Что такое Debt-to-Income Ratio Calculator?
▾
Отношение долга к доходу (DTI) является одним из наиболее важных показателей, которые кредиторы используют для оценки вашей способности управлять ежемесячными выплатами по долгу и погашать заемные деньги. Он рассчитывается путем деления общей суммы ежемесячных долговых обязательств на ваш валовой ежемесячный доход — доход, который вы зарабатываете до вычета налогов и других вычетов. DTI выражается в процентах: соотношение 36% означает, что вы тратите 36 центов из каждого доллара, заработанного до уплаты налогов, на выплаты по долгам. Кредиторы используют две версии DTI: начальный коэффициент (также называемый жилищным коэффициентом или коэффициентом PITI), который включает только расходы на жилье — основную сумму долга, проценты, налоги и страхование — и внутренний коэффициент, который добавляет все другие ежемесячные долговые обязательства, включая студенческие кредиты, автокредиты, минимальные платежи по кредитным картам, алименты на детей и потребительские кредиты. Внутренний DTI — это показатель, на который большинство кредиторов обращают внимание при принятии решений о кредитовании. Низкий DTI сигнализирует о том, что у вас здоровый баланс между доходом и долгом и что у вас достаточный денежный поток для погашения нового платежа по кредиту. И наоборот, высокий DTI предполагает, что вы, возможно, испытываете финансовые затруднения и вам будет сложно производить платежи, если доход будет нарушен. Федеральные рекомендации, исследования кредитного риска и десятилетия данных о кредитовании установили, что заемщики с коэффициентом DTI выше 43% значительно чаще не выполняют свои обязательства по ипотечным кредитам, поэтому регулирующие органы, такие как CFPB, установили это как порог для «квалифицированных ипотечных кредитов». Понимание и управление вашим DTI важно не только для квалификации ипотечного кредита, но также для автокредитов, потребительских кредитов и даже некоторых процессов проверки арендодателей. Рассчитав текущий DTI и смоделировав эффект от погашения долгов или увеличения дохода, вы можете стратегически спланировать улучшение своей кредитной позиции перед подачей заявки на кредит.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
См. интерфейс калькулятора для применимых формул и входных данных. Эта формула рассчитывает долг к доходу, связывая входные переменные через их математическую зависимость. Каждый компонент представляет собой измеримую величину, которую можно проверить независимо.Описание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| DTI | Отношение долга к доходу | percent (%) | Процент валового ежемесячного дохода, потребляемый ежемесячными долговыми обязательствами. |
| MD | Ежемесячные выплаты по долгу | dollars ($) | Сумма всех повторяющихся минимальных ежемесячных долговых обязательств, включая ипотеку/аренда, кредиты и минимальные платежи по кредитным картам. |
| GI | Валовой ежемесячный доход | dollars ($) | Общий ежемесячный доход до налогов и вычетов, включая зарплату, доход от самозанятости, доход от аренды и алименты. |
| FE | Коэффициент внешнего интерфейса | percent (%) | Только расходы на жилье (PITI), разделенные на валовой ежемесячный доход; кредиторы обычно ограничивают эту ставку 28–31%. |
| BE | Коэффициент серверной части | percent (%) | Все ежемесячные выплаты по долгу, разделенные на валовой ежемесячный доход; основной показатель DTI, используемый кредиторами. |
Как Debt-to-Income Ratio Calculator
▾
- 1Рассчитайте свой валовой ежемесячный доход, суммируя все источники дохода до уплаты налогов: зарплату, доход внештатного сотрудника, доход от аренды, алименты, социальное обеспечение и другие регулярные доходы.
- 2Перечислите все ежемесячные минимальные выплаты по долгу: ипотеку или аренду, автокредиты, студенческие кредиты, потребительские кредиты, минимальные платежи по кредитным картам, алименты и выплаченные алименты.
