Ni nini Real Estate Tax Calculator?
▾
Ushuru wa mali isiyohamishika ni mfumo wa tabaka nyingi ambao huathiri wamiliki wa mali kwa njia nyingi: ushuru wa mali wa kila mwaka unaotozwa na serikali za mitaa kulingana na thamani iliyotathminiwa; ushuru wa mapato kwa mapato ya kukodisha na faida ya mtaji kutokana na mauzo; na kodi mbalimbali za uhamisho, ushuru wa bidhaa, na kodi za stempu za hali halisi zinazotokana na kununua na kuuza. Kuelewa kila safu na faida za kodi kwa kipekee kwa mali isiyohamishika - haswa kushuka kwa thamani, ubadilishaji wa 1031, na kutojumuishwa kwa mtaji wa msingi wa makazi - ni muhimu ili kuongeza mapato ya baada ya kodi. Ushuru wa mali ni ushuru unaoonekana zaidi wa mali isiyohamishika, unaotathminiwa kila mwaka na serikali za kaunti na manispaa ili kufadhili huduma za mitaa (shule, barabara, huduma za dharura). Nchini Marekani, viwango vinavyofaa vya kodi ya majengo vinaanzia 0.28% ya thamani ya nyumba huko Hawaii hadi 2.49% huko New Jersey, na wastani wa kitaifa wa takriban 1.1%. Ushuru wa mali kwa kawaida hutegemea thamani iliyotathminiwa, ambayo inaweza kutofautiana na thamani ya soko, na mara nyingi hukokotolewa kama: Kodi = Thamani Iliyopimwa x Kiwango cha Mili (ambapo kinu kimoja = $1 kwa $1,000 ya thamani iliyotathminiwa). Mapato kutoka kwa majengo ya kukodisha hutozwa ushuru kama mapato ya kawaida, lakini wawekezaji wa mali isiyohamishika hunufaika kutokana na makato kadhaa ya nguvu: riba ya rehani, kodi ya mali inayolipwa, bima, ada za usimamizi, ukarabati na matengenezo, na - muhimu zaidi - kushuka kwa thamani. Kushuka kwa thamani kunawaruhusu wawekezaji kukata 1/27.5 ya msingi wa gharama ya jengo kila mwaka (kwa mali ya makazi) au 1/39 kwa biashara, hata kama mali inavyothaminiwa katika thamani ya soko. Hii inaunda kile ambacho wahasibu hukiita 'hasara mbaya' ambayo inaweza kukinga mapato ya kukodisha kutokana na ushuru. Wakati mali inauzwa, faida itatozwa ushuru wa faida kubwa. Mali zinazomilikiwa kwa zaidi ya mwaka mmoja zinahitimu kupata viwango vya faida ya mtaji kwa muda mrefu (0%, 15%, au 20% serikalini kulingana na kiwango cha mapato), pamoja na Kodi ya Mapato Halisi ya 3.8% kwa watu wanaopata mapato ya juu. Recapture ya kushuka kwa thamani inatozwa ushuru kwa kiwango cha juu cha 25%. Manufaa ya msingi ya ukaaji hadi $250,000 (mseja) au $500,000 (walioolewa) hayajumuishwi chini ya Kifungu cha 121 cha IRC, kulingana na mahitaji ya ukaaji wa miaka 2 kati ya 5.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Fomula
▾
Hesabu ya Ushuru wa Mali isiyohamishika:
Hatua ya 1: Hatua ya 1 - Kokotoa Kodi ya Kila Mwaka ya Mali: Tafuta thamani iliyotathminiwa ya mali yako kwenye tovuti ya mtathmini wa kaunti. Tambua kiwango cha sasa cha kinu cha mamlaka yako (mara nyingi huonyeshwa kwenye bili yako ya kodi au tovuti ya mtathmini). Kokotoa: Kodi ya Kila Mwaka ya Mali = (Thamani Iliyopimwa / 1,000) x Kiwango cha Mil. Baadhi ya mamlaka hutumia viwango tofauti vya kinu kwenye ardhi dhidi ya uboreshaji, na nyingi hutoa misamaha ya umiliki wa nyumba (viwango vilivyopunguzwa au makato ya thamani yaliyotathminiwa) kwa makazi ya msingi yanayokaliwa na wamiliki.
Hatua ya 2: Hatua ya 2 - Bainisha Msingi wa Kodi ya Mapato ya Kukodisha: Ripoti mapato yote ya ukodishaji kwenye Ratiba E ya mapato yako ya serikali. Toa: riba ya rehani, ushuru wa mali, malipo ya bima, utangazaji, ada za usimamizi wa mali, ukarabati na matengenezo (lakini SI maboresho ya mtaji - hizo zimepungua), na gharama zingine za kawaida. Matokeo yake ni mapato ya kodi ya kodi au hasara.
