Váš pomer dlhu k príjmu (DTI) je jedným z najdôležitejších čísel v osobných financiách. Veritelia ho používajú na rozhodnutie, či schvália vašu hypotéku, pôžičku na auto alebo žiadosť o úver – a za akých podmienok.
Čo je pomer dlhu k príjmu?
DTI porovnáva, koľko dlhujete každý mesiac (platby dlhu) s tým, koľko zarábate (hrubý mesačný príjem).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Príklad:
- Mesačné splátky dlhu: 1 200 £ (hypotéka, pôžička na auto, minimálne kreditná karta)
- Hrubý mesačný príjem: 4 000 £
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Čo sa počíta ako dlh?
Zahrňte tieto mesačné platby:
- Hypotéka alebo nájom
- Pôžičky na autá
- Študentské pôžičky
- Osobné pôžičky
- Minimálne platby kreditnou kartou
- Akékoľvek ďalšie splátky pôžičiek
Nezahŕňať:
- inžinierske siete (elektrina, plyn, voda)
- Účty za mobilný telefón
- Potraviny a jedlo
- Poistné
- Predplatné a zábava
Front-End verzus Back-End DTI
Poskytovatelia hypotekárnych úverov zvyčajne vypočítavajú dva pomery DTI:
Predné DTI (pomer bývania): Iba náklady na bývanie.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Náklady na bývanie zahŕňajú: splátku hypotéky (istina + úrok), dane z nehnuteľnosti, poistenie domu, poplatky HOA.
Back-end DTI (total DTI): Všetky mesačné splátky dlhu.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Keď veritelia hovoria „vaše DTI“, zvyčajne majú na mysli koncové DTI.
Aké DTI chcú veritelia?
| Rozsah DTI | Hodnotenie | Spôsobilosť hypotéky |
|---|---|---|
| pod 20 % | Výborne | Jednoduché schválenie, najlepšie ceny |
| 20 – 29 % | Dobre | Silná pozícia |
| 30 – 36 % | Prijateľné | Všeobecne schválené |
| 37 – 43 % | Pozor zóna | Môže byť schválený so silným kreditom |
| 44 – 50 % | Vysoká | Je ťažké získať klasické hypotéky |
| nad 50 % | Veľmi vysoká | Väčšina veriteľov to neschváli |
Pravidlo pre hypotéky v Spojenom kráľovstve: Väčšina veriteľov chce koncovú DTI pod 40 – 45 %. Niektorí veritelia regulovaní FCA majú prísnejšie požiadavky.
Americké konvenčné hypotéky: Fannie Mae a Freddie Mac zvyčajne vyžadujú koncovú DTI 45 % alebo menej (niekedy 50 % s kompenzačnými faktormi).
Odpracovaný príklad: Mali by ste požiadať o hypotéku?
Vaša situácia:
- Hrubý mesačný príjem: 5 500 £ (66 000 £/rok)
- Aktuálny mesačný dlh: 350 £ (pôžička na auto 220 £, kreditná karta minimálne 130 £)
- Navrhovaná splátka hypotéky: 1 400 £/mes
Aktuálne DTI (pred hypotékou):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI s hypotékou:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
S 31,8 % máte silnú pozíciu na schválenie.
Ako zlepšiť svoje DTI
Svoj DTI môžete znížiť buď znížením dlhu alebo zvýšením príjmu.
Znížte dlh:
- Najprv splácajte najmenšie dlhy (rýchlo uvoľňuje mesačné platby)
- Pred podaním žiadosti o hypotéku sa vyhýbajte novým dlhom
- Plaťte viac ako minimá na kreditných kartách
- Zvážte konsolidáciu dlhu s vysokým úrokom pri nižšej sadzbe
Zvýšte príjem:
- Prijmite prácu na voľnej nohe alebo príjem na čiastočný úväzok
- Požiadajte o zvýšenie platu alebo povýšenie
- Zahrňte bonusový príjem, ak ho viete zdokladovať
Nerobte to: Otváranie nových úverových účtov nepomôže vášmu DTI – a každé ťažké vyšetrovanie mierne znižuje vaše kreditné skóre.
DTI vs kreditné skóre
Tieto spolu súvisia, ale sú odlišné. Dobré kreditné skóre automaticky neznamená dobré DTI a naopak.
| Opatrenia | Ovplyvňuje | |
|---|---|---|
| DTI | Dlhové zaťaženie v pomere k príjmu | Schválenie úveru, výška úveru |
| Úverové skóre | Úverová história, spoľahlivosť platieb | Ponúkaná úroková sadzba |
Veriteľ sa pozerá na obe. Vysoké kreditné skóre + vysoké DTI = odmietnuté. Nízke DTI + slabé kreditné skóre = odmietnuté. Potrebujete oboje v dobrej kondícii.
DTI pri samostatnej zárobkovej činnosti
Samostatne zárobkovo činní žiadatelia zvyčajne musia predložiť daňové priznanie za 2 až 3 roky. Veritelia používajú váš čistý príjem (po obchodných výdavkoch), nie vaše príjmy – čo môže výrazne ovplyvniť váš výpočet DTI.
Tip: Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti a ste samostatne zárobkovo činná osoba, pracujte s účtovníkom, aby ste zabezpečili, že vaše daňové priznania budú presne odrážať váš príjem v rokoch pred podaním žiadosti.