賃貸利回りは、その物件がコストに対してどれだけの年間収入を生み出しているかを示します。これは、家主や不動産投資家が投資を比較し、収益性を評価するために使用する主な指標です。

2種類の賃貸利回り

1. 総賃貸利回り

Gross yield = (Annual rent ÷ Property value) × 100

例: 250,000 ポンド相当の不動産、月額家賃 1,100 ポンド:

Annual rent = £1,100 × 12 = £13,200
Gross yield = (13,200 ÷ 250,000) × 100 = 5.28%

2. 純賃貸利回り

年間コストを考慮します。投資をより正確に比較できます。

Net yield = ((Annual rent − Annual costs) ÷ Property value) × 100

年間費用には通常次のものが含まれます:

  • 賃貸仲介手数料（家賃の8～15％）
  • メンテナンスおよび修理 (経験則として資産価値の 1%)
  • 保険
  • 地代およびサービス料（借地権）
  • 住宅ローンの利息（レバレッジを利用している場合）
  • 空白期間 (1 年あたり 1 ～ 2 か月間空白があると想定)

例の続き:

Annual rent: £13,200
Agent fees (10%): −£1,320
Maintenance (1%): −£2,500
Insurance: −£300
Voids (1 month): −£1,100
Total costs: £5,220
Net income: £13,200 − £5,220 = £7,980
Net yield = (7,980 ÷ 250,000) × 100 = 3.19%

良い賃貸利回りとは何ですか?

収率 評価
3%未満 弱い — おそらく資本の値上がりに依存している
3～5% 英国のほとんどの都市の平均
5～7% 強いリターン
7%+ 素晴らしい — 北部の都市や HMO によくある

利回りと資本の増加率

高利回り地域（リバプール、ブラッドフォードなど）では、価格の上昇が鈍化することがよくあります。低利回り地域（ロンドンなど）では、長期的な資本成長が大きく見られます。ほとんどの投資家はバランスを求めます。

レバレッジ利回り (投資収益率)

住宅ローンを利用する場合は、実際に投資した現金に対する利回りを計算します。

Cash-on-cash return = (Annual net income ÷ Cash invested) × 100

例: £250,000 の不動産、25% のデポジット (£62,500):

Net income after mortgage interest: £3,500
Cash-on-cash return = (3,500 ÷ 62,500) × 100 = 5.6%

よくある間違い

  • 購入価格ではなく提示価格を使用する（印紙税と弁護士費用を含む）
  • 空白期間を忘れる — たとえ良い入居者であっても、いつかは退去してしまう
  • 資本支出を無視（ボイラー交換、屋根修理）
  • 純利回りではなく、さまざまな物件の総利回りを比較する