Hatua ya 3: Hatua ya 3 - Kokotoa Uchakavu wa Kila Mwaka: Tenga bei ya ununuzi kati ya ardhi (isiyopungua thamani) na uboreshaji (inayopungua). Thamani ya ardhi kwa kawaida ni 15-30% ya bei ya ununuzi katika masoko mengi. Msingi wa gharama za ujenzi = Msingi wa Jumla - Thamani ya Ardhi. Uchakavu wa kila mwaka = Msingi wa Jengo / 27.5 (makazi) au / 39 (kibiashara). Mfano: Mali ya $400,000, ardhi ya $80,000, jengo la $320,000: uchakavu wa kila mwaka = $320,000 / 27.5 = $11,636/mwaka.
Hatua ya 4: Hatua ya 4 - Bainisha Mapato au Hasara halisi ya Kukodisha: Mapato ya Kukodisha = Mapato ya Kukodisha - Gharama Zote Zinazopunguzwa (pamoja na kushuka kwa thamani). Iwapo hili litaleta hasara na wewe ni mshiriki hai katika usimamizi wa upangishaji, unaweza kukata hadi $25,000 katika hasara ya ukodishaji dhidi ya mapato ya kawaida (awamu ya kumaliza inaanzia $100,000 AGI, ikiondolewa kwa $150,000 AGI). Wataalamu wa mali isiyohamishika walio na zaidi ya masaa 750 ya shughuli za mali isiyohamishika kwa mwaka wanaweza kutoa hasara isiyo na kikomo ya kukodisha.
Hatua ya 5: Hatua ya 5 - Kokotoa Msingi Uliorekebishwa wa Gharama ya Uuzaji: Anza na bei halisi ya ununuzi. Ongeza uboreshaji wa mtaji (paa, nyongeza, uingizwaji wa HVAC - sio matengenezo). Ondoa makato yote ya kushuka kwa thamani yaliyochukuliwa (au kuruhusiwa kuchukuliwa) katika kipindi cha kushikilia. Matokeo ni marekebisho ya msingi wa gharama. Mfano: Ilinunuliwa kwa $300,000; $ 20,000 katika uboreshaji; $50,000 katika uchakavu: msingi uliorekebishwa = $270,000.
Hatua ya 6: Hatua ya 6 - Kuhesabu Mapato Yanayotozwa Ushuru: Bei Halisi = Bei ya Jumla ya Mauzo - Gharama za Uuzaji (kamisheni ya mawakala, hatimiliki, ushuru wa uhamisho). Faida Inayotozwa Ushuru = Bei Halisi ya Mauzo - Msingi wa Gharama Uliorekebishwa. Kushuka kwa thamani Kurejesha sehemu (iliyotozwa ushuru wa 25% kiwango cha juu cha shirikisho) = uchakavu wote uliokusanywa. Sehemu ya faida ya mtaji ya muda mrefu = faida iliyobaki juu ya bei halisi ya ununuzi kando na gharama. Tumia kiwango cha 0/15/20% cha LTCG kulingana na mapato yako yanayotozwa ushuru, pamoja na 3.8% NIIT inapohitajika.
Hatua ya 7: Hatua ya 7 - Tekeleza Kutengwa kwa Makazi ya Msingi (ikiwa inatumika): Ikiwa unauza makazi yako ya msingi baada ya kuishi huko kwa angalau miaka 2 kati ya 5 iliyopita, tenga hadi $250,000 (mseja) au $500,000 (walioolewa) kutoka kwa faida ya mtaji. Kumbuka: kutengwa huku hakulinde dhidi ya uchakavu wa kukamata tena, ambao lazima ulipwe hata kwa mauzo ya msingi ya makazi ikiwa uchakavu ulidaiwa wakati wa matumizi ya kukodisha.
