Ni nini Rental Property Cash Flow?
▾
Uchanganuzi wa mtiririko wa pesa za mali ya kukodisha ni mchakato wa kina wa kukadiria pesa zote zinazoingia na kutoka kwa mali ya kukodisha ili kubaini ikiwa uwekezaji utazalisha mapato ya ziada (mtiririko mzuri wa pesa) au kuhitaji ruzuku ya kila mwezi (mtiririko hasi wa pesa). Ni msingi wa uandishi wa msingi wa mali ya kukodisha na kipimo cha msingi ambacho wawekezaji wa kununua-kushikilia kutathmini uwezekano wa uwekezaji wa mali isiyohamishika. Mtiririko wa pesa hukokotwa kwa mkabala usio na mpangilio unaoakisi taarifa ya mapato ya mali: kuanzia pato la jumla la kodi, kutumia nafasi na hasara ya mikopo ili kufikia mapato ya jumla, kuondoa gharama zote za uendeshaji ili kukokotoa mapato halisi ya uendeshaji (NOI), kisha kutoa huduma ya deni (malipo ya rehani) ili kufika kwenye mtiririko wa pesa kabla ya kodi, na hatimaye kufikia uhasibu wa athari za kodi ya mapato baada ya kodi. Mtiririko mzuri wa pesa unamaanisha kuwa mali inazalisha mapato zaidi ya gharama zake zote ikijumuisha rehani, kutoa faida ya haraka ya kifedha na kizuizi dhidi ya gharama zisizotarajiwa. Mtiririko hasi wa pesa unamaanisha ni lazima uchangie pesa za kibinafsi kila mwezi ili kuweka mali ifanye kazi - hali ambayo inaweza kuwa endelevu ikiwa matarajio ya uthamini ni makubwa lakini ni hatari ikiwa itaendelea au kuwa mbaya zaidi. Mchanganuo wa mtiririko wa pesa hutofautisha kati ya gharama za uendeshaji na matumizi ya mtaji. Gharama za uendeshaji (OpEx) ni gharama zinazojirudia: usimamizi wa mali, kodi, bima, matengenezo ya kawaida, mandhari, huduma. Matumizi ya mtaji (CapEx) ni uwekezaji mkubwa, usio wa kawaida katika uboreshaji wa muda mrefu: uingizwaji wa paa, mifumo ya HVAC, madirisha, mabomba. Zote mbili lazima zihesabiwe katika makadirio ya kweli, ingawa CapEx mara nyingi huachwa katika fomu za pro zinazotolewa na muuzaji. Mfumo muhimu ni kuiga mtiririko wa pesa katika kipindi cha miaka mingi (kawaida miaka 5-10), ikijumuisha makadirio ya ukuaji wa kodi (2-4% kila mwaka hutumiwa kwa makazi), mfumuko wa bei wa gharama (3-4%), na mizunguko ya kweli ya nafasi. Makadirio haya ya kutazama mbele, pamoja na hali iliyokadiriwa ya mauzo, huwapa wawekezaji picha kamili ya mapato yote badala ya muhtasari wa Mwaka 1 pekee.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Fomula
▾
Hesabu ya Malipo ya Kukodisha:
Hatua ya 1: Hatua ya 1 - Kokotoa Jumla ya Mapato Yaliyoratibiwa (GSI): Bainisha ukodishaji kamili wa mwaka kwa umiliki wa 100%. Kwa kukodisha kwa familia moja kwa $2,000 kwa mwezi, GSI = $24,000/mwaka. Kwa familia nyingi, jumla ya kodi ya vitengo vyote. Jumuisha vyanzo vya mapato vya ziada kama vile maegesho, uhifadhi, nguo, ada za wanyama kipenzi na ada za maombi ikiwa ni muhimu.
Hatua ya 2: Hatua ya 2 - Tekeleza Nafasi na Hasara ya Mkopo: Punguza GSI kwa makadirio ya nafasi na kipengele cha upotevu wa mikopo, kwa kawaida 5-10% kwa nyumba za makazi katika soko dhabiti. Kipengele cha 7% cha nafasi kwenye $24,000 GSI = punguzo la $1,680, na kutoa EGI ya $22,320. Tumia data ya nafasi ya soko la ndani badala ya wastani wa kitaifa inapopatikana.
