O rácio dívida / rendimento (DTI) é um dos números mais importantes nas finanças pessoais. Os credores o utilizam para decidir se aprovam sua hipoteca, empréstimo de carro ou pedido de crédito – e em que termos.
O que é a relação dívida / rendimento?
O DTI compara quanto você deve por mês (pagamentos de dívidas) com quanto você ganha (renda mensal bruta).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Exemplo:
- Pagamentos mensais da dívida: £ 1.200 (hipoteca, empréstimo de carro, mínimo de cartão de crédito)
- Renda mensal bruta: £ 4.000
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
O que conta como dívida?
Inclua estes pagamentos mensais:
- Hipoteca ou aluguel
- Empréstimos para automóveis
- Empréstimos estudantis
- Empréstimos pessoais
- Pagamentos mínimos de cartão de crédito
- Quaisquer outros pagamentos de empréstimo
Não inclui:
- Utilidades (eletricidade, gás, água)
- Contas de telefone celular
- Mercearia e comida
- Prêmios de seguros
- Assinaturas e entretenimento
DTI de front-end x back-end
Os credores hipotecários normalmente calculam dois índices de DTI:
DTI inicial (proporção de habitação): Apenas custos de habitação.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Os custos de habitação incluem: pagamento da hipoteca (principal + juros), impostos sobre a propriedade, seguro residencial, taxas HOA.
DTI back-end (DTI total): Todos os pagamentos mensais da dívida.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Quando os credores dizem “seu DTI”, geralmente se referem ao DTI back-end.
Qual DTI os credores desejam?
| Faixa DTI | Avaliação | Elegibilidade para hipoteca |
|---|---|---|
| Abaixo de 20% | Excelente | Aprovação fácil, melhores taxas |
| 20–29% | Bom | Posição forte |
| 30–36% | Aceitável | Geralmente aprovado |
| 37–43% | Zona de cuidado | Pode ser aprovado com crédito forte |
| 44–50% | Alto | Difícil conseguir hipotecas convencionais |
| Acima de 50% | Muito alto | A maioria dos credores não aprovará |
Regra geral sobre hipotecas no Reino Unido: A maioria dos credores deseja um DTI de back-end abaixo de 40–45%. Alguns credores regulamentados pela FCA têm requisitos mais rígidos.
Hipotecas convencionais nos EUA: Fannie Mae e Freddie Mac normalmente exigem DTI back-end de 45% ou menos (às vezes 50% com fatores de compensação).
Exemplo prático: você deve solicitar uma hipoteca?
Sua situação:
- Renda mensal bruta: £ 5.500 (£ 66.000/ano)
- Dívida mensal atual: £ 350 (empréstimo de carro £ 220, mínimo de cartão de crédito £ 130)
- Pagamento de hipoteca proposto: £ 1.400/mês
DTI atual (antes da hipoteca):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI com hipoteca:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
Com 31,8%, você está em uma posição forte para aprovação.
Como melhorar seu DTI
Você pode reduzir seu DTI reduzindo a dívida ou aumentando a renda.
Reduzir a dívida:
- Pague primeiro as dívidas menores (libera pagamentos mensais rapidamente)
- Evite contrair novas dívidas antes de solicitar uma hipoteca
- Pague mais do que o mínimo em cartões de crédito
- Considere consolidar dívidas com juros altos a uma taxa mais baixa
Aumentar a renda:
- Aceite trabalho freelance ou renda de meio período
- Peça um aumento salarial ou promoção
- Inclua a receita de bônus se puder documentá-la
Não faça isso: Abrir novas contas de crédito não ajuda seu DTI – e cada consulta difícil reduz ligeiramente sua pontuação de crédito.
DTI vs pontuação de crédito
Eles estão relacionados, mas são diferentes. Uma boa pontuação de crédito não significa automaticamente um bom DTI e vice-versa.
| Medidas | Afeta | |
|---|---|---|
| DTI | Carga da dívida em relação à renda | Aprovação do empréstimo, tamanho do empréstimo |
| Pontuação de crédito | Histórico de crédito, confiabilidade de pagamento | Taxa de juros oferecida |
Um credor olha para ambos. Pontuação de crédito alta + DTI alto = recusado. DTI baixo + pontuação de crédito ruim = recusado. Você precisa de ambos em boa forma.
DTI quando autônomo
Os candidatos autônomos normalmente precisam fornecer declarações fiscais de 2 a 3 anos. Os credores usam seu lucro líquido (após despesas comerciais), não sua receita – o que pode afetar significativamente o cálculo do DTI.
Dica: se você planeja comprar um imóvel e trabalha por conta própria, trabalhe com um contador para garantir que suas declarações fiscais reflitam com precisão sua renda nos anos anteriores à sua inscrição.