Ni nini Commercial Property Valuation?
▾
Ukadiriaji wa mali isiyohamishika ya kibiashara ni mchakato wa kukadiria thamani ya soko ya mali zinazozalisha mapato kama vile majengo ya ofisi, vituo vya rejareja, maghala ya viwandani, majengo ya ghorofa, hoteli na maendeleo ya matumizi mchanganyiko. Tofauti na majengo ya makazi, ambayo kimsingi yanathaminiwa kwa mauzo kulinganishwa (mbinu ya ulinganishaji wa mauzo), mali za kibiashara huthaminiwa zaidi kwa kutumia mbinu ya mapato - hasa mbinu ya mtaji wa mapato na uchanganuzi uliopunguzwa wa mtiririko wa pesa (DCF). Mbinu ya uwekaji mtaji wa mapato hukadiria thamani kwa kugawanya Mapato Halisi ya Uendeshaji (NOI) yaliyoimarishwa ya mali hiyo kwa kiwango cha mtaji kinachotokana na soko: Thamani = NOI / Kiwango cha Jumla. Mbinu hii ya mtaji wa moja kwa moja hutoa makadirio ya haraka, yanayotumiwa sana ya thamani kulingana na mapato ya kawaida ya mwaka mmoja. Kwa mfano, mali inayozalisha $500,000 katika NOI katika soko ambapo biashara ya mali inayolingana kwa viwango vya juu vya 6.0% ina thamani iliyodokezwa ya $500,000 / 0.06 = $8,333,333. Mbinu iliyopunguzwa ya mtiririko wa pesa (DCF) ni ya kisasa zaidi na ina mifano ya mtiririko wote wa pesa unaotarajiwa katika muda uliobainishwa (kawaida miaka 5-10), ikijumuisha NOI ya kila mwaka baada ya hatua za kukodisha na uboreshaji wa ukodishaji, na makadirio ya thamani ya mauzo ya mwisho inayotokana na kutumia kiwango cha mwisho (kutoka) hadi Mwaka wa n+1 NOI. Mitiririko yote ya pesa taslimu inapunguzwa bei ya sasa kwa kutumia kiwango cha punguzo kilichorekebishwa na hatari, na kutoa thamani ya sasa ya uwekezaji. Mbinu ya kulinganisha mauzo ya mali za kibiashara hutumia bei kwa kila futi ya mraba, bei kwa kila kitengo (kwa familia nyingi), au bei kwa kila chumba (kwa hoteli) kama sehemu ya ulinganisho, iliyorekebishwa kwa tofauti za umri, hali, eneo, makazi na muundo wa kukodisha kati ya bidhaa zinazolinganishwa na mali inayohusika. Mbinu ya gharama hukadiria thamani kulingana na gharama ya kuzalisha tena au kuchukua nafasi ya uboreshaji pamoja na thamani ya ardhi, kushuka kwa thamani. Mbinu hii inafaa zaidi kwa mali za matumizi maalum, ujenzi mpya, na hali ambapo mbinu za kulinganisha mapato na mauzo ni ngumu kutumia. Mbinu ya kuthamini inayotumika - au uzani kati ya mbinu - inategemea aina ya mali, ubora wa data unaopatikana, na madhumuni ya tathmini. Kuelewa tathmini ya kibiashara ni muhimu kwa uandishi wa chini wa upataji, kuripoti kwingineko, ufadhili upya, usimamizi wa mali na upangaji.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Fomula
▾
Thamani = NOI / Kiwango cha Cap. Fomula hii hukokotoa uthamini upya wa kibiashara kwa kuhusisha viambajengo vya pembejeo kupitia uhusiano wao wa kihisabati. Kila sehemu inawakilisha kiasi kinachoweza kupimika ambacho kinaweza kuthibitishwa kivyake.Maelezo ya kigezo
▾
| Ishara | Jina | Kitengo | Maelezo |
|---|---|---|---|
| NOI | Mapato halisi ya Uendeshaji | USD/year | Pato la jumla lililoimarishwa ukiondoa gharama zote za uendeshaji. Ingizo la msingi la mapato kwa mtaji na tathmini ya DCF. |
| CR | Kiwango cha Mtaji | % | Kiwango kinachotokana na soko kinachotumika kubadilisha NOI hadi thamani. Imechangiwa kutoka kwa mauzo kulinganishwa. Thamani = NOI / Kiwango cha Cap. |