Hatua ya 3: Hatua ya 3 - Kukusanya Gharama za Uendeshaji: Orodhesha gharama zote za kila mwaka zinazorudiwa: (a) ushuru wa mali; (b) bima ya mali; (c) ada za usimamizi wa mali 8-12% ya kodi iliyokusanywa; (d) matengenezo na ukarabati wa kawaida; (e) uundaji ardhi ikiwa sio jukumu la mpangaji; (f) huduma zinazolipwa na mwenye nyumba; (g) ada za HOA; (h) uhasibu na kisheria; (i) CapEx akiba ya 5-10% ya kodi ya jumla.
Hatua ya 4: Hatua ya 4 - Kokotoa Mapato Halisi ya Uendeshaji (NOI): NOI = EGI ukiondoa Jumla ya Gharama za Uendeshaji. Hiki ndicho kipimo cha msingi cha faida - kile ambacho mali inapata kutokana na uendeshaji kabla ya gharama zozote za ufadhili.
Hatua ya 5: Hatua ya 5 - Tambua Huduma ya Madeni ya Mwaka: Ikiwa unafadhili kwa rehani, hesabu huduma ya deni ya kila mwaka. Kwa mkopo wa $200,000 kwa 7.0% zaidi ya miaka 30: malipo ya kila mwezi = $1,331, huduma ya deni ya kila mwaka = $15,972. Tumia malipo kamili ya P&I; usijumuishe escrow.
Hatua ya 6: Hatua ya 6 - Kokotoa Mtiririko wa Pesa Kabla ya Kodi (CFBT): CFBT = NOI toa Huduma ya Madeni ya Kila Mwaka. CFBT chanya inamaanisha kuwa mali inajitegemea na inazalisha mapato. Kokotoa DSCR = NOI ikigawanywa na Huduma ya Madeni ya Kila Mwaka ili kuelewa ukingo wa malipo. DSCR juu ya 1.25 inachukuliwa kuwa yenye afya; chini ya 1.0 inamaanisha kuwa mali haiwezi kugharamia huduma ya deni kutokana na uendeshaji.
Hatua ya 7: Hatua ya 7 - Mtiririko wa Pesa wa Miaka Mingi ya Mradi: Tumia ukuaji wa kodi ya kila mwaka (2-4%) na mfumuko wa bei wa gharama (3-4%) kwa matarajio ya mtiririko wa pesa katika kipindi cha miaka 5-10. Mitiririko ya pesa taslimu ya Mwaka wa 1, Mwaka wa 3 na Mwaka wa 5 wa Mfano ili kuona jinsi uwekezaji unavyobadilika. Pia mradi wa mauzo ya mwisho ili kukokotoa jumla ya mapato ikiwa ni pamoja na shukrani na malipo ya mkopo.
Kila hatua inategemea ya awali, ikichanganya hesabu za sehemu kuwa matokeo ya mtiririko wa pesa ya mali ya kukodisha. Fomula hii inanasa uhusiano wa kihisabati unaosimamia tabia ya mtiririko wa pesa za mali ya kukodisha.Maelezo ya kigezo
▾
| Ishara | Jina | Kitengo | Maelezo |
|---|---|---|---|
| GSI | Mapato Ya Jumla Yaliyoratibiwa | USD/year | Kiwango cha juu cha mapato ya kila mwaka ya kukodisha kwa kuchukua 100% ya umiliki katika kodi ya sasa ya soko. |
| EGI | Mapato Yanayofaa | USD/year | GSI kuondoa nafasi na posho ya upotevu wa mikopo. Inawakilisha mapato halisi yanayotarajiwa baada ya mauzo na kutolipa. |
| NOI | Mapato halisi ya Uendeshaji | USD/year | EGI kuondoa gharama zote za uendeshaji. Faida ya mali kutokana na uendeshaji kabla ya huduma ya deni na kodi. |
| DS | Huduma ya Madeni ya Mwaka | USD/year | Jumla ya malipo ya kila mwaka ya rehani (mkuu + riba). Gharama ya pesa taslimu ya ufadhili imekatwa kutoka NOI. |
| CFBT | Mtiririko wa Fedha Kabla ya Kodi | USD/year | NOI toa huduma ya deni ya kila mwaka. Pesa halisi ya kila mwaka kwenye mfuko wako kabla ya kuzingatia kodi ya mapato. |
| DSCR | Uwiano wa Huduma ya Madeni | ratio | NOI imegawanywa na huduma ya deni ya kila mwaka. Wakopeshaji kwa kawaida huhitaji DSCR ya 1.20-1.25 au zaidi; chini ya 1.0 inamaanisha kuwa mali haiwezi kulipia deni lake yenyewe. |
Jinsi ya Rental Property Cash Flow
▾
- 1Hatua ya 1 - Kokotoa Jumla ya Mapato Yaliyoratibiwa (GSI): Bainisha ukodishaji kamili wa mwaka kwa umiliki wa 100%. Kwa kukodisha kwa familia moja kwa $2,000 kwa mwezi, GSI = $24,000/mwaka. Kwa familia nyingi, jumla ya kodi ya vitengo vyote. Jumuisha vyanzo vya mapato vya ziada kama vile maegesho, uhifadhi, nguo, ada za wanyama kipenzi na ada za maombi ikiwa ni muhimu.