- 3Рассчитайте авансовый коэффициент: разделите ежемесячные расходы на жилье (основная сумма + проценты + налог на имущество + страховка домовладельцев) на валовой ежемесячный доход, а затем умножьте на 100.
- 4Рассчитайте коэффициент конечного результата: разделите сумму ВСЕХ ежемесячных выплат по долгу (жилье плюс все другие долги) на валовой ежемесячный доход, а затем умножьте на 100.
- 5Сравните ваш коэффициент внешнего обслуживания с рекомендуемым значением 28%, а коэффициент внутреннего обслуживания с пороговыми значениями 36% обычных / 43% FHA.
- 6Если ваш DTI слишком высок, калькулятор моделирует две стратегии улучшения: увеличение дохода или погашение конкретных долгов, чтобы определить наиболее эффективный путь к достижению порога.
- 7Используйте инструмент квалификации кредита, чтобы оценить максимальный новый платеж по кредиту, который вы можете взять, сохраняя при этом внутренний DTI в приемлемых пределах.
Решённые примеры
▾
Интерфейс в порядке; серверная часть немного превышает стандартный норматив в 36 %, но соответствует требованиям FHA.
Коэффициент внешнего интерфейса 25% (1500/6000) легко преодолевает порог в 28%. Тем не менее, общий долг в размере 2200 долларов США в месяц дает внутренний DTI в размере 36,7%, что немного выше обычного норматива кредитования в 36%, но значительно ниже предела FHA в 43%. Этот заемщик, скорее всего, будет иметь право на получение кредита FHA и, возможно, обычного кредита с сильными компенсирующими факторами, такими как высокий кредитный рейтинг или большой первоначальный взнос.
Превышает большинство порогов кредитования; потребуется сократить долг или увеличить документально подтвержденный доход
При общей сумме ежемесячных обязательств в размере 4200 долларов США при доходе в 8500 долларов США DTI этого заемщика в размере 49,4% превышает обычные (36–43%) и даже большинство пороговых значений FHA (50%). Самозанятые заемщики сталкиваются с дополнительной проблемой: кредиторы используют чистый доход из налоговых деклараций, который может быть ниже фактического денежного потока из-за вычетов. Этому заемщику следует рассмотреть возможность погашения остатков по кредитной карте и, возможно, бизнес-кредита перед подачей заявки, что снизит DTI примерно до 40%.
Отличный ДТИ; соответствует лучшим традиционным ставкам с высокими шансами на одобрение
Внутренний DTI в размере 26,1% значительно ниже всех стандартных пороговых значений. Этот заемщик будет иметь право на любую традиционную кредитную программу и получит наиболее благоприятный обзор андеррайтинга. При таком низком значении DTI кредиторы, возможно, захотят игнорировать незначительные уничижительные знаки в других частях кредитного профиля. Заемщик также имеет значительные возможности взять на себя дополнительный долг — примерно до 900 долларов США в месяц в виде новых платежей, прежде чем он достигнет порога в 36%.
При погашении карты DTI снижается на 4,4 процентных пункта — все еще выше порогового значения, но приближается к критериям соответствия
Этот пример иллюстрирует, как целевое погашение долга может систематически улучшить DTI. Отказ от оплаты кредитной картой в размере 240 долларов США в месяц снижает общую ежемесячную сумму обязательств до 2235 долларов США, снижая DTI с 45% до 40,6%. Несмотря на то, что этот заемщик все еще превышает обычный порог в 36–43%, теперь он может претендовать на финансирование FHA. Выплата дополнительного автокредита будет следующим приоритетом, поскольку каждый погашенный долг уменьшает числитель ежемесячных обязательств, а не требует роста дохода.
Практическое применение
▾
Предварительная квалификация ипотеки: покупатели рассчитывают DTI перед встречей с кредитором, чтобы понять максимально возможный платеж. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих областях.
