Ni nini Real Estate IRR Calculator?
▾
Kiwango cha Ndani cha Urejeshaji (IRR) ndicho kipimo cha kisasa na cha kina zaidi cha utendaji wa uwekezaji wa mali isiyohamishika. Tofauti na kiwango cha faida au mapato ya pesa taslimu, ambayo hupima mavuno tuli ya kila mwaka, IRR hunasa jumla ya mapato kutoka kwa uwekezaji wa mali katika kipindi chote cha umiliki - ikijumuisha mtiririko wote wa pesa uliopokelewa wakati wa umiliki na mapato ya mauzo ya baadaye - na inaonyesha mapato hayo yote kama asilimia ya kila mwaka. Kitaalam, IRR ni kiwango cha punguzo ambacho hufanya thamani halisi ya sasa (NPV) ya mtiririko wote wa pesa kutoka kwa uwekezaji kuwa sawa na sifuri. Kwa vitendo, hii inamaanisha ni kiwango cha ukuaji wa kila mwaka cha mtaji wako uliowekeza. Ikiwa unawekeza $ 100,000 na IRR ni 15%, utajiri wako unakua kwa kiwango sawa na 15% kwa mwaka iliyojumuishwa, baada ya kuhesabu mapato yote ya fedha na nje katika kipindi cha malipo. Kwa wawekezaji wa mali isiyohamishika, IRR ni muhimu kwa sababu inasawazisha uwanja kati ya miundo tofauti ya mikataba, upeo wa muda, na mifumo ya mtiririko wa pesa. Mkataba unaozalisha mtiririko mdogo wa pesa wa kila mwaka lakini unauzwa kwa faida kubwa unaweza kuwa na IRR sawa na mpango wa mtiririko wa pesa wa kila mwaka lakini uthamini wa kawaida - IRR inakuambia ni hadithi gani huleta utajiri zaidi kwa mwaka wa ahadi ya mtaji. Hesabu za IRR ya mali isiyohamishika kwa kawaida hujumuisha: (1) uwekezaji wa awali wa hisa kama mtiririko hasi wa pesa katika Mwaka 0; (2) mtiririko wa kila mwaka wa pesa (baada ya gharama za uendeshaji na huduma ya deni) kwa kila mwaka wa muda wa kushikilia; na (3) mapato ya mauzo yote wakati wa kuondoka, ikijumuisha bei ya jumla ya mauzo kando na gharama za mauzo, malipo ya mkopo na kodi zozote za faida. Wawekezaji wa taasisi na fedha za mali isiyohamishika ya hisa kwa kawaida hulenga IRR zisizoweza kutegemewa za 8-12% na IRRs zinazolengwa za 15-20%+ kulingana na wasifu wa hatari. Sifa kuu katika masoko ya lango zinaweza kulenga 8-10% levered IRR; mikakati ya kuongeza thamani inalenga 14-18%; na maendeleo nyemelezi au mikakati yenye dhiki inaweza kulenga 20%+ ili kufidia hatari ya utekelezaji. Kizuizi cha msingi cha IRR ni kwamba inachukulia kwamba mtiririko wa pesa wa muda huwekwa tena kwa kiwango sawa cha IRR, ambayo inaweza kuwa isiyowezekana kwa mikataba ya juu ya IRR. IRR Iliyobadilishwa (MIRR) inashughulikia hili kwa kubainisha kiwango tofauti cha uwekezaji upya. Hata hivyo, IRR inasalia kuwa lugha ya jumla ya uchanganuzi wa uwekezaji wa majengo ya kitaasisi.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Fomula
▾
Uhesabuji wa Irr ya Mali isiyohamishika:
Hatua ya 1: Hatua ya 1 - Anzisha Uwekezaji wa Awali (Mtiririko wa Pesa wa Mwaka 0): Kokotoa jumla ya usawa unaohitajika: malipo ya chini (kawaida 20-30% ya bei ya ununuzi wa mali ya uwekezaji) + gharama za kufunga (2-4%) + ada za asili ya mkopo + bajeti ya awali ya ukarabati/ukarabati + michango yoyote ya awali ya akiba. Weka hii kama thamani hasi kwa kuwa inawakilisha mtiririko wa pesa.