| GIM | Kizidisha Mapato ya Jumla | ratio | Bei ya mauzo imegawanywa na mapato ya kila mwaka. Kipimo cha uchunguzi wa haraka kinachotumika kwa sifa ndogo za kibiashara. |
| PV | Thamani ya Sasa / Thamani Iliyothaminiwa | USD | Thamani iliyokadiriwa ya soko inayotokana na mbinu ya uthamini. Katika mtaji wa mapato: NOI / Kiwango cha Sura. |
| DR | Kiwango cha Punguzo | % | Kiwango kilichorekebishwa cha hatari kinachotumika kupunguza mtiririko wa pesa wa siku zijazo katika uchanganuzi wa DCF. Inaonyesha mapato yanayohitajika ya mwekezaji ikiwa ni pamoja na malipo ya hatari. |
| TCR | Kiwango cha Kikomo cha terminal | % | Kiwango cha juu cha kuondoka kinatumika kwa Mwaka wa n+1 NOI ili kukadiria thamani ya mwisho ya mauzo katika uchanganuzi wa DCF. Kwa kawaida 25-50 msingi pointi zaidi ya kiwango cha entry. |
Jinsi ya Commercial Property Valuation
▾
- 1Hatua ya 1 - Tambua Mapato ya Uendeshaji Yaliyotulia: Changanua orodha ya kodi ya mali (wapangaji wote, masharti ya ukodishaji, kiasi cha kodi) na historia ya gharama za uendeshaji. Rekebisha NOI kwa kurekebisha kwa bidhaa zisizo za mara kwa mara, ukodishaji wa soko la chini, nafasi zisizo za kawaida, au gharama za mara moja. NOI iliyoimarishwa huonyesha uwezo wa mapato wa mali katika kiwango cha umiliki wa kawaida chini ya usimamizi wa kawaida.
- 2Hatua ya 2 - Viwango vya Kikomo cha Soko la Utafiti: Tambua mauzo 3-5 ya hivi majuzi ya mali zinazoweza kulinganishwa katika soko ndogo sawa, za ukubwa sawa, umri, ubora na upangaji. Kokotoa kiwango cha juu cha wastani kwa kila linganifu: Kiwango cha Jumla = Comp NOI / Bei ya Uuzaji wa Comp. Aina mbalimbali za viwango vya ukomo hufahamisha kiwango cha kikomo kinachofaa kwa sifa ya mhusika. Vyanzo ni pamoja na CoStar, LoopNet, tafiti za viwango vya juu vya CBRE, utafiti wa JLL, na ripoti za Marcus & Millichap.
- 3Hatua ya 3 - Tumia Mtaji wa Moja kwa Moja: Gawanya NOI iliyoimarishwa kwa kiwango cha juu cha soko kilichochaguliwa: Thamani = NOI / Kiwango cha Kikomo. Kwa mfano: $480,000 NOI / 0.060 = $8,000,000. Marekebisho yanaweza kufanywa kwa ukodishaji wa soko la juu au chini, matengenezo yaliyoahirishwa, au hatari ya upangaji wa kukodisha ndani ya miaka 2-3 ijayo.
- 4Hatua ya 4 - Unda Muundo wa DCF (kwa mali kubwa au changamano): NOI ya Mradi kwa kila mwaka wa muda wa kushikilia (kwa kawaida miaka 10), ikijumuisha viwango vya ukodishaji, mawazo ya uboreshaji (wakati muda wa ukodishaji unaisha na lazima ukodishwe tena kwa viwango tofauti), mahitaji ya matumizi ya mtaji, na ukuaji wa kodi ya soko. Onyesha bei ya mwisho ya mauzo katika Mwaka wa 10 kwa kutumia kiwango cha mwisho cha mauzo hadi Mwaka wa 11 NOI.
- 5Hatua ya 5 - Chagua Kiwango Kifaacho cha Punguzo: Kiwango cha punguzo kinaonyesha kiwango kinachohitajika cha mwekezaji cha kurejesha, kwa kuzingatia wasifu wa hatari ya mali. Sifa za kimsingi zilizoimarishwa katika maeneo kuu hupunguzwa kwa viwango vya chini (6-8%); mali ya kuongeza thamani kwa 9-12%; fursa au maendeleo kwa 13-18%. Kiwango cha punguzo lazima kilingane na makadirio ya mtiririko wa pesa (kabla ya ushuru dhidi ya ushuru wa baada ya ushuru; faida dhidi ya isiyoletwa).
