Le rendement locatif vous indique le revenu annuel généré par une propriété par rapport à son coût. Il s’agit de la principale mesure utilisée par les propriétaires et les investisseurs immobiliers pour comparer les investissements et évaluer la rentabilité.
Deux types de rendement locatif
1. Rendement locatif brut
Gross yield = (Annual rent ÷ Property value) × 100
Exemple : Propriété d'une valeur de 250 000 £, loyer mensuel de 1 100 £ :
Annual rent = £1,100 × 12 = £13,200
Gross yield = (13,200 ÷ 250,000) × 100 = 5.28%
2. Rendement locatif net
Prend en compte les coûts annuels – plus précis pour comparer les investissements :
Net yield = ((Annual rent − Annual costs) ÷ Property value) × 100
Les coûts annuels comprennent généralement :
- Honoraires d'agent de location (8 à 15 % du loyer)
- Entretien et réparations (1% de la valeur de la propriété en règle générale)
- Assurance
- Loyer du terrain et charges (emphytéose)
- Intérêts hypothécaires (si effet de levier)
- Périodes vides (supposons 1 à 2 mois/an vides)
Exemple suite :
Annual rent: £13,200
Agent fees (10%): −£1,320
Maintenance (1%): −£2,500
Insurance: −£300
Voids (1 month): −£1,100
Total costs: £5,220
Net income: £13,200 − £5,220 = £7,980
Net yield = (7,980 ÷ 250,000) × 100 = 3.19%
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
| Rendement | Évaluation |
|---|---|
| En dessous de 3 % | Faible – dépendant probablement de l’appréciation du capital |
| 3 à 5 % | Moyenne pour la plupart des villes britanniques |
| 5 à 7 % | Fort retour |
| 7%+ | Excellent – souvent dans les villes du nord ou dans les HMO |
Rendement vs croissance du capital
Les zones à haut rendement (par exemple Liverpool, Bradford) connaissent souvent une appréciation des prix plus lente. Les zones à faible rendement (par exemple Londres) offrent une croissance du capital à long terme plus forte. La plupart des investisseurs recherchent un équilibre.
Rendement avec effet de levier (retour sur investissement)
Si vous utilisez un prêt hypothécaire, calculez le rendement de votre argent réellement investi :
Cash-on-cash return = (Annual net income ÷ Cash invested) × 100
Exemple : Propriété de 250 000 £, dépôt de 25 % (62 500 £) :
Net income after mortgage interest: £3,500
Cash-on-cash return = (3,500 ÷ 62,500) × 100 = 5.6%
Erreurs courantes
- Utiliser le prix demandé au lieu du prix d'achat (y compris les droits de timbre et les frais d'avocat)
- Oublier les périodes creuses : même les bons locataires finissent par partir
- Ignorer les dépenses en capital (remplacement de la chaudière, réparation de la toiture)
- Comparaison des rendements bruts de différentes propriétés au lieu des rendements nets