Hatua ya 2: Hatua ya 2 - Mtiririko wa Pesa za Uendeshaji wa Kila Mwaka: Kwa kila mwaka wa kipindi cha muda, weka mtiririko wa pesa: anza na mapato ya jumla ya kukodisha, tumia kiwango cha nafasi (5-10%), toa gharama za uendeshaji (kodi ya mali, bima, usimamizi, matengenezo, akiba ya CapEx), na uondoe huduma ya kila mwaka ya deni la rehani (P&I). Jumuisha mawazo ya ukuaji wa kodi - kwa kawaida 2-4% kila mwaka kwa makazi, soko mahususi kwa biashara.
Hatua ya 3: Hatua ya 3 - Weka Muundo wa Uuzaji (Uuzaji): Mwishoni mwa kipindi cha muda, tathmini bei ya jumla ya mauzo. Hili linaweza kufanywa kwa kutumia kiwango cha juu cha kuondoka kwa Mwaka uliokadiriwa wa n NOI (Bei ya Mauzo = Kuondoka kwa Mwaka NOI ÷ Kiwango cha Kuondoka kwa Bei), au kwa kutumia kiwango kinachodhaniwa cha kuthamini kila mwaka kwa bei ya ununuzi. Pia salio la malipo ya mkopo wa mradi wakati wa kuuza kwa kutumia malipo ya mkopo.
Hatua ya 4: Hatua ya 4 - Kokotoa Mapato ya Uuzaji: Bei ya Jumla ya Mauzo − Gharama za Uuzaji (5-7%, ikijumuisha tume za wakala, hatimiliki, ushuru wa uhamisho) - Salio la Mkopo Lililosalia = Mapato halisi Kabla ya Kodi. Ikiwa unaiga IRR baada ya kodi, pia toa makadirio ya kodi ya faida ya mtaji na kurejesha uchakavu.
Hatua ya 5: Hatua ya 5 — Unganisha Mtiririko wa Pesa: Panga mtiririko wa pesa kama safu: [- Uwekezaji wa Awali, Mwaka wa 1 CF, Mwaka wa 2 CF, ..., Mwaka n CF + Mapato ya Uuzaji]. Kwa muda wa miaka 5: [−CF₀, CF₁, CF₂, CF₃, CF₄, CF₅ + Mapato ya Mauzo].
Hatua ya 6: Hatua ya 6 - Tatua kwa IRR Mara kwa mara: IRR haiwezi kutatuliwa kwa fomula ya fomu funge; inahitaji iteration (jaribio na makosa). Vikokotoo vya fedha, kitendakazi cha IRR() au XIRR() cha Excel, au mbinu ya nambari ya Newton-Raphson hutumiwa. IRR ni kiwango cha r kiasi kwamba: −CF₀ + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ = 0.
Hatua ya 7: Hatua ya 7 — Tafsiri na Ulinganishaji: Linganisha IRR iliyokokotwa na kiwango cha vikwazo unavyolenga (rejesho la chini linalokubalika kutokana na wasifu wa hatari wa mpango huo). Pia hesabu Equity Multiple (jumla ya pesa taslimu katika ÷ jumla ya pesa taslimu) kama hundi ya afya njema. IRR ya 20% yenye usawa wa 1.5x zaidi ya miaka 10 haivutii kuliko IRR 20% yenye 3.0x nyingi zaidi ya miaka 5.