Планирование автокредита: перед посещением автосалона потребители оценивают, хватит ли их доходов на оплату нового автомобиля. Специалисты отрасли полагаются на этот расчет для оценки производительности, сравнения альтернатив и обеспечения соответствия установленным стандартам и нормативным требованиям.
Мониторинг личного финансового здоровья: домохозяйства ежемесячно отслеживают DTI, чтобы гарантировать, что долговая нагрузка остается управляемой. Академические исследователи и студенты используют эти вычисления для проверки теоретических моделей, выполнения курсовых заданий и более глубокого понимания основных математических принципов.
Подготовка заявления на аренду: некоторые арендодатели используют DTI (аренда к доходу) для проверки арендаторов. Финансовые аналитики и специалисты по планированию включают эти расчеты в свой рабочий процесс для получения точных прогнозов, оценки сценариев риска и представления рекомендаций на основе данных заинтересованным сторонам.
Планирование финансового консультанта: консультанты используют DTI клиента для определения приоритетов стратегий погашения долга в комплексных финансовых планах. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих областях.
Особые случаи
▾
Даже если студенческие кредиты отсрочены, многие кредиторы рассчитывают 0,5–1% от суммы кредита.
Даже если студенческие кредиты отсрочены, многие кредиторы считают 0,5–1% от остатка кредита в месяц гипотетическим платежом для целей DTI. Некоторые программы используют фактическую оплату IDR, если она документально подтверждена. Столкнувшись с этим сценарием при расчете долга к доходу, пользователи должны убедиться, что их входные значения попадают в ожидаемый диапазон, чтобы формула давала значимые результаты. Входные данные, выходящие за пределы допустимого диапазона, могут привести к математически обоснованным, но практически бессмысленным результатам, которые не отражают реальные условия.
Если вы подписали кредит на другого человека, полный ежемесячный платеж засчитывается в
Если вы подписали кредит для другого человека, полный ежемесячный платеж учитывается в вашем DTI, если только вы не можете документально подтвердить своевременные платежи в течение 12+ месяцев, произведенные исключительно другим лицом. Этот крайний случай часто возникает в профессиональных приложениях расчета долга к доходу, где задействованы граничные условия или экстремальные значения. Практикующие специалисты должны документировать случаи возникновения такой ситуации и учитывать, являются ли альтернативные методы расчета или поправочные коэффициенты более подходящими для их конкретного случая использования.
Самозанятые заемщики, как правило, обязаны предоставить налоговую декларацию за 2 года.
Самозанятые заемщики обычно должны предоставить налоговые декларации за 2 года; кредиторы используют наименьшее из двух значений: чистый доход за два года или средний показатель за два года. Деловые расходы могут существенно снизить квалификационный доход. В контексте расчета отношения долга к доходу этот особый случай требует тщательной интерпретации, поскольку стандартные допущения могут оказаться неверными. Пользователям следует сопоставить результаты с экспертными знаниями в предметной области и рассмотреть возможность использования дополнительных источников или инструментов для проверки результатов в этих нетипичных условиях.
Пороги DTI по кредитной программе
▾
| Тип кредита | Фронтенд Макс | Серверная часть Стандарт Макс. | Серверная часть с компенсирующими факторами | Ключевой регулятор |
|---|---|---|---|---|
| Обычный (Фанни/Фредди) | 28% | 36% | 45–50% | ФХФА |
| FHA | 31% | 43% | 50% | HUD |
| VA | N/A | ориентир 41% | Нет официальной шапки | Вирджиния / Министерство обороны |
| Министерство сельского хозяйства США | 29% | 41% | 44% | Сельское развитие Министерства сельского хозяйства США. |
| Джамбо | 28% | 38–43% | 43% | В зависимости от кредитора |
| Квалифицированная CFPB ипотека | N/A | 43% | N/A | ЦФПБ |
Часто задаваемые вопросы
▾
Какие источники дохода учитываются при расчете DTI?