- 6Hatua ya 6 - Kokotoa Thamani Iliyopo ya DCF: Punguza mtiririko wote wa pesa uliokadiriwa (NOI ya kila mwaka + ofa ya mwisho) kurudi sasa kwa kutumia kiwango cha punguzo kilichochaguliwa. Jumla ya mtiririko wote wa pesa uliopunguzwa ni thamani ya mali iliyoonyeshwa. Ikiwa thamani hii ya sasa ni sawa na bei yako ya usakinishaji, mapato yako unayotarajia ni sawa na kiwango cha punguzo.
- 7Hatua ya 7 - Patanisha Mbinu Nyingi: Uzani wa matokeo ya mbinu ya mapato (kikomo cha moja kwa moja na DCF), mbinu ya kulinganisha mauzo (bei kwa kila SF au kitengo cha comps), na mbinu ya gharama (kwa matumizi maalum au ujenzi mpya) ili kufikia maoni ya mwisho ya thamani. Wakadiriaji hupatanisha haya rasmi katika ripoti ya tathmini; wawekezaji huzipima kwa njia isiyo rasmi kulingana na ubora wa data na aina ya mali.
Mifano Iliyotatuliwa
▾
Ofisi ya miji; kiwango cha juu cha ukomo huonyesha hatari ya baada ya janga
Thamani = $720,000 / 0.075 = $9,600,000. Bei kwa SF = $9,600,000 / 45,000 = $213/SF. Kwa ofisi ya miji katika metro kuu, $213/SF inalingana na data ya soko ya 2023-2024. Kiwango cha juu cha asilimia 7.5 kinaonyesha tahadhari kubwa ya wawekezaji kuhusu mali ya ofisi kutokana na mitindo ya kazi kutoka nyumbani na nafasi kubwa ya kazi. Ikiwa kiwango cha matumaini zaidi cha asilimia 6.5 cha kikomo kilitumika (bei ya kabla ya janga), thamani itakuwa $11,077,000 - inayoonyesha mabadiliko ya thamani ya $1.5M kutoka kwa tofauti ya kiwango cha juu cha pointi 100.
Inalingana na bei ya familia nyingi za Sunbelt
EGI = $960,000 x 0.94 = $902,400. NOI = $902,400 - $388,800 = $513,600. Thamani = $513,600 / 0.055 = $9,338,182. Bei kwa kila kitengo = $9,338,182 / 50 = $186,764/unit. Sunbelt multifamily (Dallas, Phoenix, Atlanta) mali za vitengo 50 ziliuzwa kwa $150,000-$220,000/uniti mwaka wa 2023-2024 kulingana na soko ndogo, umri na ubora - kuweka kipengee hiki katikati ya safu, kuashiria mali ya Daraja B katika eneo la wastani.
Bei ya juu ya viwanda - kiwango cha chini cha kuondoka huonyesha mahitaji
NOI inakua kutoka $380,000 katika Mwaka wa 1 hadi $510,534 katika Mwaka wa 10 kwa 3% kila mwaka. Mwaka 11 NOI = $525,850. Thamani ya kituo = $525,850 / 0.055 = $9,561,000. Punguzo la miaka 10 la mauzo ya NOI pamoja na 7.5% hutoa thamani ya DCF ya takriban $6,420,000. Kiwango cha chini cha 5.5% cha kuondoka kinaonyesha mwelekeo wa kimuundo wa viwanda kutoka kwa biashara ya mtandaoni na uelekezaji wa karibu. Kiwango cha juu cha kuingia = $380,000 / $6,420,000 = 5.92%, huku kukiwa na upanuzi wa kiwango cha wastani wakati wa kuondoka.