Kila hatua inajengwa juu ya uliopita, kuchanganya mahesabu ya sehemu katika matokeo ya kina ya kodi ya mali isiyohamishika. Fomula inanasa uhusiano wa kihisabati unaosimamia tabia ya kodi ya mali isiyohamishika.Maelezo ya kigezo
▾
| Ishara | Jina | Kitengo | Maelezo |
|---|---|---|---|
| AV | Thamani iliyopimwa | USD | Thamani iliyotolewa kwa mali hiyo na mkadiriaji wa kodi ya ndani, inayotumika kama msingi wa kukokotoa kodi ya kila mwaka ya mali. Inaweza kutofautiana sana na thamani ya soko. |
| MR | Kiwango cha Mill | mills | Kiwango cha ushuru wa mali kilichoonyeshwa kama dola kwa $1,000 ya thamani iliyotathminiwa. Kiwango cha kinu cha 20 ni sawa na $20 kwa $1,000, au 2% ya thamani iliyokadiriwa. |
| PT | Ushuru wa Mali wa Mwaka | USD/year | Kiwango cha Thamani Kilichotathminiwa kimegawanywa na 1,000. Mswada wa ushuru wa kila mwaka kutoka kwa serikali ya mtaa. |
| CB | Msingi wa Gharama | USD | Bei ya ununuzi pamoja na maboresho ya mtaji ukiondoa uchakavu uliolimbikizwa. Inatumika kukokotoa mapato yanayotozwa ushuru kwenye mauzo. |
| TG | Faida Yanayotozwa Ushuru Inauzwa | USD | Bei halisi ya mauzo (bei ya jumla ya mauzo ukiondoa gharama za kuuza) toa msingi wa gharama iliyorekebishwa. Kulingana na kodi ya faida kubwa na kurudi kwa uchakavu. |
| DEP | Upungufu wa Thamani wa Mwaka | USD/year | Thamani ya jengo imegawanywa na 27.5 (makazi) au 39 (ya kibiashara). Makato yasiyo ya fedha ambayo hupunguza mapato ya kodi ya kodi. |
Jinsi ya Real Estate Tax Calculator
▾
- 1Hatua ya 1 - Kokotoa Kodi ya Kila Mwaka ya Mali: Tafuta thamani iliyotathminiwa ya mali yako kwenye tovuti ya mtathmini wa kaunti. Tambua kiwango cha sasa cha kinu cha mamlaka yako (mara nyingi huonyeshwa kwenye bili yako ya kodi au tovuti ya mtathmini). Kokotoa: Kodi ya Kila Mwaka ya Mali = (Thamani Iliyopimwa / 1,000) x Kiwango cha Mil. Baadhi ya mamlaka hutumia viwango tofauti vya kinu kwenye ardhi dhidi ya uboreshaji, na nyingi hutoa misamaha ya umiliki wa nyumba (viwango vilivyopunguzwa au makato ya thamani yaliyotathminiwa) kwa makazi ya msingi yanayokaliwa na wamiliki.
- 2Hatua ya 2 - Bainisha Msingi wa Kodi Yako ya Mapato ya Kukodisha: Ripoti mapato yote ya kukodisha kwenye Ratiba E ya mapato yako ya serikali. Toa: riba ya rehani, ushuru wa mali, malipo ya bima, utangazaji, ada za usimamizi wa mali, ukarabati na matengenezo (lakini SI maboresho ya mtaji - hizo zimepungua), na gharama zingine za kawaida. Matokeo yake ni mapato ya kodi ya kodi au hasara.
- 3Hatua ya 3 - Kokotoa Uchakavu wa Kila Mwaka: Tenga bei ya ununuzi kati ya ardhi (isiyopungua thamani) na uboreshaji (inayopungua). Thamani ya ardhi kwa kawaida ni 15-30% ya bei ya ununuzi katika masoko mengi. Msingi wa gharama za ujenzi = Msingi wa Jumla - Thamani ya Ardhi. Uchakavu wa kila mwaka = Msingi wa Jengo / 27.5 (makazi) au / 39 (kibiashara). Mfano: Mali ya $400,000, ardhi ya $80,000, jengo la $320,000: uchakavu wa kila mwaka = $320,000 / 27.5 = $11,636/mwaka.
- 4Hatua ya 4 - Tambua Mapato au Hasara halisi ya Kukodisha: Mapato ya Kukodisha = Mapato ya Kukodisha - Gharama Zote Zinazopunguzwa (pamoja na kushuka kwa thamani). Iwapo hili litaleta hasara na wewe ni mshiriki hai katika usimamizi wa upangishaji, unaweza kukata hadi $25,000 katika hasara ya ukodishaji dhidi ya mapato ya kawaida (awamu ya kumaliza inaanzia $100,000 AGI, ikiondolewa kwa $150,000 AGI). Wataalamu wa mali isiyohamishika walio na zaidi ya masaa 750 ya shughuli za mali isiyohamishika kwa mwaka wanaweza kutoa hasara isiyo na kikomo ya kukodisha.
- 5Hatua ya 5 - Kokotoa Msingi Uliorekebishwa wa Gharama ya Uuzaji: Anza na bei halisi ya ununuzi. Ongeza uboreshaji wa mtaji (paa, nyongeza, uingizwaji wa HVAC - sio matengenezo). Ondoa makato yote ya kushuka kwa thamani yaliyochukuliwa (au kuruhusiwa kuchukuliwa) katika kipindi cha kushikilia. Matokeo ni marekebisho ya msingi wa gharama. Mfano: Ilinunuliwa kwa $300,000; $ 20,000 katika uboreshaji; $50,000 katika uchakavu: msingi uliorekebishwa = $270,000.