Kila hatua inajengwa juu ya uliopita, kuchanganya mahesabu ya sehemu katika matokeo ya kina ya irr ya mali isiyohamishika. Fomula inanasa uhusiano wa kihisabati unaosimamia tabia mbaya ya mali isiyohamishika.Maelezo ya kigezo
▾
| Ishara | Jina | Kitengo | Maelezo |
|---|---|---|---|
| CF₀ | Uwekezaji wa Awali | USD | Mtaji wa hisa uliowekezwa katika Mwaka wa 0. Iliwekwa kama nambari hasi inayowakilisha mtiririko wa pesa: malipo ya chini + gharama za kufunga + ukarabati wa awali. |
| CFₙ | Mtiririko wa Fedha wa Mwaka | USD/year | Mtiririko wa pesa taslimu baada ya kodi au kabla ya kodi katika kila mwaka wa kipindi cha kushikilia. Chanya kwa mtiririko wa pesa mali chanya, hasi ikiwa mali inahitaji ruzuku. |
| SP | Mapato ya Uuzaji | USD | Bei ya jumla ya mauzo ukiondoa gharama za mauzo (kawaida 5-7%), salio la malipo ya mkopo na dhima yoyote ya kodi. Imeongezwa kwa mtiririko wa pesa wa mwaka wa mwisho. |
| n | Kushikilia Kipindi | years | Idadi iliyokadiriwa ya miaka mali hiyo inashikiliwa kabla ya kuuza. Wawekezaji wa mali isiyohamishika kwa kawaida huiga vipindi vya 5, 7, au 10 vya kushikilia. |
| IRR | Kiwango cha Ndani cha Kurudi | % | Kiwango cha mapato cha kila mwaka ambacho kinapunguza makadirio ya mtiririko wa pesa (pamoja na mauzo) hadi thamani halisi ya sifuri. |
| EM | Equity Multiple | x | Jumla ya mgawanyo wa pesa taslimu uliopokelewa (pamoja na mapato ya mauzo) ikigawanywa na jumla ya hisa iliyowekezwa. Msururu wa 2.0x unamaanisha kuwa umeongeza pesa zako mara mbili. |
Jinsi ya Real Estate IRR Calculator
▾
- 1Hatua ya 1 — Anzisha Uwekezaji wa Awali (Mtiririko wa Pesa wa Mwaka 0): Kokotoa jumla ya usawa unaohitajika: malipo ya chini (kawaida 20-30% ya bei ya ununuzi ya mali ya uwekezaji) + gharama za kufunga (2-4%) + ada za asili ya mkopo + bajeti ya awali ya ukarabati/ukarabati + michango yoyote ya awali ya akiba. Weka hii kama thamani hasi kwa kuwa inawakilisha mtiririko wa pesa.
- 2Hatua ya 2 — Mtiririko wa Pesa za Uendeshaji wa Mradi: Kwa kila mwaka wa kipindi cha muda, panga mtiririko wa pesa: anza na mapato ya jumla ya kukodisha, tumia kiwango cha nafasi (5-10%), toa gharama za uendeshaji (kodi ya mali, bima, usimamizi, matengenezo, akiba ya CapEx), na uondoe huduma ya kila mwaka ya deni la rehani (P&I). Jumuisha mawazo ya ukuaji wa kodi - kwa kawaida 2-4% kila mwaka kwa makazi, soko mahususi kwa biashara.
- 3Hatua ya 3 - Fanya Muundo wa Uuzaji (Uuzaji): Mwishoni mwa kipindi cha muda, kadiria bei ya jumla ya mauzo. Hili linaweza kufanywa kwa kutumia kiwango cha juu cha kuondoka kwa Mwaka uliokadiriwa wa n NOI (Bei ya Mauzo = Kuondoka kwa Mwaka NOI ÷ Kiwango cha Kuondoka kwa Bei), au kwa kutumia kiwango kinachodhaniwa cha kuthamini kila mwaka kwa bei ya ununuzi. Pia salio la malipo ya mkopo wa mradi wakati wa kuuza kwa kutumia malipo ya mkopo.
- 4Hatua ya 4 — Kokotoa Mapato ya Uuzaji: Bei ya Jumla ya Mauzo − Gharama za Kuuza (5–7%, ikijumuisha tume za wakala, hatimiliki, ushuru wa uhamisho) − Salio la Mkopo Lililosalia = Mapato halisi Kabla ya Kodi. Ikiwa unaiga IRR baada ya kodi, pia toa makadirio ya kodi ya faida ya mtaji na kurejesha uchakavu.