Mbinu za GIM na kiwango cha juu huungana vizuri
Thamani ya GIM = $312,000 x 7.5 = $2,340,000. NOI = $312,000 x (1 - 0.38) x 0.95 (nafasi 5%) = $312,000 x 0.589 = $183,768. Thamani ya kiwango cha wastani = $183,768 / 0.079 (kiwango cha soko cha rejareja katika soko la upili) = $2,326,176. Mbinu zote mbili hukutana karibu $2,330,000, kutoa imani katika hesabu. Mbinu ya GIM si sahihi lakini ina kasi zaidi - ni muhimu kwa uchunguzi wa awali wa vipengee vidogo vya rejareja ambapo data ya kina ya NOI bado haipatikani.
Matumizi ya vitendo
▾
Kuandikisha ununuzi wa mali ya kibiashara katika kiwango cha usawa wa kitaasisi na kibinafsi. Programu hii hutumiwa kwa kawaida na wataalamu wanaohitaji uchanganuzi mahususi wa kiasi ili kusaidia kufanya maamuzi, kupanga bajeti na kupanga mikakati katika nyanja zao husika.
Kusaidia uandishi wa mkopo wa rehani wa kibiashara na hitimisho la dhamana ya mapato. Wataalamu wa sekta hii wanategemea hesabu hii ili kupima utendakazi, kulinganisha njia mbadala, na kuhakikisha utiifu wa viwango vilivyowekwa na mahitaji ya udhibiti, kusaidia wachambuzi kutoa matokeo sahihi ambayo yanaunga mkono upangaji wa kimkakati, ugawaji wa rasilimali, na ulinganishaji wa utendakazi katika mashirika yote.
Ukadiriaji wa kwingineko wa kila robo au mwaka kwa REIT, fedha za pensheni na fedha za mali isiyohamishika ya kibinafsi. Watafiti wa kitaaluma na wanafunzi hutumia hesabu hii kuthibitisha mifano ya kinadharia, kukamilisha kazi za kozi, na kukuza uelewa wa kina wa kanuni za msingi za hisabati.
Usaidizi wa mashahidi wa kitaalamu katika madai, rufaa ya kodi na mashauri maarufu ya kikoa. Wachambuzi wa fedha na wapangaji hujumuisha hesabu hii katika mtiririko wao wa kazi ili kutoa utabiri sahihi, kutathmini hali ya hatari, na kuwasilisha mapendekezo yanayotokana na data kwa wadau.
Kuchanganua kama kuuza, kufadhili upya, au kushikilia mali iliyopo ya kibiashara kulingana na thamani ya sasa ya soko. Programu hii hutumiwa kwa kawaida na wataalamu wanaohitaji uchanganuzi mahususi wa kiasi ili kusaidia kufanya maamuzi, kupanga bajeti na kupanga mikakati katika nyanja zao husika.
Hali maalum
▾
Kwa mazoezi, kesi hii ya makali inahitaji kuzingatiwa kwa uangalifu kwa sababu mawazo ya kawaida hayawezi kushikilia. Wakati wa kukumbana na hali hii katika hesabu za uthamini upya wa kibiashara, watendaji wanapaswa kuthibitisha masharti ya mipaka, kuangalia hatari za mgawanyiko kwa sifuri, na kuzingatia kama mawazo ya modeli yanasalia kuwa halali chini ya hali hizi mbaya.
Kwa mazoezi, kesi hii ya makali inahitaji kuzingatiwa kwa uangalifu kwa sababu mawazo ya kawaida hayawezi kushikilia. Wakati wa kukumbana na hali hii katika hesabu za uthamini upya wa kibiashara, watendaji wanapaswa kuthibitisha masharti ya mipaka, kuangalia hatari za mgawanyiko kwa sifuri, na kuzingatia kama mawazo ya modeli yanasalia kuwa halali chini ya hali hizi mbaya.
Kwa mazoezi, kesi hii ya makali inahitaji kuzingatiwa kwa uangalifu kwa sababu mawazo ya kawaida hayawezi kushikilia. Wakati wa kukumbana na hali hii katika hesabu za uthamini upya wa kibiashara, watendaji wanapaswa kuthibitisha masharti ya mipaka, kuangalia hatari za mgawanyiko kwa sifuri, na kuzingatia kama mawazo ya modeli yanasalia kuwa halali chini ya hali hizi mbaya.
