O pagamento de uma hipoteca tem vários componentes. Compreender cada parte ajuda você a fazer um orçamento com precisão e comparar ofertas de empréstimos.
A fórmula básica de pagamento
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
- M = pagamento mensal (apenas principal + juros)
- P = valor do empréstimo
- r = taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 12)
- n = número de pagamentos (anos × 12)
Exemplo trabalhado
Preço da casa: $ 350.000 Adiantamento: 20% = US$ 70.000 Valor do empréstimo: US$ 280.000 Taxa de juros: 7% anual Prazo: 30 anos
r = 7%/12 = 0.5833% = 0.005833
n = 30 × 12 = 360 payments
M = 280,000 × [0.005833 × (1.005833)^360] / [(1.005833)^360 - 1]
M = 280,000 × [0.005833 × 8.116] / [8.116 - 1]
M = 280,000 × 0.04734 / 7.116
M ≈ $1,862.67/month
Custo total do empréstimo
Total paid = $1,862.67 × 360 = $670,561
Interest paid = $670,561 - $280,000 = $390,561
Você paga $ 390.561 em juros ao longo de 30 anos em um empréstimo de $ 280.000.
PITI: O pagamento mensal integral
A fórmula acima calcula apenas principal e juros (P&I). Seu pagamento mensal real geralmente é maior:
| Componente | Quantidade típica |
|---|---|
| Principal e Juros | $1,862 |
| Imposto sobre a propriedade (1%) | US$ 292/mês |
| Seguro residencial | US$ 100–200/mês |
| PMI (se <20% abaixo) | US$ 100–200/mês |
| HOA (se aplicável) | varia |
| Total | US$ 2.254–2.556 |
PMI: Seguro hipotecário privado
Obrigatório quando o seu pagamento inicial for inferior a 20%. Custa 0,5–1,5% do valor do empréstimo anualmente.
Exemplo: Empréstimo de US$ 280.000 com PMI de 1%:
Annual PMI = $280,000 × 0.01 = $2,800
Monthly PMI = $2,800/12 = $233
O PMI pode ser removido quando você atingir 20% de patrimônio.
Hipoteca de 15 anos versus 30 anos
| Recurso | 30 anos | 15 anos |
|---|---|---|
| Pagamento mensal | $1,863 | $2,514 |
| Juros totais | $390,561 | $172,520 |
| Juros salvos | - | $218,041 |
A hipoteca de 15 anos economiza US$ 218.000 em juros, mas custa US$ 651 a mais por mês.
Efeito de pagamentos extras
Pagando $ 200/mês extra em uma hipoteca de 30 anos a 7%:
- Compensa em aproximadamente 24 anos (economiza 6 anos)
- Economiza aproximadamente US$ 80.000 em juros
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