- 6Hatua ya 6 - Kokotoa Mapato Yanayotozwa Ushuru kwa Mauzo: Bei Halisi = Bei ya Jumla ya Mauzo - Gharama za Uuzaji (kamisheni ya mawakala, hatimiliki, ushuru wa uhamisho). Faida Inayotozwa Ushuru = Bei Halisi ya Mauzo - Msingi wa Gharama Uliorekebishwa. Kushuka kwa thamani Kurejesha sehemu (iliyotozwa ushuru wa 25% kiwango cha juu cha shirikisho) = uchakavu wote uliokusanywa. Sehemu ya faida ya mtaji ya muda mrefu = faida iliyobaki juu ya bei halisi ya ununuzi kando na gharama. Tumia kiwango cha 0/15/20% cha LTCG kulingana na mapato yako yanayotozwa ushuru, pamoja na 3.8% NIIT inapohitajika.
- 7Hatua ya 7 - Tekeleza Kutengwa kwa Makao ya Msingi (ikiwa inatumika): Ikiwa unauza makazi yako ya msingi baada ya kuishi huko kwa angalau miaka 2 kati ya 5 iliyopita, tenga hadi $250,000 (mseja) au $500,000 (walioolewa) kutoka kwa faida ya mtaji. Kumbuka: kutengwa huku hakulinde dhidi ya uchakavu wa kukamata tena, ambao lazima ulipwe hata kwa mauzo ya msingi ya makazi ikiwa uchakavu ulidaiwa wakati wa matumizi ya kukodisha.
Mifano Iliyotatuliwa
▾
Kushuka kwa thamani hutengeneza mapato yanayotozwa ushuru karibu sifuri
Msingi wa ujenzi: $380,000 - $76,000 = $304,000. Kushuka kwa thamani kwa mwaka: $304,000 / 27.5 = $11,055. Mapato ya kila mwaka ya kukodisha: $28,800. Gharama zinazokatwa: $19,200 (riba) + $8,400 (nyingine) + $11,055 (kushuka kwa thamani) = $38,655. Mapato yanayotozwa ushuru: $28,800 - $38,655 = $9,855 (hasara ya karatasi). Ikiwa unastahiki posho ya hasara ya ukodishaji ya $25,000 kwenye mabano ya kodi ya 24%: $9,855 x 24% = $2,365 katika akiba ya kodi ya kila mwaka (ikiwa ndani ya mipaka ya AGI). Kwa zaidi ya miaka 5, hii inawakilisha takriban $11,825 katika akiba ya kodi iliyojumlishwa - faida yenye maana kwenye kipengele cha uwekezaji ambayo mara nyingi hupuuzwa katika uchanganuzi wa mtiririko wa pesa ghafi.
Sifa zilizopimwa kupita kiasi ni za kawaida na zinafaa kuvutia
Sasa: ($450,000 - $10,000) / 1,000 x 22 = $9,680/mwaka. Iwapo tathmini itapunguzwa ili ilingane na thamani ya soko: ($380,000 - $10,000) / 1,000 x 22 = $8,140/mwaka. Akiba ya kila mwaka: $1,540. Zaidi ya miaka 5: $7,700 katika akiba. Mchakato wa kukata rufaa kwa kawaida hujumuisha: kukusanya mauzo 3-5 yanayolingana chini ya thamani iliyotathminiwa, kuwasilisha rufaa kwa bodi ya eneo la ukaguzi wa tathmini (makataa hutofautiana kulingana na mamlaka - mara nyingi siku 30-90 baada ya notisi ya tathmini), na kuwasilisha mlinganisho wako kwenye kesi. Viwango vya mafanikio kwa rufaa zilizo na kumbukumbu nzuri ni 40-60%. Wanasheria wengi wa rufaa ya kodi hufanya kazi kwa dharura (kawaida 25-33% ya akiba ya mwaka wa kwanza).
Inaonyesha hesabu kamili ya faida ya mtaji
Msingi uliorekebishwa: $250,000 + $30,000 - $72,750 = $207,250. Uuzaji wa jumla: $520,000 - $36,400 = $483,600. Jumla ya faida: $483,600 - $207,250 = $276,350. Kushuka kwa thamani kurejea: $72,750 kwa 25% = $18,188. Faida ya mtaji wa muda mrefu: $276,350 - $72,750 = $203,600. Kwa kiwango cha 15% cha LTCG (mapato ya $ 180K ya ndoa): $203,600 x 15% = $30,540. Jumla ya ushuru wa serikali: $18,188 + $30,540 = $48,728 (hakuna NIIT kwani mapato ya chini ya $250K). Kubadilishana kwa 1031 kunaweza kuahirisha $48,728 nzima.
