Il rapporto debito/reddito (DTI) è uno dei numeri più importanti nella finanza personale. Gli istituti di credito lo utilizzano per decidere se approvare il mutuo, il prestito auto o la richiesta di credito e a quali condizioni.
Qual è il rapporto debito/reddito?
DTI confronta quanto devi ogni mese (pagamenti del debito) con quanto guadagni (reddito mensile lordo).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Esempio:
- Pagamenti mensili del debito: £ 1.200 (mutuo, prestito auto, carta di credito minima)
- Reddito mensile lordo: £ 4.000
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Cosa conta come debito?
Includi questi pagamenti mensili:
- Mutuo o affitto
- Prestiti auto
- Prestiti agli studenti
- Prestiti personali
- Pagamenti minimi con carta di credito
- Eventuali altri rimborsi del prestito
Non includere:
- Utenze (luce, gas, acqua)
- Bollette del cellulare
- Generi alimentari e cibo
- Premi assicurativi
- Abbonamenti e intrattenimento
DTI front-end e back-end
Gli erogatori di mutui ipotecari in genere calcolano due rapporti DTI:
DTI front-end (rapporto abitativo): Solo costi abitativi.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
I costi dell'alloggio includono: pagamento del mutuo (capitale + interessi), tasse sulla proprietà, assicurazione sulla casa, commissioni HOA.
DTI back-end (DTI totale): Tutti i pagamenti mensili del debito.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Quando gli istituti di credito dicono "il tuo DTI", di solito intendono DTI back-end.
Che DTI vogliono gli istituti di credito?
| Gamma DTI | Valutazione | Ammissibilità del mutuo |
|---|---|---|
| Sotto il 20% | Eccellente | Approvazione facile, tariffe migliori |
| 20-29% | Bene | Posizione forte |
| 30-36% | Accettabile | Generalmente approvato |
| 37-43% | Zona di attenzione | Può essere approvato con un forte credito |
| 44-50% | Alto | Difficile ottenere mutui convenzionali |
| Oltre il 50% | Molto alto | La maggior parte degli istituti di credito non approverà |
Regola empirica sui mutui nel Regno Unito: la maggior parte degli istituti di credito desidera un DTI back-end inferiore al 40–45%. Alcuni istituti di credito regolamentati dalla FCA hanno requisiti più severi.
Mutui convenzionali statunitensi: Fannie Mae e Freddie Mac richiedono in genere un DTI back-end pari o inferiore al 45% (a volte del 50% con fattori di compensazione).
Esempio pratico: dovresti richiedere un mutuo?
La tua situazione:
- Reddito mensile lordo: £ 5.500 (£ 66.000/anno)
- Debito mensile corrente: £ 350 (prestito auto £ 220, carta di credito minimo £ 130)
- Pagamento del mutuo proposto: £ 1.400/mese
DTI corrente (ante mutuo):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI con mutuo:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
Con il 31,8%, sei in una posizione forte per l'approvazione.
Come migliorare il tuo DTI
Puoi abbassare il tuo DTI riducendo il debito o aumentando il reddito.
Ridurre il debito:
- Salda prima i debiti più piccoli (libera rapidamente i pagamenti mensili)
- Evitare di contrarre nuovi debiti prima di richiedere un mutuo
- Paga più del minimo sulle carte di credito
- Considerare il consolidamento del debito ad alto interesse a un tasso inferiore
Aumenta il reddito:
- Assumi un lavoro freelance o un reddito part-time
- Chiedere un aumento di stipendio o una promozione
- Includi il reddito bonus se puoi documentarlo
Non farlo: L'apertura di nuovi conti di credito non aiuta il tuo DTI e ogni richiesta difficile riduce leggermente il tuo punteggio di credito.
DTI vs punteggio di credito
Questi sono correlati ma diversi. Un buon punteggio di credito non significa automaticamente un buon DTI e viceversa.
| Misure | Colpisce | |
|---|---|---|
| DTI | Onere del debito rispetto al reddito | Approvazione del prestito, dimensione del prestito |
| Punteggio di credito | Storia creditizia, affidabilità dei pagamenti | Tasso di interesse offerto |
Un prestatore guarda entrambi. Punteggio di credito elevato + DTI elevato = rifiutato. DTI basso + punteggio di credito scarso = rifiutato. Hai bisogno di entrambi in buona forma.
DTI quando lavoratore autonomo
I candidati lavoratori autonomi in genere devono fornire 2-3 anni di dichiarazioni dei redditi. I finanziatori utilizzano il tuo reddito netto (al netto delle spese aziendali), non le tue entrate, il che può influire in modo significativo sul calcolo del DTI.
Suggerimento: se hai intenzione di acquistare una proprietà e sei un lavoratore autonomo, collabora con un contabile per garantire che le dichiarazioni dei redditi riflettano accuratamente il tuo reddito negli anni precedenti la presentazione della domanda.