- 2Hatua ya 2 - Tekeleza Nafasi na Upotevu wa Mikopo: Punguza GSI kwa makadirio ya nafasi na kipengele cha upotevu wa mikopo, kwa kawaida 5-10% kwa nyumba za makazi katika soko thabiti. Kipengele cha 7% cha nafasi kwenye $24,000 GSI = punguzo la $1,680, na kutoa EGI ya $22,320. Tumia data ya nafasi ya soko la ndani badala ya wastani wa kitaifa inapopatikana.
- 3Hatua ya 3 - Kukusanya Gharama za Uendeshaji: Orodhesha gharama zote za kila mwaka zinazorudiwa: (a) ushuru wa mali; (b) bima ya mali; (c) ada za usimamizi wa mali 8-12% ya kodi iliyokusanywa; (d) matengenezo na ukarabati wa kawaida; (e) uundaji ardhi ikiwa sio jukumu la mpangaji; (f) huduma zinazolipwa na mwenye nyumba; (g) ada za HOA; (h) uhasibu na kisheria; (i) CapEx akiba ya 5-10% ya kodi ya jumla.
- 4Hatua ya 4 - Kokotoa Mapato Halisi ya Uendeshaji (NOI): NOI = EGI toa Jumla ya Gharama za Uendeshaji. Hiki ndicho kipimo cha msingi cha faida - kile ambacho mali inapata kutokana na uendeshaji kabla ya gharama zozote za ufadhili.
- 5Hatua ya 5 - Tambua Huduma ya Madeni ya Kila Mwaka: Ikiwa unafadhili kwa rehani, hesabu huduma ya deni ya kila mwaka. Kwa mkopo wa $200,000 kwa 7.0% zaidi ya miaka 30: malipo ya kila mwezi = $1,331, huduma ya deni ya kila mwaka = $15,972. Tumia malipo kamili ya P&I; usijumuishe escrow.
- 6Hatua ya 6 - Kokotoa Mtiririko wa Pesa Kabla ya Kodi (CFBT): CFBT = NOI toa Huduma ya Madeni ya Kila Mwaka. CFBT chanya inamaanisha kuwa mali inajitegemea na inazalisha mapato. Kokotoa DSCR = NOI ikigawanywa na Huduma ya Madeni ya Kila Mwaka ili kuelewa ukingo wa malipo. DSCR juu ya 1.25 inachukuliwa kuwa yenye afya; chini ya 1.0 inamaanisha kuwa mali haiwezi kugharamia huduma ya deni kutokana na uendeshaji.
- 7Hatua ya 7 - Mtiririko wa Pesa wa Miaka Mingi wa Mradi: Tumia ukuaji wa kodi ya kila mwaka (2-4%) na mfumuko wa bei wa gharama (3-4%) kwa mtiririko wa pesa wa mradi kwa muda wa miaka 5-10. Mitiririko ya pesa taslimu ya Mwaka wa 1, Mwaka wa 3 na Mwaka wa 5 wa Mfano ili kuona jinsi uwekezaji unavyobadilika. Pia mradi wa mauzo ya mwisho ili kukokotoa jumla ya mapato ikiwa ni pamoja na shukrani na malipo ya mkopo.