Kutengwa kwa Sehemu ya 121 inashughulikia uthamini; urejeshaji bado unadaiwa
Jumla ya faida: $650,000 - $320,000 = $330,000. Kwa kuwa nyumba ilikuwa makazi ya msingi kwa miaka 4 kati ya 5, inahitimu kutengwa kwa $ 500,000 (kuolewa). $330,000 zote za shukrani hazijumuishwi kwenye kodi ya faida ya mtaji - akiba ya kodi ya $49,500 kwa kiwango cha LTCG cha 15%. Hata hivyo, $8,727 katika kurejesha uchakavu kutoka mwaka wa kukodisha HAZINDWI kwa kutengwa kwa makazi ya msingi: $8,727 x 25% = $2,182. Jumla ya kodi inayodaiwa: $2,182 - sehemu ndogo ya kile ambacho kingedaiwa bila kutengwa kwa Kifungu cha 121. Mfano huu unaonyesha uwezo wa ajabu wa kutengwa kwa makazi.
Matumizi ya vitendo
▾
Kukokotoa dhima ya kila mwaka ya kodi ya majengo kwa ajili ya upangaji wa bajeti na uchanganuzi wa pro forma, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Kalc ya Ushuru wa Majengo katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za kodi ya mali isiyohamishika inasaidia moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Kuamua punguzo la uchakavu linalopatikana ili kukabiliana na mapato ya kukodisha, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Kalc ya Ushuru wa Majengo katika miktadha ya kitaalamu na ya uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za kodi ya mali isiyohamishika inasaidia moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Kukokotoa kodi ya faida ya mtaji inayodaiwa kwenye mauzo ya mali ili kuamua kati ya kuuza na kubadilishana 1031, ikiwakilisha eneo muhimu la kutuma maombi ya Kalc ya Ushuru wa Majengo katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za kodi ya mali isiyohamishika zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Kuchanganua kama tathmini ya kodi ya majengo ni sahihi na kama rufaa inafaa, ikiwakilisha eneo muhimu la kutuma maombi ya Kalc ya Ushuru wa Majengo katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za kodi ya mali isiyohamishika zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Kupanga mwaka mzuri wa kuuza mali ya uwekezaji kulingana na hasara iliyolimbikizwa na usimamizi wa mabano ya ushuru, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Ushuru wa Majengo katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za kodi ya mali isiyohamishika inasaidia moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Hali maalum
▾
Majimbo mengi hutoa misamaha ya nyumba ambayo inapunguza thamani iliyotathminiwa ya makazi ya msingi kwa madhumuni ya kodi ya majengo. Fomu za kawaida: kupunguzwa kwa dola tambarare kwa thamani iliyotathminiwa ($25,000 huko Florida, $7,000 huko California); kupunguzwa kwa asilimia; au kusimamishwa kwa ongezeko la thamani lililotathminiwa kwa wazee na wamiliki walemavu. Misamaha ya nyumba kwa kawaida inapatikana tu kwa makazi ya msingi yanayokaliwa na wamiliki na ni lazima itumike - sio kiotomatiki katika maeneo mengi ya mamlaka.
Maeneo ya Fursa Zinazostahiki (QOZs), iliyoundwa na Sheria ya Kupunguza Ushuru na Kazi ya 2017, inaruhusu wawekezaji kuahirisha faida za mtaji kutokana na mauzo yoyote ya mali kwa kuwekeza tena katika Hazina ya Fursa Zinazohitimu ndani ya siku 180. Ikiwa uwekezaji wa QOZ utafanyika kwa miaka 10+, shukrani zote katika uwekezaji wa eneo la fursa hazijumuishwi kutoka kwa kodi ya faida ya mtaji kabisa. Hii inaweza kuunganishwa na kubadilishana 1031 kwa mkakati madhubuti wa hatua mbili wa kuahirisha kodi.
Hasara za kukodisha mali isiyohamishika kwa ujumla huchukuliwa kuwa ya kawaida na haziwezi kufidia mapato ya kawaida (mshahara, mapato ya biashara) isipokuwa mwekezaji ahitimu kupokea posho maalum ya $25,000 au ni mtaalamu wa mali isiyohamishika. Hasara za kusimamishwa zilizosimamishwa hujilimbikiza na hutolewa wakati mali inauzwa. Hii ina maana kwamba wawekezaji walio na limbikizo kubwa la hasara tulivu wanaweza kulipia faida inayotozwa ushuru kutokana na mauzo, na hivyo kutoa faida kubwa ya kodi baada ya mauzo.