- 5Hatua ya 5 — Kusanya Mtiririko wa Pesa: Panga mtiririko wa pesa kama safu: [-Uwekezaji wa Awali, Mwaka wa 1 CF, Mwaka wa 2 CF, ..., Mwaka n CF + Mapato ya Uuzaji]. Kwa muda wa miaka 5: [−CF₀, CF₁, CF₂, CF₃, CF₄, CF₅ + Mapato ya Mauzo].
- 6Hatua ya 6 - Tatua kwa IRR Mara kwa mara: IRR haiwezi kutatuliwa kwa fomula ya fomu iliyofungwa; inahitaji iteration (jaribio na makosa). Vikokotoo vya fedha, kitendakazi cha IRR() au XIRR() cha Excel, au mbinu ya nambari ya Newton-Raphson hutumiwa. IRR ni kiwango cha r kiasi kwamba: −CF₀ + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ = 0.
- 7Hatua ya 7 — Tafsiri na Benchmark: Linganisha IRR iliyokokotwa na kiwango cha vikwazo unavyolenga (rejesho la chini linalokubalika kutokana na wasifu wa hatari wa mpango huo). Pia hesabu Equity Multiple (jumla ya pesa taslimu katika ÷ jumla ya pesa taslimu) kama hundi ya afya njema. IRR ya 20% yenye usawa wa 1.5x zaidi ya miaka 10 haivutii kuliko IRR 20% yenye 3.0x nyingi zaidi ya miaka 5.
Mifano Iliyotatuliwa
▾
Urejesho wenye nguvu wa kuongeza thamani
Malipo ya awali: −$240,000. Mtiririko wa pesa wa kila mwaka: $8,000, $8,000, $22,000, $22,000, $22,000. Mauzo halisi katika Mwaka wa 5: $1,150,000 × (1 − 6%) − $540,000 = $1,081,000 - $540,000 = $541,000. Jumla ya Uingiaji wa Mwaka 5 = $22,000 + $541,000 = $563,000. Jumla ya pesa zilizopokelewa: $8,000+$8,000+$22,000+$22,000+$563,000 = $623,000. Sawa nyingi: $623,000 ÷ $240,000 = 2.60x. Kutatua kwa IRR kunatoa takriban 18.4% kila mwaka - matokeo bora kwa uwekaji upya wa ghorofa wa ongezeko la thamani ambao unatekelezwa kama ilivyopangwa.
Kurudi kwa msingi thabiti na mapato thabiti
Zaidi ya miaka 10, mtiririko wa pesa ulipanda kutoka $35,000 hadi $55,000 (takriban 4.6% ya ukuaji wa kila mwaka). Jumla ya mtiririko wa pesa za uendeshaji unafikia takriban $450,000. Mapato halisi ya mauzo: $3,800,000 × 95% − $1,650,000 = $3,610,000 - $1,650,000 = $1,960,000. Jumla ya mtaji uliorejeshwa: $450,000 + $1,960,000 = $2,410,000. Lakini subiri - jumla ya mapato ikijumuisha usambazaji wote = ~$2,410,000 dhidi ya $750,000 iliyowekezwa = 3.21x nyingi. Utatuzi wa IRR mara kwa mara katika kipindi cha miaka 10 hutoa takriban 12.7% - tokeo dhabiti la rasilimali iliyoimarishwa ya familia nyingi inayoshikiliwa kwa mzunguko mzima.