Mifano Iliyotatuliwa
▾
Mtiririko hasi wa pesa kwa viwango vya sasa unaonyesha changamoto ya soko
GSI = $21,000. EGI baada ya 7% nafasi = $19,530. NOI = $19,530 - $8,400 = $11,130. Mkopo: $165,000 kwa 7%/30yr = $1,098/mo = $13,176/mwaka. CFBT = $11,130 - $13,176 = $2,046 (hasi). DSCR = 0.845. Mfano huu unaonyesha kwa nini mikataba mingi ya Midwest SFR ambayo ilionekana kuvutia kwa viwango vya 4% sio penseli tena kwa 7%. Mwekezaji anahitaji kodi ya angalau $1,950/mwezi au bei ya ununuzi iliyo chini ya $185,000 ili kufikia mtiririko wa pesa taslimu. Hii ni changamoto ya kawaida ya uandishi katika mazingira ya sasa ya viwango.
Mtiririko thabiti wa pesa, DSCR yenye afya
GSI = $43,200/mwaka. EGI = $43,200 x 0.92 = $39,744. NOI = $39,744 - $14,400 = $25,344. Mkopo: $240,000 kwa 7.25%/30yr = $1,637/mo = $19,644/mwaka. CFBT = $25,344 - $19,644 = $5,700/mwaka = $475/mwezi. DSCR = 1.29 - juu ya kizingiti cha mkopeshaji 1.25. 4-plex hii hutoa mtiririko mzuri wa pesa, hutoa mseto katika vitengo 4, na ina NOI ambayo inashughulikia huduma ya deni vya kutosha. Uwiano wa kuvutia wa bei ya kukodisha wa Birmingham hufanya mpango huu kufikiwa.
Hasi leo; chanya baada ya kukodisha
Kwa ukodishaji wa sasa wa chini ya soko: GSI = $69,600, EGI = $62,640, NOI = $30,240. Mkopo: $525,000 kwa 6.75%/30yr = $3,402/mo = $40,824/mwaka. CFBT ya sasa = $30,240 - $40,824 = $10,584. Baada ya kukodisha kwa soko la kodi ($7,200/mo): EGI = $77,760, NOI = $45,360. CFBT Imetulia = $45,360 - $40,824 = $4,536/mwaka. Mwekezaji anakubali mtiririko wa pesa hasi wa miezi 12-18 wakati wa ukarabati ili kufikia mtiririko mzuri wa pesa ulioimarishwa na uthamini mkubwa unaoendeshwa na NOI.
Tight DSCR kwa viwango vya ukopeshaji wa kibiashara
EGI = $135,000 x 0.95 = $128,250. NOI = $128,250 - $38,000 = $90,250. Mkopo: $975,000 kwa 6.5%/25yr = $6,685/mo = $80,220/mwaka. CFBT = $90,250 - $80,220 = $10,030/mwaka. DSCR = $90,250 / $80,220 = 1.13. Kwa wakopeshaji wa kibiashara wanaohitaji 1.25 DSCR, kiasi cha mkopo kingehitajika kupunguzwa hadi takriban $850,000 (huduma ya deni $70,000, DSCR = 1.29), inayohitaji malipo ya awali ya 43%. Hii inaonyesha kwa nini uuzaji wa rejareja kwa sasa unahitaji usawa zaidi kuliko wawekezaji wengi wanavyotarajia.