Vigezo vya Thamani ya Mali ya Biashara kulingana na Daraja la Vipengee (2024 Marekani)
▾
| Darasa la Mali | Kiwango cha Kawaida | Bei Kwa SF / Kitengo | Mwenendo wa Soko |
|---|---|---|---|
| Familia nyingi za Daraja A (Metro kuu) | 4.0% -5.5% | $200K-$500K/kitengo | Viwango vya juu vinavyopanuka kutoka viwango vya chini vya 2021 |
| Familia nyingi za Daraja B (Sekondari) | 5.0%-7.0% | $100K-$200K/kitengo | Kupanua; dhiki fulani inayojitokeza |
| Viwanda (Wingi) | 4.5% -6.0% | $80-$200/SF | Kupanua kutoka viwango vya chini vya kihistoria |
| Viwandani (Mjini / Maili ya Mwisho) | 4.0% -5.5% | $250-$600/SF | Kusimamia; mahitaji makubwa |
| Uuzaji wa rejareja wa mboga | 5.5% -7.0% | $200-$450/SF | Imara; inayofanya vizuri zaidi rejareja nyingine |
| Kituo cha Nguvu / Uuzaji wa Sanduku Kubwa | 6.5% -8.5% | $150-$350/SF | Kupanua; hatari ya biashara ya mtandaoni |
| Mpangaji Mmoja wa NNN (Daraja la Inv) | 4.5% -6.5% | $250-$600/SF | Kupanua kwa viwango |
| Ofisi ya Suburban | 6.5% -9.0%+ | $100-$300/SF | Kupanua kwa kiasi kikubwa; dhiki |
| Ukarimu (Chagua Huduma) | 7.0% -9.5% | $80K-$150K/chumba | Kupona; kiwango nyeti |
| Kujihifadhi | 5.0%-7.0% | $150-$350/SF | Kupanua kutoka viwango vya chini vya 2021 |
Maswali yanayoulizwa mara kwa mara
▾
Je, wakadiriaji wa biashara huchagua vipi kiwango cha juu kinachofaa?
Wakadiriaji wa kibiashara hupata viwango vya juu vya soko kutokana na uchanganuzi wa mauzo ya hivi majuzi, yanayolinganishwa. Kwa kila muamala unaolinganishwa, wao hukokotoa kiwango cha juu kabisa kwa kugawanya NOI iliyoimarishwa ya mali (wakati wa mauzo) kwa bei ya mauzo. Aina na mwelekeo wa kati wa viwango hivi vinavyodokezwa kutoka kwa mauzo 3-6 kulinganishwa hutengeneza mabano ya kiwango cha juu cha soko. Kisha mthamini hurekebisha ndani ya safu hii kulingana na jinsi mali ya somo inavyolinganishwa na comps kulingana na ubora wa eneo, umri wa jengo na hali, muda wa kukodisha na kustahili mikopo ya wapangaji, umiliki wa sasa, na uwekezaji wa hivi karibuni wa matumizi ya mtaji. Uchunguzi wa kiwango cha juu uliochapishwa kutoka CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, na Marcus & Millichap hutoa vigezo vya soko zima lakini lazima ziongezwe na data ya miamala ya ndani.
Kuna tofauti gani kati ya kiwango cha kuingia na kiwango cha kuondoka?
Kiwango cha kuingia (ingizo) ni kiwango cha juu wakati wa kupata: bei ya ununuzi / Mwaka wa 1 ulioimarishwa wa NOI. Kiwango cha juu cha kuondoka (terminal) ni kiwango cha juu kinachodhaniwa kutumika kwa NOI iliyokadiriwa katika mwaka wa mauzo ili kukadiria thamani ya mauzo ya mwisho katika muundo wa DCF. Viwango vya kuondoka kwa kawaida huwekwa pointi za msingi 25-50 zaidi ya kiwango cha kikomo cha kuingia ili kuonyesha umri ulioongezeka wa mali wakati wa kuondoka, kutokuwa na uhakika wa soko la jumla kuhusu hali za siku zijazo, na mtazamo wa mnunuzi mdogo kuhusu mali ya zamani. Kutumia kikomo cha chini cha kutoka kuliko ingizo kunamaanisha kuwa unatarajia hali ya soko au mali kuboreshwa - dhana kali zaidi inayohitaji uhalali wa wazi.
Je! Kizidishi cha jumla cha kodi (GRM) ni nini na kinatumika lini?
