Fix and Flip Calculator

Wakopeshaji wa mikopo ya nyumba na maofisa wa mikopo hutumia Fix And Flip Calc kupanga ratiba za ulipaji, kulinganisha chaguo zisizobadilika dhidi ya viwango vinavyoweza kurekebishwa, na kukokotoa jumla ya gharama za kukopa kwa miamala ya makazi na biashara ya mali isiyohamishika katika urefu tofauti wa muda.

Washauri wa fedha za kibinafsi wanaomba Fix And Flip Calc wanapowashauri wateja kuhusu mikakati ya kupunguza deni, kwa kulinganisha manufaa ya hisabati ya malipo yaliyoharakishwa dhidi ya mapato mbadala ya uwekezaji ili kubaini mgao bora zaidi wa mtiririko wa pesa za ziada.

Vyama vya mikopo na benki za jumuiya hutegemea Fix And Flip Calc ili kutoa Ukweli sahihi katika ufumbuzi wa Utoaji mikopo, kuhakikisha utiifu wa udhibiti wa mahitaji ya TILA na RESPA, na kuwapa wakopaji ulinganisho sanifu wa gharama katika bidhaa zinazoshindana za mkopo.

Idara za hazina ya shirika hutumia Fix And Flip Calc kuiga gharama ya huduma za mikopo zinazozunguka, mikopo ya muda mrefu, na programu za karatasi za kibiashara, kuboresha muundo wa mtaji wa kampuni na kupunguza gharama ya wastani ya ufadhili wa deni.

Je, ni kanuni gani ya 70% katika uwekezaji wa kurekebisha-na-flip?

Kanuni ya 70% inasema kuwa mwekezaji hapaswi kulipa zaidi ya 70% ya Thamani ya Baada ya Kurekebisha (ARV) ukiondoa makadirio ya gharama za ukarabati. Mfumo: Bei ya Juu ya Ununuzi = (ARV x 70%) - Gharama za Ukarabati. Kwa mfano, ARV ya $300,000 na $50,000 katika ukarabati unaohitajika hutoa ofa ya juu ya $160,000 ($300,000 x 0.70 - $50,000). Sheria ya 70% imeundwa ili kuhakikisha kwamba baada ya gharama zote - ukarabati, kushikilia, kuuza (kawaida 10-12% ya ARV pamoja) - mwekezaji anabakiza takriban 18-20% ya faida ya faida. Katika soko shindani, kupata mikataba ya 70% ya ARV au chini ni changamoto; katika masoko ya polepole, mikataba ya 65% au bora zaidi hupatikana kwa wawekezaji wenye uzoefu na mtiririko wa mikataba ya nje ya soko.

Kukopesha pesa ngumu ni nini na inafanyaje kazi kwa malipo?

Mikopo ya pesa ngumu ni mikopo ya muda mfupi, inayotegemea mali kutoka kwa wakopeshaji wa kibinafsi (sio benki) iliyoundwa mahsusi kwa wawekezaji wa mali isiyohamishika, haswa miradi ya kurekebisha na kugeuza. Wao ni sifa ya: ufadhili wa haraka (mara nyingi siku 5-15 dhidi ya siku 30-45 kwa mikopo ya kawaida); mkopo-kwa-thamani ya juu (kawaida 65-75% ya ARV, wakati mwingine hadi 90% ya bei ya ununuzi); viwango vya juu vya riba (8-14% kila mwaka hadi 2024, hulipwa kila mwezi); ada ya uanzishaji (pointi 1-3, au 1-3% ya kiasi cha mkopo); na masharti mafupi (miezi 6-18 na viendelezi vinavyopatikana). Wakopeshaji wa pesa ngumu huandika msingi kwa msingi wa mali na ubora wa biashara badala ya alama ya mkopo ya akopaye au mapato, na kuifanya iweze kupatikana kwa wawekezaji wapya ambao bado hawawezi kuhitimu kupata ufadhili wa kawaida wa mali ya uwekezaji.

Je, ninakadiriaje kwa usahihi gharama za ukarabati kabla ya kununua?

Ukadiriaji sahihi wa ukarabati ni ujuzi unaokuza zaidi ya miradi kadhaa. Kwa wanaoanza, mbinu bora zaidi ni kutembea na kontrakta mkuu aliye na leseni ambaye hutoa makadirio yaliyoandikwa kabla ya kutoa ofa, kwa lugha ya dharura kuhusu hali zisizotarajiwa. Vinginevyo, tengeneza misingi ya gharama ya kila futi-mraba kwa aina tofauti za miradi katika soko lako: masasisho mepesi ya vipodozi ($15-25/SF), ukarabati wa kiwango cha kati ($35-55/SF), ukarabati kamili wa utumbo ($75-120/SF+). Kila mara ongeza dharura ya 15-20% kwa makadirio yoyote. Soma mahitaji ya kibali cha eneo kwa ajili ya kazi ya umeme, mabomba na miundo, ambayo huongeza gharama na wakati. Ungana na watendaji wenye uzoefu wa karibu kupitia mikutano ya REIA ili kurekebisha makadirio yako dhidi ya matokeo halisi.

