De overwaarde van uw woning is het deel van uw eigendom dat u daadwerkelijk bezit: de marktwaarde minus het bedrag dat u nog aan een eventuele hypotheek verschuldigd bent. Naarmate u uw hypotheek afbetaalt en de waarde van uw onroerend goed stijgt, groeit uw vermogen.
De basisformule
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Voorbeeld:
- Marktwaarde: £350.000
- Uitstaande hypotheek: £ 195.000
- Eigen vermogen: £ 155.000
Eigen vermogen als percentage (LTV)
Kredietverstrekkers drukken dit uit als Loan-to-Value (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Hoe aandelen zich in de loop van de tijd opbouwen
Aandelen groeien vanuit twee bronnen:
1. Hypotheekaflossingen (amortisatie)
In het begin van een aflossingshypotheek bestaat het grootste deel van de betaling uit rente. Het eigen vermogen bouwt eerst langzaam op en versnelt vervolgens.
| Jaar | Hypotheek saldo | Waarde (plat) | Eigen vermogen |
|---|---|---|---|
| 0 | £ 250.000 | £ 300.000 | £ 50.000 |
| 5 | £ 226.000 | £ 300.000 | £ 74.000 |
| 10 | £ 196.000 | £ 300.000 | £ 104.000 |
| 20 | £ 112.000 | £ 300.000 | £ 188.000 |
| 25 | £ 0 | £ 300.000 | £ 300.000 |
2. Kapitaalgroei
Als de waarde van onroerend goed 3% per jaar stijgt:
| Jaar | Hypotheek saldo | Waarde | Eigen vermogen |
|---|---|---|---|
| 0 | £ 250.000 | £ 300.000 | £ 50.000 |
| 10 | £ 196.000 | £ 403.000 | £ 207.000 |
| 25 | £ 0 | £ 627.000 | £ 627.000 |
Toegang tot uw vermogen
Oversluiten: Herfinancier tegen een hoger leningbedrag om het eigen vermogen als contant geld vrij te maken. Handig voor woningverbetering, het afbetalen van hoge renteschulden of beleggen.
Verdere voorschotten: Uw bestaande kredietverstrekker leent u meer bovenop uw huidige hypotheek.
Vrijgave van eigen vermogen (levenslange hypotheek): Beschikbaar voor huiseigenaren 55+. U leent tegen de woning zonder maandelijkse aflossingen. De rente loopt op totdat het huis is verkocht (meestal bij overlijden of bij inwoning).
Eigen vermogen als onderpand
Kredietverstrekkers gebruiken eigen vermogen bij het beslissen over:
- Of er moet worden geleend (minimale LTV-drempels)
- Welk tarief te bieden (lagere LTV = lager tarief)
- Hoeveel u kunt lenen
De meeste kredietverstrekkers beperken de vrijgave van eigen vermogen op 80-85% LTV, wat betekent dat ze eisen dat u ten minste 15-20% eigen vermogen aanhoudt.
Negatief eigen vermogen
Als uw hypotheek hoger is dan de woningwaarde, heeft u een negatieve overwaarde. Dit gebeurt wanneer:
- De waarde van onroerend goed daalt aanzienlijk na aankoop
- U heeft gekocht met een zeer kleine aanbetaling
- U hebt de lening voor andere doeleinden verstrekt
Een negatief eigen vermogen voorkomt oversluiten en maakt verkopen ingewikkeld (u zou het tekort contant moeten betalen).