Kizidishi Jumla cha Kodi ya Pato (GRM) au Kizidisha Mapato Jumla (GIM) ni sawa na bei ya mauzo ikigawanywa na mapato ya mwaka (kabla ya gharama). Ni kipimo rahisi na cha haraka zaidi kuliko kiwango cha kikomo, kinachotumika kwa uchunguzi wa awali wa haraka wa sifa ndogo za mapato ambapo data ya kina ya gharama bado haipatikani. GRM = Bei / Kodi ya Jumla ya Mwaka. Iwapo majengo madogo ya ghorofa yanayolinganishwa yanauzwa kwa GRM ya 10, na mali unayolenga ikazalisha $100,000 katika pato la jumla la kodi, thamani iliyodokezwa ni $1,000,000. GRM si sahihi kuliko uchanganuzi wa kiwango cha kadiri kwa sababu inapuuza tofauti za miundo ya gharama kati ya mali - mali mbili zilizo na mapato sawa lakini uwiano wa gharama tofauti sana utakuwa na GRM sawa lakini viwango vya juu tofauti sana.
Muundo wa kukodisha unaathirije thamani ya mali ya kibiashara?
Muundo wa kukodisha huathiri pakubwa thamani ya mali ya kibiashara. Ukodishaji wa Triple-net (NNN), ambapo wapangaji hulipa kodi ya mali, bima, na matengenezo moja kwa moja, huzalisha mitiririko inayotabirika zaidi, yenye hatari ya chini ya NOI na kwa kawaida huamuru viwango vya chini vya ukomo (bei ya juu) kuliko ukodishaji wa jumla ambapo mwenye nyumba hulipa gharama za uendeshaji. Ukodishaji wa muda mrefu na wapangaji wa viwango vya uwekezaji (wauzaji wa kitaifa, mashirika ya serikali, kampuni zinazouzwa hadharani) hukandamiza viwango vya juu kwa sababu mwonekano wa mapato hupunguza hatari. Ukodishaji wa soko la juu huongeza NOI ya sasa na thamani lakini hubeba hatari ya kupindua inapoisha; ukodishaji wa soko la chini hukandamiza thamani ya sasa lakini inaweza kuwakilisha iliyopachikwa ikiwa kodi inaweza kuwekwa alama kwenye soko.
Bei gani kwa kila futi ya mraba kipimo cha mali za kibiashara?
Bei kwa kila futi ya mraba (PSF) inatumika sana kama kipimo cha haraka cha kulinganisha katika mali isiyohamishika ya kibiashara. Walakini, maadili ya PSF yanatofautiana sana kulingana na soko, aina ya mali, na darasa la ubora. Kama mwongozo mbaya wa 2024: Ofisi ya Hatari A ya Manhattan: $500-$1,500+ PSF; ofisi ya miji kitaifa: $100-$300 PSF; rejareja ya mboga-nanga: $200-$450 PSF; rejareja ya kituo cha nguvu: $150-$350 PSF; viwanda vingi kitaifa: $80-$200 PSF; mijini viwanda vya maili ya mwisho: $250-$600 PSF; familia nyingi (kwa kila kitengo): $150,000-$400,000 katika metro kuu. Ulinganisho wa PSF ni wa maana tu wakati wa kulinganisha sifa za aina sawa, darasa, na soko ndogo - ulinganisho wa soko la msalaba unahitaji urekebishaji wa kiwango cha juu.
Mbinu ya gharama inatofautiana vipi na njia ya mapato?
Mbinu ya gharama huthamini mali kulingana na makadirio ya gharama ya kuzalisha tena au kubadilisha uboreshaji (kwa gharama za sasa za ujenzi kwa kila futi ya mraba) pamoja na makadirio ya thamani ya ardhi yaliyotengwa, kushuka kwa thamani (kuzorota kwa mwili, kuchakaa kwa utendakazi na kuchakaa kwa nje). Mbinu hii inategemewa zaidi kwa ujenzi mpya (uchakavu mdogo), mali za matumizi maalum (makanisa, shule, majengo ya serikali) ambapo kuna mauzo machache au data ya mapato, na kwa madhumuni ya bima. Kwa ujumla hutoa kiwango cha thamani kwa ajili ya mali za kibiashara - mali ya mapato iliyo mahali pazuri yenye NOI yenye nguvu kwa kawaida huuza zaidi ya gharama ya uingizwaji (kuhalalisha maendeleo mapya), huku mali yenye utendaji wa chini inaweza kuuza chini ya gharama ya uingizwaji.
