Доход от аренды показывает, какой годовой доход приносит недвижимость по отношению к ее стоимости. Это основной показатель, который арендодатели и инвесторы в недвижимость используют для сравнения инвестиций и оценки прибыльности.
Два типа доходности от аренды
1. Валовой доход от аренды
Gross yield = (Annual rent ÷ Property value) × 100
Пример: Недвижимость стоимостью 250 000 фунтов стерлингов, ежемесячная арендная плата 1100 фунтов стерлингов:
Annual rent = £1,100 × 12 = £13,200
Gross yield = (13,200 ÷ 250,000) × 100 = 5.28%
2. Чистый доход от аренды
Учитывает годовые затраты — более точно для сравнения инвестиций:
Net yield = ((Annual rent − Annual costs) ÷ Property value) × 100
Годовые расходы обычно включают:
- Комиссия агенту по сдаче в аренду (8–15% от арендной платы)
- Техническое обслуживание и ремонт (как правило, 1% от стоимости недвижимости)
- Страхование
- Арендная плата за землю и плата за обслуживание (аренда)
- Проценты по ипотеке (при наличии кредитного плеча)
- Пустые периоды (предполагается, что 1–2 месяца в году пустуют)
Продолжение примера:
Annual rent: £13,200
Agent fees (10%): −£1,320
Maintenance (1%): −£2,500
Insurance: −£300
Voids (1 month): −£1,100
Total costs: £5,220
Net income: £13,200 − £5,220 = £7,980
Net yield = (7,980 ÷ 250,000) × 100 = 3.19%
Что такое хорошая доходность от аренды?
| Урожай | Оценка |
|---|---|
| Ниже 3% | Слабый — вероятно, зависит от роста капитала |
| 3–5% | В среднем для большинства городов Великобритании |
| 5–7% | Сильная прибыль |
| 7%+ | Отлично — часто в северных городах или больничных кассах. |
Доходность против роста капитала
В высокодоходных регионах (например, Ливерпуль, Брэдфорд) рост цен часто происходит медленнее. Районы с низкой доходностью (например, Лондон) предлагают более сильный долгосрочный рост капитала. Большинство инвесторов ищут баланс.
Доходность с использованием кредитного плеча (возврат инвестиций)
Если вы используете ипотеку, рассчитайте доходность от фактически вложенных вами денежных средств:
Cash-on-cash return = (Annual net income ÷ Cash invested) × 100
Пример: недвижимость стоимостью 250 000 фунтов стерлингов, залог 25 % (62 500 фунтов стерлингов):
Net income after mortgage interest: £3,500
Cash-on-cash return = (3,500 ÷ 62,500) × 100 = 5.6%
Распространенные ошибки
- Использование запрашиваемой цены вместо покупной цены (включая гербовый сбор и гонорары адвоката)
- Забываем о периодах недействительности — даже хорошие арендаторы рано или поздно уходят.
- Игнорирование капитальных затрат (замена котла, ремонт крыши)
- Сравнение валовой доходности по различным объектам недвижимости вместо чистой доходности.