Splátka hypotéky má viacero zložiek. Pochopenie každej časti vám pomôže presne zostaviť rozpočet a porovnať ponuky pôžičiek.
Základný platobný vzorec
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
- M = mesačná platba (iba istina + úrok)
- P = výška úveru
- r = mesačná úroková sadzba (ročná sadzba ÷ 12)
- n = počet platieb (roky × 12)
Spracovaný príklad
Cena domu: 350 000 USD Záloha: 20 % = 70 000 USD Výška pôžičky: 280 000 USD Úroková sadzba: 7 % ročne Termín: 30 rokov
r = 7%/12 = 0.5833% = 0.005833
n = 30 × 12 = 360 payments
M = 280,000 × [0.005833 × (1.005833)^360] / [(1.005833)^360 - 1]
M = 280,000 × [0.005833 × 8.116] / [8.116 - 1]
M = 280,000 × 0.04734 / 7.116
M ≈ $1,862.67/month
Celková cena pôžičky
Total paid = $1,862.67 × 360 = $670,561
Interest paid = $670,561 - $280,000 = $390,561
Za pôžičku vo výške 280 000 USD zaplatíte 390 561 USD na úrokoch počas 30 rokov.
PITI: Úplná mesačná platba
Vzorec uvedený vyššie počíta iba istinu a úrok (P&I). Vaša skutočná mesačná platba je zvyčajne vyššia:
| Komponent | Typická suma |
|---|---|
| Istina a úrok | $1,862 |
| Daň z nehnuteľnosti (1 %) | 292 dolárov mesačne |
| Poistenie majiteľa domu | 100 – 200 dolárov mesačne |
| PMI (ak je menej ako 20 % nižšie) | 100 – 200 dolárov mesačne |
| HOA (ak existuje) | sa líši |
| Celkom | 2 254 – 2 556 USD |
PMI: Poistenie súkromných hypoték
Vyžaduje sa, keď je vaša záloha nižšia ako 20 %. Náklady 0,5 – 1,5 % z výšky úveru ročne.
Príklad: Pôžička 280 000 USD pri 1 % PMI:
Annual PMI = $280,000 × 0.01 = $2,800
Monthly PMI = $2,800/12 = $233
PMI je možné odstrániť, keď dosiahnete 20 % vlastného kapitálu.
15-ročná vs. 30-ročná hypotéka
| Funkcia | 30-ročný | 15-ročný |
|---|---|---|
| Mesačná splátka | $1,863 | $2,514 |
| Celkový záujem | $390,561 | $172,520 |
| Úrok ušetrený | — | $218,041 |
15-ročná hypotéka ušetrí 218 000 dolárov na úrokoch, ale stojí 651 dolárov mesačne viac.
Účinok dodatočných platieb
Platba 200 $ mesačne navyše za 30-ročnú hypotéku so 7 %:
- Splatí sa ~24 rokov (ušetrí 6 rokov)
- Ušetrí ~ 80 000 dolárov na úrokoch
Použite našu Hypotekárnu kalkulačku na výpočet splátok, celkového úroku, amortizačného plánu a vplyvu dodatočných splátok.