L'equità domestica è la parte della tua proprietà che possiedi effettivamente: il valore di mercato meno ciò che devi ancora su qualsiasi mutuo. Man mano che ripaghi il mutuo e il valore della proprietà aumenta, il tuo capitale cresce.
La formula base
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Esempio:
- Valore di mercato: £ 350.000
- Mutuo pendente: £ 195.000
- Capitale: £ 155.000
Patrimonio netto in percentuale (LTV)
I finanziatori lo esprimono come Loan-to-Value (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Come si costruisce il capitale nel tempo
Il capitale cresce da due fonti:
1. Rimborsi ipotecari (ammortamento)
All'inizio di un mutuo con rimborso, la maggior parte del pagamento è costituita da interessi. Inizialmente il capitale azionario cresce lentamente, poi accelera.
| Anno | Saldo ipotecario | Valore (piatto) | Equità |
|---|---|---|---|
| 0 | £ 250.000 | £ 300.000 | £ 50.000 |
| 5 | £ 226.000 | £ 300.000 | £ 74.000 |
| 10 | £ 196.000 | £ 300.000 | £ 104.000 |
| 20 | £ 112.000 | £ 300.000 | £ 188.000 |
| 25 | £ 0 | £ 300.000 | £ 300.000 |
2. Rivalutazione del capitale
Se il valore degli immobili aumenta del 3% all’anno:
| Anno | Saldo ipotecario | Valore | Equità |
|---|---|---|---|
| 0 | £ 250.000 | £ 300.000 | £ 50.000 |
| 10 | £ 196.000 | £ 403.000 | £ 207.000 |
| 25 | £ 0 | £ 627.000 | £ 627.000 |
Accesso al tuo capitale
Rimutuo: Rifinanziare con un importo di prestito più elevato per liberare il capitale in contanti. Utile per migliorare la casa, saldare debiti con interessi elevati o investire.
Ulteriore anticipo: Il tuo prestatore esistente ti presta di più oltre al tuo attuale mutuo.
Rilascio di capitale (ipoteca a vita): Disponibile per i proprietari di casa 55+. Prendi in prestito contro la proprietà senza rimborsi mensili. L'interesse aumenta fino alla vendita della casa (in genere in caso di morte o di affidamento).
Capitale come garanzia
I finanziatori utilizzano l’equità quando decidono:
- Se prestare (soglie minime LTV)
- Quale tariffa offrire (LTV più basso = tariffa più bassa)
- Quanto puoi prendere in prestito
La maggior parte degli istituti di credito limita il rilascio di azioni a 80–85% LTV, il che significa che richiedono di trattenere almeno il 15–20% di capitale.
Patrimonio netto negativo
Se il tuo mutuo supera il valore della proprietà, sei in patrimonio netto negativo. Ciò si verifica quando:
- I valori degli immobili diminuiscono notevolmente dopo l'acquisto
- Hai acquistato con un deposito molto piccolo
- Hai prorogato il prestito per altri scopi
Il patrimonio netto negativo impedisce il remortgaging e rende complicata la vendita (dovresti pagare il deficit in contanti).