Кредиторы рассматривают широкий спектр источников дохода при условии, что они стабильны, документально подтверждены и, как ожидается, будут продолжать действовать в течение как минимум трех лет. Квалифицированный доход обычно включает в себя: заработную плату W-2, чистый доход от самостоятельной занятости (в среднем за 2 года с использованием налоговых деклараций), доход от аренды (75–85% валового дохода от аренды с учетом вакансии), полученные алименты и алименты (если ожидается, что они будут продолжаться более 3 лет), выплаты по социальному обеспечению и пенсии, доход по инвалидности и инвестиционные выплаты. Доходы, которые обычно исключаются, включают: единовременные премии или сверхурочную работу, если они не подтверждены документально как постоянные в течение двух лет, денежный доход без документации, выигрыши в лотерею и доход от работы, занимаемой менее двух лет.
Влияет ли DTI на мой кредитный рейтинг?
Сам DTI напрямую не используется при расчете кредитного рейтинга — ваш кредитный отчет показывает историю платежей и балансы, но не ваш доход, поэтому модели FICO и VantageScore не могут рассчитать DTI. Однако основные долги, которые влияют на ваш DTI, косвенно влияют на ваш кредитный рейтинг. Высокие остатки на кредитных картах увеличивают коэффициент использования, что является вторым по величине фактором FICO. Множество долгов также означает увеличение количества счетов, что влияет на кредитный состав и историю платежей. Таким образом, хотя DTI и кредитный рейтинг являются отдельными показателями, которые оцениваются кредиторами независимо, финансовое поведение, которое создает высокий DTI (много долгов), часто также приводит к более низкому кредитному рейтингу.
Каков максимальный размер DTI для разных типов кредитов?
Максимальные лимиты DTI существенно различаются в зависимости от кредитной программы. Обычные кредиты (Fannie Mae/Freddie Mac) традиционно ограничивают краткосрочную ставку DTI на уровне 36% при стандартном одобрении и до 45–50% при наличии сильных компенсирующих факторов (высокий кредитный рейтинг, крупный первоначальный взнос, значительные резервы денежных средств). Кредиты FHA допускают до 43% DTI в качестве стандартного максимума и до 50% с компенсирующими факторами и ручным андеррайтингом. Ссуды VA для ветеранов не имеют официального ограничения DTI, установленного VA, хотя большинство кредиторов устанавливают норматив в размере 41% и требуют компенсирующих коэффициентов выше этого значения. Кредиты Министерства сельского хозяйства США обычно ограничивают ставку DTI на уровне 41%. Крупные кредиты более строгие, обычно требуется DTI ниже 38–43%.
Что считается ежемесячным платежом по долгу для целей DTI?
Для конечных расчетов DTI кредиторы включают: все расходы на жилье (платеж по ипотеке, включая основную сумму долга, проценты, налоги на имущество, страхование домовладельцев и сборы ТСЖ), минимальные платежи по всем кредитным картам, платежи по кредиту в рассрочку (автомобиль, студенческий, личный), алименты и обязательства по алиментам, арендные платежи за транспортные средства или оборудование, а также платежи по любым совместно подписанным кредитам, даже если платежи осуществляет кто-то другой. Расходы, которые обычно исключаются из расчетов DTI, включают: коммунальные услуги, продукты питания, страховые взносы (кроме жилищных), подписки, счета за мобильный телефон и общие расходы на проживание. Ключевое отличие состоит в том, что DTI учитывает договорные, документально подтвержденные долговые обязательства, а не дискреционные расходы.
Как DTI влияет на процентную ставку, которую я получаю?
