소득 대비 부채 비율(DTI)은 개인 금융에서 가장 중요한 수치 중 하나입니다. 대출 기관은 이를 사용하여 모기지, 자동차 대출 또는 신용 신청 승인 여부와 조건을 결정합니다.
부채-소득 비율이란 무엇입니까?
DTI는 매달 빚진 금액(부채 상환액)과 수입(월 총 소득)을 비교합니다.
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
예:
- 월별 부채 상환액: £1,200(모기지, 자동차 대출, 신용카드 최소 금액)
- 월 총 수입: £4,000
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
부채로 간주되는 것은 무엇입니까?
다음 월별 결제액을 포함하세요.
- 모기지 또는 임대료
- 자동차 대출
- 학자금대출
- 개인대출
- 신용카드 최소 결제 금액
- 기타 대출 상환
포함하지 마세요:
- 유틸리티(전기, 가스, 수도)
- 휴대폰 요금
- 식료품 및 음식
- 보험료
- 구독 및 엔터테인먼트
프런트엔드 대 백엔드 DTI
모기지 대출 기관은 일반적으로 두 가지 DTI 비율을 계산합니다.
프런트엔드 DTI(하우징 비율): 하우징 비용만 해당됩니다.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
주택 비용에는 모기지 지불(원금 + 이자), 재산세, 주택 보험, HOA 수수료가 포함됩니다.
백엔드 DTI(총 DTI): 모든 월별 부채 지불액입니다.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
대출 기관이 "귀하의 DTI"라고 말하면 일반적으로 백엔드 DTI를 의미합니다.
대출 기관이 원하는 DTI는 무엇입니까?
| DTI 범위 | 평가 | 모기지 자격 |
|---|---|---|
| 20% 미만 | 훌륭한 | 간편한 승인, 최적의 요금 |
| 20~29% | 좋은 | 강력한 위치 |
| 30~36% | 허용됨 | 일반적으로 승인됨 |
| 37~43% | 주의 구역 | 신용도가 높으면 승인될 수 있음 |
| 44~50% | 높은 | 기존 주택담보대출 받기가 어렵습니다. |
| 50% 이상 | 매우 높음 | 대부분의 대출 기관은 승인하지 않습니다 |
영국 모기지 경험 법칙: 대부분의 대출 기관은 백엔드 DTI를 40~45% 미만으로 원합니다. 일부 FCA 규제 대출 기관은 더 엄격한 요구 사항을 가지고 있습니다.
미국 기존 모기지: Fannie Mae와 Freddie Mac은 일반적으로 45% 이하(보상 요소가 있는 경우 50%)의 백엔드 DTI를 요구합니다.
실제 사례: 모기지를 신청해야 합니까?
귀하의 상황:
- 월 총 소득: £5,500 (£66,000/년)
- 현재 월 부채: £350(자동차 대출 £220, 신용카드 최소 £130)
- 제안된 모기지 지불액: £1,400/월
현재 DTI(모기지 전):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
모기지가 있는 DTI:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
31.8%로 귀하는 승인을 받을 수 있는 강력한 위치에 있습니다.
DTI를 개선하는 방법
부채를 줄이거나 소득을 늘려 DTI를 낮출 수 있습니다.
부채 감소:
- 가장 작은 빚부터 먼저 갚으세요(월 납입금이 빨리 여유로워집니다)
- 모기지를 신청하기 전에 새로운 빚을 지지 마십시오.
- 신용카드로 최소 금액 이상 결제
- 고금리 부채를 낮은 금리로 통합하는 것을 고려
소득 증가:
- 프리랜서로 일하거나 시간제 수입을 얻습니다.
- 급여 인상이나 승진을 요구한다
- 문서화할 수 있는 경우 보너스 소득도 포함하세요.
이렇게 하지 마십시오: 새 신용 계좌를 개설하는 것은 DTI에 도움이 되지 않으며, 어려운 문의를 할 때마다 신용 점수가 약간 감소합니다.
DTI 대 신용 점수
이것들은 서로 관련되어 있지만 다릅니다. 좋은 신용 점수가 자동으로 좋은 DTI를 의미하는 것은 아니며 그 반대도 마찬가지입니다.
| 대책 | 영향을 미침 | |
|---|---|---|
| DTI | 소득 대비 부채 부담 | 대출 승인, 대출 규모 |
| 신용 점수 | 신용기록, 결제 신뢰성 | 제공되는 이자율 |
대출 기관은 두 가지를 모두 살펴봅니다. 높은 신용 점수 + 높은 DTI = 거부되었습니다. 낮은 DTI + 낮은 신용 점수 = 거부되었습니다. 둘 다 좋은 상태가 필요합니다.
자영업 시 DTI
자영업 신청자는 일반적으로 2~3년 간의 세금 신고서를 제출해야 합니다. 대출 기관은 수익이 아닌 순이익(사업 비용 제외)을 사용합니다. 이는 DTI 계산에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
팁: 부동산 구입을 계획 중이고 자영업자인 경우 회계사와 협력하여 세금 신고서가 신청일로부터 몇 년 동안의 소득을 정확하게 반영하는지 확인하세요.