Je, mapato ya jumla ya ufanisi (EGI) ni nini na kwa nini ni muhimu?
Mapato Yanayofaa ni jumla ya mapato ambayo mali ya kibiashara inatarajiwa kuzalisha baada ya kuhesabu nafasi na hasara ya mikopo, lakini kabla ya gharama za uendeshaji. EGI = Mapato Yanayowezekana x (1 - Kiwango cha Nafasi) + Mapato Mengine. Ni muhimu kwa sababu inaunda safu ya juu ya hesabu ya NOI - hitilafu katika dhana za nafasi hutiririka moja kwa moja hadi NOI na kisha hadi thamani kubwa. Tofauti ya 1% katika kiwango cha nafasi kwenye mali ya jumla ya mapato ya $1,000,000 hubadilisha EGI na $10,000, ambayo kwa kiwango cha juu cha 6% hubadilisha thamani kwa $167,000. Katika uandishi wa kibiashara, dhana za nafasi lazima zilinganishwe dhidi ya data ya soko ndogo na utendakazi wa kihistoria wa mali hiyo.
Makosa ya Kawaida ya Kuepuka
▾
- !Kwa kutumia bei ya kuuliza NOI (iliyowasilishwa na muuzaji) bila kurudisha ada za usimamizi wa viwango vya soko, nafasi halisi, na akiba ya CapEx - NOI za wauzaji huongezeka mara kwa mara.
- !Utumiaji wa kiwango cha juu kutoka kwa soko tofauti, darasa la mali, au kipindi cha muda - viwango vya juu ni vya kawaida na vinavyozingatia wakati; kila wakati tumia data ya hivi karibuni, inayolinganishwa, ya soko ndogo moja.
- !Kukadiria hatari ya mauzo - ukodishaji unaoisha muda wa miaka 1-3 huwakilisha hatari kubwa ya thamani ikiwa nafasi haiwezi kukodishwa tena kwa kodi zinazolingana katika soko laini.
- !Kupuuza matumizi ya mtaji yaliyoahirishwa ambayo yatahitaji uwekezaji mkubwa wa karibu, ambao unapaswa kupunguza dalili ya thamani kutoka kwa mbinu ya mapato.
- !Kwa kutumia kiwango cha juu sawa cha mtaji wa moja kwa moja na kiwango cha punguzo cha DCF - ni vipimo tofauti vinavyopima vitu tofauti na havipaswi kuunganishwa.
Kidokezo cha Pro
Unapolinganisha bei ya kuuliza ya muuzaji na hitimisho la thamani yako, hesabu kiwango cha juu kwa bei inayoulizwa (bei ya kuuliza NOI / bei ya kuuliza) na ulinganishe na viwango vya juu vya soko. Iwapo kiwango cha ukomo kiko chini ya soko kwa kiasi kikubwa, unaombwa ulipe malipo ambayo yanahitaji ukuaji mkali wa kodi au mbano wa kiwango cha juu ili kuhalalisha. Kila wakati tambua dhana ya wazi ambayo inaziba pengo kati ya soko na bei inayoulizwa - kisha jaribu-mkazo ikiwa dhana hiyo ni ya kweli.
Je, ulijua?
Mbinu ya mtaji wa mapato ya kuthamini mali isiyohamishika iliratibiwa nchini Marekani kwa kiasi kikubwa kupitia kazi ya Taasisi ya Marekani ya Wakadiriaji Majengo (sasa Taasisi ya Tathmini) katika miaka ya 1930 na 1940. Kitabu cha kiada cha Frederick Babcock cha 1932 'The Valuation of Real Estate' kilianzisha mtaji wa mapato kwa taaluma ya tathmini. Fomula ya msingi - Thamani = Mapato / Kiwango - imesalia bila kubadilika kwa zaidi ya miaka 90, ushuhuda wa mantiki yake ya kimsingi ya kiuchumi.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Marejeo
Ratings & comments
Pata Vidokezo vya Hisabati vya Wiki
Jiunge na watumiaji 12,000+ wanaopata vidokezo vya kikokotoo kila wiki.