DTI в первую очередь влияет на то, имеете ли вы право на получение кредита, а не напрямую определяет процентную ставку так же, как ваш кредитный рейтинг. Однако высокий DTI может косвенно увеличить ваши затраты по нескольким причинам. Во-первых, это может вынудить вас воспользоваться кредитными программами (такими как FHA вместо обычных), которые предусматривают обязательные страховые взносы по ипотеке, что увеличивает стоимость. Во-вторых, некоторые кредиторы применяют корректировки цен на основе риска для кредитов с высоким DTI. В-третьих, высокий DTI может потребовать от вас внесения большего первоначального взноса для компенсации риска, что приведет к снижению ваших ликвидных активов. И в-четвертых, если ваш DTI находится на грани приемлемости, кредиторы могут потребовать компенсирующие факторы, которые ограничивают ваши варианты ставок. Самый чистый путь к лучшей ставке сочетает в себе высокий кредитный рейтинг и низкий DTI.
Как быстро я могу снизить DTI?
DTI можно уменьшить с помощью двух рычагов: сокращения ежемесячных выплат по долгу или увеличения валового ежемесячного дохода, или того и другого одновременно. Сокращение долга обычно является более быстрым рычагом, поскольку рост доходов обычно требует времени. Погашение одной кредитной карты или автокредита может сразу сократить ежемесячные обязательства на 200–500 долларов, снизив DTI на несколько процентных пунктов в зависимости от дохода. Перевод остатка на промо-карту со ставкой 0% не снижает ваш минимальный платеж настолько существенно, чтобы иметь значение для DTI, но погашение остатка снижает. Увеличение дохода, такое как повышение, вторая работа или доход от аренды, также может быстро изменить DTI. Рефинансирование существующих кредитов для снижения ежемесячных платежей — еще одна стратегия, хотя она обычно продлевает сроки кредита и может увеличить общую сумму выплачиваемых процентов.
Всегда ли более низкий DTI лучше?
В контексте кредитования да — более низкий DTI всегда лучше, потому что он сигнализирует о большей финансовой гибкости и более низком риске дефолта. Однако с точки зрения оптимизации личных финансов чрезвычайно низкий DTI может означать, что вы недостаточно используете дешевый долг. Например, если у вас есть доступ к ипотечному долгу под 4%, а ваш инвестиционный портфель приносит 8% годовых, использование меньшего размера ипотечного долга на самом деле может быть неоптимальным с точки зрения создания богатства. Это не беспокоит большинство потребителей, но опытные инвесторы иногда намеренно берут на себя больше долгов по низким ставкам, инвестируя при этом излишки денежных средств. Однако для подавляющего большинства потребителей минимизация DTI путем погашения долгов до крупных событий по заимствованию является наиболее практичной и надежной стратегией.
Распространённые ошибки
▾
- !Использование в расчетах чистого дохода (после уплаты налогов) вместо валового дохода — кредиторы всегда используют валовой доход до уплаты налогов в качестве знаменателя.
- !Забываете указать минимальные платежи по кредитной карте — даже карта с балансом в 5000 долларов и минимальным платежом в 100 долларов учитывается в вашем DTI.
- !Включение коммунальных платежей, подписок и продуктов в числитель платежей по долгу — это расходы на жизнь, а не квалификационные долги.
- !Предположим, что погашение долга до подачи заявки не имеет значения — кредиторы проверяют выплату при закрытии сделки, поэтому даже выплата в последнюю минуту может помочь, если она документально подтверждена.
- !Игнорирование совместно подписанных кредитных обязательств — многие заемщики забывают, что они подписали кредит много лет назад, и кредитор найдет это в кредитном отчете и включит в DTI.
Совет профессионала
Большинство ипотечных кредиторов предпочитают начальный DTI ниже 28% и внутренний DTI ниже 36%. Если вы окажетесь ниже этих пороговых значений, вы сможете получить более выгодные условия кредита.
Знаете ли вы?
Правило о квалифицированной ипотеке Бюро финансовой защиты потребителей обычно ограничивает ставку DTI на уровне 43%, хотя кредиты, поддерживаемые государством, такие как FHA, при определенных обстоятельствах допускают до 50%.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Ratings & comments
Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.