IRR ya juu ya kila mwaka kwa sababu ya muda mfupi wa kushikilia
Mapato halisi ya mauzo: $365,000 × (1−7%) - $190,000 = $339,450 - $190,000 = $149,450. Faida = $149,450 − $95,000 usawa = $54,450. Annualized IRR = (1 + $54,450/$95,000)^(12/8) − 1 = (1.573)^1.5 − 1 ≈ 85%... Kwa usahihi zaidi na gharama za kumiliki zilizowekwa katika (~$5,000 kwa zaidi ya miezi 8), faida, ≈ $49. IRR kwenye mizunguko ya muda mfupi ni nyeti sana kushikilia muda. IRR ya kila mwaka ya 52.3% inaonyesha kiwango cha faida cha 52% kinachokadiriwa kila mwaka, ingawa faida kamili ya $49,450 ndiyo nambari ambayo ni muhimu zaidi kwa flipper.
Marejesho yaliyobanwa kwa sababu ya upepo wa ofisi
Jumla ya mtiririko wa pesa za uendeshaji katika kipindi cha miaka 7 ni jumla ya takriban $397,000. Mapato halisi ya mauzo: $4,800,000 × 95% − $2,800,000 = $4,560,000 - $2,800,000 = $1,760,000. Jumla ya mtaji uliorejeshwa: $397,000 + $1,760,000 = $2,157,000. Sawa nyingi: $2,157,000 ÷ $1,260,000 = 1.71x. Utatuzi wa IRR wa mtiririko huu wa pesa hutoa 8.1% - chini ya viwango vya vikwazo vya wawekezaji wengi ofisini kwa kuzingatia hatari ya utekelezaji, inayoakisi changamoto zinazokabili rasilimali za ofisi baada ya 2020 kupitishwa kwa kazi za mbali.
Matumizi ya vitendo
▾
Kutathmini na kulinganisha utendakazi wa hazina ya hisa ya kibinafsi ya mali isiyohamishika, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Real Estate Irr katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za irr za mali isiyohamishika zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Maamuzi ya upataji wa maandishi ya awali katika mali isiyohamishika ya taasisi na ya kibinafsi, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Real Estate Irr katika muktadha wa kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za irr za mali isiyohamishika zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati, na uboreshaji wa utendaji.
Kuamua ratiba za usambazaji wa maporomoko ya maji katika mikataba iliyounganishwa ya mali isiyohamishika, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Real Estate Irr katika muktadha wa kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za irr za mali isiyohamishika zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, upangaji wa kimkakati, na uboreshaji wa utendaji.
Kulinganisha IRR ya mali isiyohamishika dhidi ya soko la hisa au mapato mbadala ya uwekezaji, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Real Estate Irr katika miktadha ya kitaalamu na ya uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za irr za mali isiyohamishika zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendaji.
Kuwasilisha utendaji wa uwekezaji kwa LPs na washirika wa mtaji katika kutoa memoranda, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Real Estate Irr katika miktadha ya kitaalamu na ya uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za irr za mali isiyohamishika zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendaji.
Hali maalum
▾
Ikiwa uwekezaji wa mali isiyohamishika unahitaji uwekaji mkubwa wa mtaji katikati ya muda (k.m., ukarabati mkubwa), mtiririko wa pesa unaweza kuwa na mabadiliko mengi ya ishara (hasi → chanya → hasi → chanya). Katika kesi hii, IRR ya hisabati inaweza kutoa suluhisho nyingi au hakuna suluhisho. Tumia uchanganuzi wa MIRR au NPV kwa kiwango maalum cha punguzo badala yake.
Preferred Return Structures
Katika mikataba iliyounganishwa ya mali isiyohamishika, kikwazo cha IRR mara nyingi huamua wakati GP (mshirika mkuu) anapokea riba iliyokuzwa. Kwa mfano, LPs zinaweza kupokea faida zote hadi kufikia asilimia 8 ya faida inayopendelewa, baada ya hapo GP kupokea 20-30% ya faida ya ziada. IRR ndio njia inayoanzisha ugawaji huu wa maporomoko ya maji.
Nyumba inapouzwa kupitia ubadilishaji wa 1031 badala ya mauzo ya kodi, IRR ya kuondoka ya uwekezaji wa sasa huhifadhiwa (kodi zimeahirishwa), lakini msingi na uwekaji upya wa uchakavu hupeleka mbele kwa mali mbadala. Uchanganuzi wa mzunguko kamili wa IRR katika msururu wa ubadilishaji 1031 unahitaji kufuatilia msingi wa gharama kupitia sifa nyingi.
