Vlastný kapitál je časť vášho majetku, ktorú skutočne vlastníte – trhová hodnota mínus to, čo ešte dlhujete na hypotéke. Keď budete splácať hypotéku a hodnoty nehnuteľností rastú, vaše vlastné imanie rastie.
Základný vzorec
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Príklad:
- Trhová hodnota: 350 000 GBP
- Nesplatená hypotéka: 195 000 £
- Vlastný kapitál: 155 000 £
Vlastný kapitál ako percento (LTV)
Veritelia to vyjadrujú ako Loan-to-Value (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Ako sa kapitál v priebehu času buduje
Vlastné imanie rastie z dvoch zdrojov:
1. Splátky hypotéky (amortizácia)
Predčasné splátky hypotéky tvoria väčšinu splátky úrok. Vlastný kapitál sa spočiatku buduje pomaly, potom sa zrýchľuje.
| rok | Zostatok hypotéky | Hodnota (plochá) | Equity |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 £ | 300 000 £ | 50 000 £ |
| 5 | 226 000 £ | 300 000 £ | 74 000 £ |
| 10 | 196 000 £ | 300 000 £ | 104 000 £ |
| 20 | 112 000 £ | 300 000 £ | 188 000 £ |
| 25 | 0 £ | 300 000 £ | 300 000 £ |
2. Zhodnotenie kapitálu
Ak hodnota nehnuteľnosti stúpne o 3 % ročne:
| rok | Zostatok hypotéky | Hodnota | Equity |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 £ | 300 000 £ | 50 000 £ |
| 10 | 196 000 £ | 403 000 £ | 207 000 £ |
| 25 | 0 £ | 627 000 £ | 627 000 £ |
Prístup k vášmu majetku
Remortgaging: Refinancujte pri vyššej sume úveru, aby ste uvoľnili vlastný kapitál ako hotovosť. Užitočné na vylepšenie domu, splatenie dlhu s vysokým úrokom alebo investovanie.
Ďalší postup: Váš existujúci veriteľ vám požičia viac k vašej súčasnej hypotéke.
Uvoľnenie vlastného imania (doživotná hypotéka): K dispozícii majiteľom domu 55+. Požičiavate si proti nehnuteľnosti bez mesačných splátok. Úrok sa skladá až do predaja domu (zvyčajne pri úmrtí alebo nástupe do starostlivosti).
Vlastný kapitál ako kolaterál
Veritelia používajú vlastný kapitál pri rozhodovaní: – Či požičať (minimálne limity LTV) – akú sadzbu ponúknuť (nižšia LTV = nižšia sadzba)
- Koľko si môžete požičať
Väčšina veriteľov obmedzuje uvoľnenie vlastného imania na 80–85 % LTV, čo znamená, že požadujú, aby ste si ponechali aspoň 15–20 % vlastného kapitálu.
Záporný kapitál
Ak vaša hypotéka presahuje hodnotu nehnuteľnosti, ste v zápornom majetku. K tomu dochádza, keď:
- Hodnota nehnuteľnosti po kúpe výrazne klesá
- Kúpili ste s veľmi malým vkladom
- Predĺžili ste pôžičku na iné účely
Záporný kapitál bráni remortgácii a komplikuje predaj (budete musieť zaplatiť deficit v hotovosti).