Viwango Vizuri vya Ushuru wa Mali kulingana na Jimbo (2024)
▾
| Jimbo | Kiwango cha Ushuru wa Mali Ufanisi | Kodi ya Mali ya Wastani (Nyumba ya Wastani) | Vidokezo |
|---|---|---|---|
| Hawaii | 0.28% | $1,715 | Chini kabisa nchini Marekani; maadili ya juu ya nyumba hupunguza kiwango cha chini |
| Alabama | 0.41% | $548 | Viwango vya chini sana; maadili ya chini ya nyumba |
| Colorado | 0.51% | $2,017 | Kiwango cha chini; kuongezeka kutokana na kuthaminiwa |
| Tennessee | 0.71% | $1,216 | Hakuna ushuru wa mapato; inategemea kodi ya majengo |
| California | 0.75% | $5,700 | Prop 13 mipaka huongezeka; maadili ya juu ya nyumba |
| Florida | 0.91% | $2,400 | Hakuna ushuru wa mapato; msamaha wa nyumba unapatikana |
| Wastani wa Kitaifa | 1.10% | $2,795 | Tofauti kubwa kwa kaunti ndani ya majimbo |
| Texas | 1.80% | $3,872 | Hakuna ushuru wa mapato; hulipa kodi ya juu ya mali |
| Illinois | 2.27% | $4,942 | Utegemezi mkubwa wa serikali za mitaa juu ya ushuru wa mali |
| New Jersey | 2.49% | $8,797 | Juu zaidi nchini Marekani; matumizi makubwa ya serikali |
Maswali yanayoulizwa mara kwa mara
▾
Kuna tofauti gani kati ya thamani iliyopimwa na thamani ya soko kwa kodi ya majengo?
Thamani ya soko ni kile ambacho mali inaweza kuuza kati ya mnunuzi aliye tayari na muuzaji katika shughuli ya urefu wa silaha. Thamani iliyotathminiwa ni thamani iliyotolewa na ofisi ya mkadiriaji wa kodi ya eneo kwa madhumuni ya kodi ya majengo. Katika maeneo mengi ya mamlaka, thamani iliyotathminiwa ni sawa na thamani ya soko (uwiano wa tathmini ya 100%) au sehemu iliyowekwa ya thamani ya soko (k.m., 60% au 80% ya thamani ya soko - inayoitwa uwiano wa tathmini). Kiwango halisi cha ushuru (kiwango cha kinu) kinatumika kwa thamani iliyotathminiwa. Ikiwa mali yako itatathminiwa kwa uwiano wa juu zaidi kuliko mali zinazoweza kulinganishwa (zilizotathminiwa zaidi), unaweza kuwa unalipa zaidi ya mgao wako wa haki na rufaa ya kodi imethibitishwa. Mbinu za tathmini hutofautiana kwa kiasi kikubwa kulingana na jimbo na kaunti.
Je, upunguzaji wa uchakavu hufanya kazi vipi kwa mali ya kukodisha?
Kushuka kwa thamani kunaruhusu wamiliki wa mali ya kukodisha kupunguza gharama ya jengo (sio ardhi, ambayo haichakai) katika maisha yake ya manufaa - miaka 27.5 kwa mali ya kukodisha na miaka 39 kwa mali ya biashara - kwa kutumia uchakavu wa mstari wa moja kwa moja. Makato ya kila mwaka ni sawa na msingi wa gharama ya jengo ukigawanywa na 27.5 au 39. Hili ni punguzo lisilo la pesa - hautumii pesa hizi - lakini hupunguza mapato yako ya kukodisha yanayotozwa ushuru kwenye karatasi. Makato ni ya thamani kwa sababu inaweza kusababisha hasara ya karatasi hata wakati mali inazalisha mtiririko mzuri wa pesa. Ubadilishanaji: kushuka kwa thamani kwa kusanyiko kunapunguza msingi wa gharama yako na lazima hatimaye kunaswe tena (kutozwa ushuru wa hadi 25%) wakati mali inauzwa, isipokuwa kuahirishwa kwa njia ya 1031.
Je, mgawanyo wa gharama ni nini na unafaidika na nani?