Malengo ya IRR na Mkakati wa Uwekezaji wa Majengo (2024)
▾
| Mkakati | Kiwango cha Hatari | Lengo la kawaida la Levered IRR | Kipindi cha Kawaida cha Kushikilia |
|---|---|---|---|
| Msingi | Low | 7%–10% | Miaka 7-10 |
| Msingi-Plus | Chini-Kati | 10%–13% | Miaka 5-7 |
| Ongezeko la Thamani | Kati | 13%–18% | Miaka 3-7 |
| Fursa | Juu | 18%–25%+ | Miaka 2-5 |
| Maendeleo ya Chini | Juu Sana | 20%–30%+ | Miaka 2-4 |
| Kuhangaika / Kubadilika | Juu Sana | 20%–35%+ | Miaka 2-5 |
| Rekebisha-na-Flip | Juu | 25% -60%+ kila mwaka | Miezi 3-12 |
| Nunua na Ushikilie kwa Familia Moja | Kati | 10%–18% | Miaka 5-10 |
Maswali yanayoulizwa mara kwa mara
▾
IRR nzuri kwa mali isiyohamishika ni nini?
IRR lengwa hutofautiana kulingana na mkakati wa uwekezaji na wasifu wa hatari. Mali isiyohamishika ya msingi (mali iliyoimarishwa, ya ubora wa juu katika soko kuu) kwa kawaida hulenga 8-10% ya IRR inayoletwa. Malengo ya Core-plus 10-13%. Mikakati ya kuongeza thamani inayolenga mali zinazohitaji ukarabati au kukodisha kwa kawaida hulenga 13-18% ya IRR. Mikakati nyemelezi - uundaji, mali yenye shida, uwekaji upya mzito - unalenga 18-25%+ IRR ili kufidia hatari ya utekelezaji. Kama kanuni, IRR unayolenga inapaswa kuzidi gharama yako ya usawa kwa ukingo unaoangazia hatari mahususi, uzembe, na mzigo wa usimamizi wa umiliki wa moja kwa moja wa mali isiyohamishika.
Kwa nini bei ya mauzo ni muhimu sana kwa IRR?
Kwa umiliki wa kawaida wa mali isiyohamishika wa miaka 5-10, mapato mengi ya jumla hutoka kwa njia ya kutoka - sio kutoka kwa mtiririko wa pesa wa kila mwaka. Mali inaweza kuzalisha $30,000/mwaka kwa mtiririko wa pesa ($300,000 zaidi ya miaka 10) lakini ikauzwa kwa $1.5M zaidi ya bei ya ununuzi, na hivyo kuchangia $1.2M katika uthamini wa jumla kwa mapato yote. Kwa sababu IRR inapunguza mtiririko wa pesa za siku zijazo kwa viwango vya juu zaidi, ukubwa na muda wa tukio la kuondoka ndio kiendeshaji kikubwa zaidi cha IRR katika miundo mingi ya mali isiyohamishika. Hii ndiyo sababu mawazo ya kiwango cha juu cha kuondoka ni nyeti sana - tofauti ya 0.5% katika kiwango cha juu kinachodhaniwa cha kuondoka kinaweza kubadilisha IRR ya miaka 10 kwa pointi 200-400 za msingi.
Kuna tofauti gani kati ya IRR ya levered na unlevered?
IRR isiyolipwa (pia inaitwa 'IRR ya kiwango cha mali') hukokotoa mapato kulingana na bei kamili ya ununuzi kama uwekezaji, kwa kutumia NOI kama mtiririko wa pesa wa kila mwaka (hakuna huduma ya deni iliyokatwa), na mapato ya jumla ya mauzo ya gharama za mauzo. Hupima urejeshaji wa mali yenyewe bila kujali ufadhili - sawa na ununuzi wa pesa zote. Levered IRR hutumia tu usawa uliowekezwa kama malipo ya awali, hupunguza malipo ya rehani kutoka kwa mtiririko wa kila mwaka wa pesa, na hutumia mapato ya mauzo baada ya malipo ya mkopo. Levered IRR huwa ya juu zaidi wakati kuna uwezekano chanya na ndicho kipimo ambacho wawekezaji wengi huzingatia, kwa kuwa inaonyesha mapato yao halisi kwenye mtaji wanaotumia.
