Capitalul propriu este partea din proprietatea dvs. pe care o dețineți efectiv - valoarea de piață minus ceea ce mai datorați pentru orice credit ipotecar. Pe măsură ce vă plătiți ipoteca și valoarea proprietății crește, capitalul propriu crește.
Formula de bază
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Exemplu:
- Valoarea de piata: 350.000 GBP
- Ipoteca restante: 195.000 GBP
- Acțiuni: 155.000 GBP
Capital propriu ca procentaj (LTV)
Creditorii exprimă acest lucru ca Loan-to-Value (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Cum se formează capitalul propriu de-a lungul timpului
Capitalul propriu crește din două surse:
1. Rambursări ipotecare (amortizare)
La începutul unei ipoteci de rambursare, cea mai mare parte a plății este dobândă. Capitalul propriu se construiește lent la început, apoi se accelerează.
| An | Sold ipotecar | Valoare (plată) | Echitate |
|---|---|---|---|
| 0 | 250.000 GBP | 300.000 GBP | 50.000 GBP |
| 5 | 226.000 GBP | 300.000 GBP | 74.000 GBP |
| 10 | 196.000 GBP | 300.000 GBP | 104.000 GBP |
| 20 | 112.000 GBP | 300.000 GBP | 188.000 GBP |
| 25 | £0 | 300.000 GBP | 300.000 GBP |
2. Aprecierea capitalului
Dacă valoarea proprietăților crește cu 3% pe an:
| An | Sold ipotecar | Valoare | Echitate |
|---|---|---|---|
| 0 | 250.000 GBP | 300.000 GBP | 50.000 GBP |
| 10 | 196.000 GBP | 403.000 GBP | 207.000 GBP |
| 25 | £0 | 627.000 GBP | 627.000 GBP |
Accesarea capitalurilor proprii
Reipotecare: Refinanțați la o sumă mai mare a împrumutului pentru a elibera capitalul propriu sub formă de numerar. Util pentru îmbunătățirea locuințelor, achitarea datoriilor cu dobândă mare sau investiții.
Avans suplimentar: Creditorul dvs. existent vă împrumută mai mult pe lângă ipoteca actuală.
Eliberarea capitalului propriu (ipoteca pe viață): Disponibil pentru proprietarii de case peste 55 de ani. Vă împrumutați împotriva proprietății fără rambursări lunare. Dobânda se adaugă până când casa este vândută (de obicei la deces sau la intrarea în îngrijire).
Capitaluri proprii ca garanție
Creditorii folosesc capitalul propriu atunci când decid:
- Dacă se împrumută (praguri minime LTV)
- Ce tarif să oferi (LTV mai mic = tarif mai mic)
- Cât poți împrumuta
Majoritatea creditorilor limitează eliberarea capitalului propriu la 80–85% LTV, ceea ce înseamnă că vă solicită să păstrați cel puțin 15–20% capital propriu.
Echitate negativă
Dacă ipoteca dvs. depășește valoarea proprietății, sunteți în capital propriu negativ. Acest lucru se întâmplă atunci când:
- Valorile proprietății scad semnificativ după cumpărare
- Ai cumpărat cu un depozit foarte mic
- Ați prelungit împrumutul în alte scopuri
Capitalurile negative împiedică reipotecarea și complică vânzarea (ar trebui să plătiți deficitul în numerar).