Kutenganisha gharama ni utafiti wa kihandisi unaotii IRS ambao huainisha upya vipengele vya jengo kutoka mali ya miaka 27.5 au 39 hadi maisha mafupi ya uchakavu wa miaka 5, 7, au 15. Vipengele vya mali ya kibinafsi (vifaa, carpeting, wiring maalum) hupungua kwa miaka 5-7; uboreshaji wa ardhi (maegesho, mandhari, ua) kwa zaidi ya miaka 15. Uchakavu unaoharakishwa huweka makato ya mbele katika miaka ya mwanzo ya umiliki, hivyo basi kusababisha hasara kubwa zaidi za kodi. Ikijumuishwa na kushuka kwa thamani ya bonasi (100% ya makato ya mwaka wa kwanza kwa mali iliyohitimu, ikipungua baada ya 2022), utengaji wa gharama unaweza kutoa makato makubwa ya mwaka wa kwanza. Ni ya manufaa zaidi kwa mali zilizo na maboresho makubwa, wawekezaji wa mapato ya juu, na wale walio na mapato ya kukaa.
Je, posho ya hasara ya kukodisha ya $25,000 ni nini?
Chini ya Kifungu cha 469 cha IRC, upotevu wa shughuli tulivu (ikiwa ni pamoja na hasara za kukodisha) kwa ujumla unaweza tu kukabiliana na mapato tulivu. Hata hivyo, posho maalum huruhusu hadi $25,000 katika hasara ya ukodishaji ili kufidia mapato ya kawaida kwa wawekezaji wanaoshiriki kikamilifu katika usimamizi wa ukodishaji (kufanya maamuzi kuhusu uteuzi wa wapangaji, ukodishaji, ukarabati n.k.) na ambao AGI yao iliyorekebishwa ni $100,000 au chini yake. Posho hii inatoka kwa $1 kwa kila $2 ya AGI zaidi ya $100,000, na kutoweka kabisa kwa $150,000 AGI. Wawekezaji walio juu ya kizingiti cha awamu ya kuondoka lazima wapeleke mbele hasara zao zisizoruhusiwa ili kufidia mapato ya ukodishaji ya siku zijazo au faida kutokana na mauzo. Wataalamu wa mali isiyohamishika (saa 750+ za shughuli za mali isiyohamishika) wanaweza kutoa hasara isiyo na kikomo ya kukodisha dhidi ya mapato ya kawaida.
Je, ninawezaje kukata rufaa dhidi ya tathmini yangu ya kodi ya mali?
Ili kukata rufaa kwa tathmini yako ya kodi ya mali: (1) Kagua notisi yako ya tathmini kwa tarehe ya mwisho ya kukata rufaa - kwa kawaida siku 30-90 kutoka tarehe ya tathmini; (2) Chunguza mauzo yanayoweza kulinganishwa katika eneo lako (tumia Zillow, Redfin, au hifadhidata ya mtathmini mwenyewe) kwa mali zinazofanana kwa ukubwa, umri na hali ambazo zinauzwa chini ya thamani yako iliyokadiriwa; (3) Omba kadi ya rekodi ya mali ya mtathmini ili kuthibitisha data iliyotumika (picha za mraba, idadi ya vyumba, ukadiriaji wa hali) - makosa ni ya kawaida na yanaweza kusahihishwa; (4) Kata rufaa rasmi kwa Bodi ya eneo la Tathmini ya Mapitio au Usawazishaji, ikijumuisha ulinganifu wako; (5) Hudhuria kesi na uwasilishe ushahidi wako kwa utulivu na ukweli. Ikikataliwa katika ngazi ya eneo, mamlaka nyingi huruhusu rufaa kwa bodi ya ukaguzi ya ngazi ya serikali au mahakama ya kodi.
Je, ni kodi gani za uhamisho na gharama za manunuzi hutumika wakati wa kuuza mali isiyohamishika?
Ushuru wa uhamishaji wa mali isiyohamishika hutozwa na majimbo, kaunti na manispaa wakati mali inabadilisha mikono, kwa kawaida huhesabiwa kama asilimia ya bei ya mauzo au kiasi cha dola bapa kwa kila $500/$1,000 ya thamani. Viwango vinatofautiana sana: hakuna ushuru wa uhamisho huko Texas, Alaska, au Idaho; 0.1% huko Colorado; 0.5% huko California; 1.0-1.5% katika Jimbo la New York; 2.0-2.5% katika baadhi ya miamala ya NYC; na viwango vya hadi 3-4% katika sehemu za Vermont na DC. Gharama za kufunga za muuzaji pia ni pamoja na: kamisheni za wakala wa mali isiyohamishika (5-6%), bima ya hatimiliki (0.5-1.0%), ada za escrow ($500-1,500), ada za kurekodi ($50-250), na dhamana zozote ambazo hazijalipwa au mgawanyo wa kodi ya mali. Jumla ya gharama za mauzo huendesha 7-10% ya bei ya mauzo.