Je, muda wa kushikilia unaathirije faida?

Kushikilia muda huendesha moja kwa moja gharama za kubeba, ambazo hujilimbikiza kila siku. Kila mwezi wa ziada huongeza: riba ya mkopo (kawaida $1,000-3,000/mwezi kwa mikopo ya kawaida), kodi ya majengo na bima ($300-600/mwezi), huduma ($200-400/mwezi), na gharama ya fursa kwenye mtaji wako uliowekeza. Kucheleweshwa kwa miezi 3 kwa malipo na mkopo wa pesa ngumu $200,000 kwa 12% hugharimu $6,000 za ziada kwa riba pekee. Wachezaji wenye uzoefu wanatatizika juu ya usimamizi wa mradi ili kusalia au kabla ya ratiba. Ongezeko la ratiba ya matukio ni sababu ya pili ya kawaida ya kugeuza makadirio ya utendaji wa chini (baada ya kukadiria kupita kiasi kwa ARV). Panga kwa uangalifu, uajiri wakandarasi wanaotegemeka, pata vibali kabla ya kufunga ikiwezekana, na uagize vifaa kabla ya ukarabati kuanza.

Je, ni aina gani za sifa zinazofanya wagombeaji bora wa kurekebisha na kugeuza?

Wagombea walio bora zaidi wanashiriki sifa kadhaa: bei chini ya soko kutokana na shida ya urembo (mbaya lakini haijaathirika kimuundo); iko katika vitongoji vilivyo na mauzo yenye nguvu ya kulinganishwa na mahitaji ya mnunuzi; Mipangilio ya vyumba 3 au 4 na mifupa mazuri (mbao ngumu ya awali, muundo imara, mpango wa sakafu ya kazi); kuhitaji sasisho za vipodozi (jikoni mpya, bafu, rangi, sakafu) badala ya kufanya kazi kwa gharama kubwa ya muundo, msingi, au mifumo mikuu; na kununuliwa na wauzaji waliohamasishwa (kufungiwa, mashamba, talaka, wamiliki wa nje ya nchi) ambao wanakubali matoleo ya chini ya soko. Epuka: maeneo ya mafuriko yanayoendelea, masuala makuu ya msingi, matengenezo yaliyoahirishwa kupita kiasi yanayohitaji kazi inayohitaji kibali, au masoko yenye mahitaji ya mnunuzi yasiyotosha (unyonyaji mdogo).

Je, ninahitaji leseni ya mali isiyohamishika kurekebisha na kugeuza?

Hapana - leseni ya mali isiyohamishika haihitajiki kununua na kuuza mali kama mkuu (kama mmiliki). Hata hivyo, ikiwa unapanga kubadilisha mali nyingi, unaweza kuainishwa kama muuzaji badala ya mwekezaji na IRS, ambayo ina maana kubwa ya kodi: mali ya muuzaji haistahiki viwango vya faida ya muda mrefu (inayofanyika kwa miezi 12+) au matibabu ya kubadilishana 1031, na faida itatozwa kodi ya kujiajiri. Wachezaji wengi wanaofanya kazi hushikilia mgeuko wao kwa chini ya miezi 12 (viwango vya faida vya muda mfupi) na mara nyingi huainishwa kama wauzaji, kumaanisha faida hutozwa kodi kama mapato ya kawaida. Wasiliana na CPA inayofahamu mali isiyohamishika ili kupanga biashara yako kikamilifu.

Je, ni sababu gani za kawaida za kurekebisha na kugeuza mikataba kupoteza pesa?

Sababu za kawaida za hasara zisizobadilika ni: (1) ARV iliyokadiriwa kupita kiasi - muuaji mkuu zaidi; kutumia comps zisizo kulinganishwa au zenye matumaini sana husababisha kuuza kwa chini sana kuliko ilivyotarajiwa; (2) Kuongezeka kwa gharama ya ukarabati - masuala yaliyofichwa yaliyogunduliwa wakati wa maonyesho (mold, wiring ya zamani, mabomba ya kushindwa) pigo bajeti kwa 30-50%; (3) Vipindi vilivyoongezwa vya muda - ucheleweshaji wa mradi huzidisha gharama za kubeba, na hali ya soko inaweza kubadilika kwa muda mrefu; (4) Soko laini wakati wa kutoka - ununuzi katika soko dhabiti na kumaliza katika soko la wanunuzi hubana bei na kasi ya mauzo; (5) Wakandarasi wasio na uzoefu - wakandarasi wa zabuni ya chini ambao hutoa kazi duni au kuacha miradi ya ukarabati katikati ya ukarabati; na (6) Kupunguza mtaji - akiba ya pesa taslimu haitoshi kufadhili nyongeza wakati wa kuhudumia mkopo.