XIRR ni nini na ninapaswa kuitumia lini badala ya IRR?
Utendakazi wa kawaida wa IRR huchukua mtiririko wa pesa kutokea kwa vipindi vya kawaida kabisa (kila mwaka au kila mwezi). XIRR (IRR Iliyoongezwa) hukuruhusu kubainisha tarehe halisi ya kalenda ya kila mtiririko wa pesa, ambayo ni muhimu wakati uwekezaji, mapato na matukio ya kuondoka hayawiani na vipindi nadhifu vya kila mwaka. Kwa mfano, ukifunga nyumba mnamo Machi, kukusanya kodi kila mwezi, na kuuza mnamo Novemba miaka minne baadaye, XIRR inatoa mapato sahihi zaidi ya kila mwaka kuliko IRR ya kawaida. Katika Excel au Majedwali ya Google, XIRR inachukua safu za mtiririko wa pesa na tarehe zinazolingana. Kwa mifano mingi ya mali isiyohamishika iliyorahisishwa na vipindi vya kila mwaka, IRR ya kawaida inatosha; kwa uchanganuzi halisi wa shughuli, XIRR inapendekezwa.
Je, kodi zinaathiri vipi IRR ya mali isiyohamishika?
IRR za kabla na baada ya kodi zinaweza kutofautiana sana. Faida za mali isiyohamishika kutokana na makato ya kushuka kwa thamani (mstari wa moja kwa moja wa miaka 27.5 kwa makazi, miaka 39 kwa biashara) ambayo hulinda mapato ya uendeshaji kutoka kwa ushuru wa sasa, mara nyingi hufanya mtiririko wa pesa kabla ya kodi kuwa karibu sawa na mtiririko wa pesa baada ya kodi katika kipindi cha muda. Hata hivyo, wakati wa kuweka, kurejesha thamani kunatozwa ushuru kwa 25% na faida ya mtaji ni 0-23.8% kulingana na mabano yako. Kodi hizi za kuondoka zinaweza kupunguza IRR inayofaa kwa pointi 200-400 za msingi kwa muda wa miaka 10. 1031 kubadilishana inaweza kuahirisha kodi kabisa, kuhifadhi IRR kwa kuweka mapato zaidi kufanya kazi katika uwekezaji ujao.
Je, IRR ya mali isiyohamishika inaweza kuwa mbaya?
Ndiyo. Ikiwa mali inanunuliwa kwa bei iliyoimarishwa, ikipata nafasi kubwa au kuongezeka kwa gharama, inauzwa kwa hasara, au inahitaji michango muhimu ya mtaji wakati wa kipindi cha muda, IRR inaweza kuwa sufuri, hasi, au isiyobainishwa (ikiwa hakuna mtiririko mzuri wa pesa). IRR hasi zilitokea kwa wawekezaji wengi ambao walinunua kwa bei za juu zaidi mnamo 2006-2007 na kuuzwa wakati wa hali mbaya ya 2008-2012, au ambao walikuwa na mali fulani za rejareja na ofisi kupitia usumbufu wa COVID-19. Hii ndiyo sababu kupima mkazo mfano wako wa IRR kwa mawazo ya kukata tamaa - nafasi ya juu, gharama kubwa, kiwango cha chini cha kuondoka - ni muhimu kabla ya kuweka mtaji.
Nambari ya usawa ni nini na inahusiana vipi na IRR?