Kuna njia zozote za kupunguza ushuru wa faida ya mtaji kwenye uuzaji wa mali isiyohamishika?
Ndiyo - mikakati kadhaa inaweza kupunguza au kuahirisha kodi ya faida ya mtaji: (1) 1031 Exchange: kuahirisha faida zote za mtaji na kurejesha uchakavu kwa kuwekeza tena mapato katika mali kama mbadala ndani ya siku 180; (2) Kutengwa kwa Makazi ya Msingi (Sehemu ya 121): tenga hadi $250,000/$500,000 katika faida kwa kutimiza mahitaji ya ukaaji wa miaka 2 kati ya 5; (3) Mauzo ya Awamu: kueneza faida kwa miaka mingi kwa kupokea malipo baada ya muda badala ya mkupuo, uwezekano wa kukuweka katika mabano ya kodi ya chini kila mwaka; (4) Uwekezaji wa Eneo la Fursa: wekeza faida katika hazina ya Eneo la Fursa Iliyohitimu ili kuahirisha na uwezekano wa kupunguza faida ya awali na kuondoa faida kwenye uwekezaji mpya ikiwa utafanyika kwa miaka 10+; (5) Hisani ya Salio: toa mali inayothaminiwa kwa CRT, pokea mkondo wa mapato, na uepuke kodi ya mapato ya haraka huku ukipokea makato ya hisani.
Makosa ya Kawaida ya Kuepuka
▾
- !Kusahau kutenga sehemu ya bei ya ununuzi kwenye ardhi wakati wa kuhesabu msingi wa uchakavu - thamani yote ya jengo, sio bei ya ununuzi, ndio msingi wa kupunguzwa.
- !Kuchukua uboreshaji wa mtaji kama ukarabati na kukatwa katika mwaka huu - uboreshaji wa mtaji (paa mpya, nyongeza, mfumo wa HVAC) lazima uwekewe mtaji na upunguzwe, usigharamike mara moja.
- !Inakosa makataa ya kukata rufaa ya kodi ya majengo - mamlaka nyingi hutoa siku 30-90 pekee kutoka tarehe ya tathmini ili kuwasilisha rufaa, na tarehe hii ya mwisho kwa kawaida huwa kamili.
- !Imeshindwa kufuatilia uchakavu uliolimbikizwa, ambao unapunguza msingi wa gharama yako na lazima irejeshwe kama mapato yanayotozwa kodi wakati mali inauzwa.
- !Kwa kuchukulia kuwa faida ya msingi ya mtaji wa makazi kutengwa inatumika katika kurejesha uchakavu - sivyo. Hata baada ya kudai kutengwa kwa $500,000, uchakavu uliolimbikizwa kutoka kwa muda wa ukodishaji lazima urejeshwe na kutozwa kodi.
Kidokezo cha Pro
Weka rekodi kwa uangalifu za maboresho yote ya mtaji yaliyofanywa kwa mali isiyohamishika wakati wote wa umiliki. Stakabadhi, vibali, ankara za mkandarasi na picha za kabla/baada ya hapo huthibitisha kiasi na asili ya uboreshaji. Maboresho ya mtaji huongeza kwa msingi wa gharama yako (kupunguza faida inayotozwa ushuru) na kuunda mali inayoweza kupungua. Wawekezaji wengi hupoteza maelfu ya kodi zinazoepukika kwa sababu tu hawakuandika maboresho yaliyotokea wakati wa umiliki.
Je, ulijua?
Hoja ya 13 ya California, iliyopitishwa na wapiga kura mwaka wa 1978, inapunguza ongezeko la kodi ya majengo kwa 2% kwa mwaka na kuweka upya thamani iliyotathminiwa ili bei ya ununuzi tu wakati mali inabadilisha umiliki. Hili limezua ukosefu mkubwa wa usawa - majirani katika nyumba zinazofanana wanaweza kulipa kodi tofauti za majengo kulingana na wakati walinunua. Mmiliki wa nyumba aliyenunua mwaka wa 1985 anaweza kulipa $1,800/mwaka katika kodi ya majengo huku jirani yake aliyenunua nyumba ya ukubwa sawa mwaka wa 2020 analipa $16,000/mwaka. Prop 13 inakadiriwa kuwapa wamiliki wa nyumba ambao wameishi katika nyumba zao kwa miongo kadhaa kwa mamia ya maelfu ya dola katika uokoaji wa ushuru - na kuifanya kuwa moja ya mipango muhimu na ya kudumu ya ushuru katika historia ya Amerika.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Marejeo
Ratings & comments
Pata Vidokezo vya Hisabati vya Wiki
Jiunge na watumiaji 12,000+ wanaopata vidokezo vya kikokotoo kila wiki.