La rata di un mutuo ha molteplici componenti. Comprendere ogni parte ti aiuta a pianificare in modo accurato e a confrontare le offerte di prestito.
La formula di pagamento base
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
- M = pagamento mensile (solo capitale + interessi)
- P = importo del prestito
- r = tasso di interesse mensile (tasso annuo ÷ 12)
- n = numero di pagamenti (anni × 12)
Esempio realizzato
Prezzo della casa: $ 350.000 Acconto: 20% = $ 70.000 Importo del prestito: $ 280.000 Tasso di interesse: 7% annuo Durata: 30 anni
r = 7%/12 = 0.5833% = 0.005833
n = 30 × 12 = 360 payments
M = 280,000 × [0.005833 × (1.005833)^360] / [(1.005833)^360 - 1]
M = 280,000 × [0.005833 × 8.116] / [8.116 - 1]
M = 280,000 × 0.04734 / 7.116
M ≈ $1,862.67/month
Costo totale del prestito
Total paid = $1,862.67 × 360 = $670,561
Interest paid = $670,561 - $280,000 = $390,561
Paghi $ 390.561 di interessi in 30 anni su un prestito di $ 280.000.
PITI: il pagamento mensile completo
La formula sopra calcola solo capitale e interessi (P&I). Il pagamento mensile effettivo è solitamente più elevato:
| Componente | Importo tipico |
|---|---|
| Capitale e interessi | $1,862 |
| Imposta sulla proprietà (1%) | $ 292 al mese |
| Assicurazione del proprietario della casa | $ 100-200 al mese |
| PMI (se <20% in calo) | $ 100-200 al mese |
| HOA (se applicabile) | varia |
| Totale | $2.254–2.556 |
PMI: Assicurazione ipotecaria privata
Obbligatorio quando l'acconto è inferiore al 20%. Costa annualmente lo 0,5–1,5% dell’importo del prestito.
Esempio: Prestito di $ 280.000 con PMI all'1%:
Annual PMI = $280,000 × 0.01 = $2,800
Monthly PMI = $2,800/12 = $233
Il PMI può essere rimosso una volta raggiunto il 20% del patrimonio netto.
Mutuo a 15 anni o a 30 anni
| Caratteristica | 30 anni | 15 anni |
|---|---|---|
| Pagamento mensile | $1,863 | $2,514 |
| Interesse totale | $390,561 | $172,520 |
| Interessi risparmiati | — | $218,041 |
Il mutuo di 15 anni fa risparmiare 218.000 dollari di interessi ma costa 651 dollari in più al mese.
Effetto dei pagamenti extra
Pagare $ 200 al mese in più su un mutuo trentennale al 7%:
- Si ripaga in ~24 anni (risparmia 6 anni)
- Risparmia ~ $ 80.000 di interessi
Utilizza il nostro Calcolatore del mutuo per calcolare i pagamenti, gli interessi totali, il piano di ammortamento e l'impatto dei pagamenti extra.