Sawa nyingi ni sawa na mgawanyo wa jumla wa pesa taslimu (ikiwa ni pamoja na mapato ya mauzo) ikigawanywa na jumla ya hisa iliyowekezwa. Iwapo utawekeza $200,000 na kupokea $500,000 katika kipindi cha malipo (ikiwa ni pamoja na ofa), hisa yako ya ziada ni 2.5x. IRR na wingi wa usawa ni vipimo vinavyosaidiana: IRR huhesabu thamani ya muda ya pesa na hupendelea marejesho ya haraka, huku usawa hupima ukubwa ghafi wa uzalishaji mali bila kujali wakati. Mkataba na 30% IRR katika kipindi cha miaka 2 (1.7x nyingi) hutengeneza utajiri mdogo kuliko IRR 15% kwa miaka 7 (zaidi ya 2.6). Wawekezaji wa hali ya juu hutathmini vipimo vyote viwili kwa pamoja badala ya kutegemea mojawapo.
Makosa ya Kawaida ya Kuepuka
▾
- !Kusahau kujumuisha mapato ya mauzo katika mwaka wa mwisho wa mtiririko wa pesa, ambayo hutoa IRR iliyopunguzwa sana kulingana na mtiririko wa pesa wa uendeshaji.
- !Kwa kutumia viwango vya matumaini vya kuondoka (chini ya kiwango cha juu cha kuingia) bila uhalali - upanuzi wa kiwango cha juu wakati wa kutoka ni kawaida katika mazingira ya kupanda na kubana IRR kwa kiasi kikubwa.
- !Kwa kuchukulia kwamba kodi hukua kwa kiwango sawa na gharama, wakati kwa ukweli mfumuko wa bei wa gharama (kodi za mali, bima, wafanyikazi) mara nyingi hupita ukuaji wa kodi, na kubana NOI baada ya muda.
- !Inachanganya IRR jumla (kabla ya ada na riba) na IRR halisi (kile ambacho wawekezaji hupokea). Pesa za taasisi mara nyingi huonyesha IRR jumla katika nyenzo za uuzaji huku IRR halisi inaweza kuwa pointi 300–500 chini.
- !Kupuuza athari za kodi ya faida ya mtaji na kurudi kwa kushuka kwa thamani wakati wa kuondoka, ambayo inaweza kupunguza IRR ya jumla ya kodi ikilinganishwa na takwimu za kabla ya kodi.
Kidokezo cha Pro
Daima endesha Monte Carlo au uchanganuzi wa hali kwenye muundo wako wa IRR kwa kubadilisha nyenzo tatu nyeti zaidi: (1) kiwango cha kuondoka ± pointi 50-100 za msingi, (2) kiwango cha ukuaji wa kodi ya kila mwaka ± 1-2%, na (3) muda wa kushikilia ± miaka 1-2. IRR ni nyeti sana kwa dhana hizi, na anuwai ya matokeo katika hali zote hufichua wasifu wa hatari wa uwekezaji bora zaidi kuliko makadirio yoyote ya kesi-msingi.
Je, ulijua?
Dhana ya hisabati msingi wa IRR ilibuniwa na wanauchumi katika miaka ya 1930 na 1940 kama sehemu ya nadharia ya bajeti ya mtaji. Hata hivyo, haikukubaliwa sana katika mali isiyohamishika hadi wawekezaji wa taasisi na mifuko ya pensheni walipoingia katika kundi la mali katika miaka ya 1970 na 1980, na kuhitaji vipimo vya utendaji vilivyosanifiwa. Baraza la Kitaifa la Wafadhili wa Uwekezaji wa Mali isiyohamishika (NCREIF) limekuwa likichapisha marejesho ya mali isiyohamishika yaliyopimwa kwa muda kwa kutumia mbinu ya IRR tangu 1978, na kuunda mkusanyiko mrefu zaidi wa utendaji wa mali isiyohamishika nchini Marekani.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Marejeo
Ratings & comments
Pata Vidokezo vya Hisabati vya Wiki
Jiunge na watumiaji 12,000+ wanaopata vidokezo vya kikokotoo kila wiki.