Matumizi ya vitendo
▾
Ununuzi wa mali ya kukodisha ili kubaini kama mpango unakidhi vigezo vya uwekezaji, unaowakilisha eneo muhimu la maombi ya Mtiririko wa Fedha wa Mali ya Kukodisha katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za mtiririko wa pesa za mali ya ukodishaji zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Kulinganisha mali nyingi zinazoshindana kwa msingi thabiti wa mtiririko wa pesa, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Mtiririko wa Pesa ya Mali ya Kukodisha katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za mtiririko wa pesa za mali ya ukodishaji zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Kuwasilisha makadirio ya uwekezaji kwa washirika, wakopeshaji au wanafamilia, inayowakilisha eneo muhimu la kutuma maombi ya Mtiririko wa Pesa ya Mali ya Kukodisha katika miktadha ya kitaalamu na ya uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za mtiririko wa pesa za mali ya ukodishaji zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Kuunda muundo wa kifedha wa miaka mingi ili mradi mali inapofikia hatua zinazolengwa za mtiririko wa pesa, inayowakilisha eneo muhimu la maombi ya Mtiririko wa Pesa ya Mali ya Kukodisha katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za mtiririko wa pesa za mali ya kukodisha husaidia moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Kutathmini kama ongezeko la kodi litaboresha vyema mtiririko wa pesa za kila mwezi dhidi ya kuunda hatari ya nafasi, ikiwakilisha eneo muhimu la maombi ya Mtiririko wa Pesa ya Mali ya Kukodisha katika miktadha ya kitaalamu na uchanganuzi ambapo hesabu sahihi za mtiririko wa pesa za mali ya ukodishaji zinaunga mkono moja kwa moja kufanya maamuzi, kupanga mikakati na uboreshaji wa utendakazi.
Hali maalum
▾
House Hacking
Udukuzi wa nyumba unahusisha kuishi katika kitengo kimoja cha mali ya familia nyingi (duplex, triplex, quadplex) wakati wa kukodisha vitengo vingine. Mapato ya ukodishaji kutoka kwa wapangaji hufidia malipo ya rehani ya mmiliki, uwezekano wa kuondoa gharama za nyumba kabisa. Mkakati huu unaruhusu umiliki wa 5% au masharti ya chini ya mkaaji. badala ya viwango vya mali ya uwekezaji.
Katika Mtiririko wa Pesa ya Mali ya Kukodisha, hali hii inahitaji tahadhari zaidi wakati wa kutafsiri matokeo ya mtiririko wa pesa za mali ya kukodisha. Fomula ya kawaida haiwezi kuwajibika kikamilifu kwa vipengele vyote vilivyopo katika kesi hii ya makali, na uchambuzi wa ziada au ushauri wa kitaalamu unaweza kuthibitishwa. Utendaji bora wa kitaalamu unahusisha kuweka kumbukumbu za mawazo, kufanya uchanganuzi wa unyeti, na matokeo ya marejeleo mtambuka kwa mbinu mbadala wakati hesabu za mtiririko wa mali ya kukodisha zinapoanguka katika eneo lisilo la kawaida.
Katika Mtiririko wa Pesa ya Mali ya Kukodisha, hali hii inahitaji tahadhari zaidi wakati wa kutafsiri matokeo ya mtiririko wa pesa za mali ya kukodisha. Fomula ya kawaida haiwezi kuwajibika kikamilifu kwa vipengele vyote vilivyopo katika kesi hii ya makali, na uchambuzi wa ziada au ushauri wa kitaalamu unaweza kuthibitishwa. Utendaji bora wa kitaalamu unahusisha kuweka kumbukumbu za mawazo, kufanya uchanganuzi wa unyeti, na matokeo ya marejeleo mtambuka kwa mbinu mbadala wakati hesabu za mtiririko wa mali ya kukodisha zinapoanguka katika eneo lisilo la kawaida.
Vipengele vya Mtiririko wa Pesa ya Mali ya Kukodisha - Vigezo vya Kawaida vya Gharama
▾
| Kategoria ya Gharama | Asilimia ya Kawaida ya Kodi ya Jumla ya Kodi | Vidokezo |
|---|---|---|
| Ushuru wa Mali | 10%-20% | Inatofautiana kwa hali; TX, NJ, IL juu; HI, AL chini |
| Bima | 3% -6% | Sehemu za juu za mafuriko, vimbunga au moto wa nyika |
| Usimamizi wa Mali | 8%-12% | Ya kodi zilizokusanywa; pamoja na ada za kukodisha |
| Matengenezo na Matengenezo | 5% -10% | Juu kwa mali ya zamani (kabla ya 1980) |
| Hifadhi ya CapEx | 5% -10% | Kwa mifumo kuu: paa, HVAC, mabomba |
| Posho ya Nafasi | 5% -10% | Juu katika masoko na mauzo ya mara kwa mara |
| Huduma (ikiwa inalipwa na mmiliki) | 0%-8% | Kawaida katika familia nyingi na huduma za mita za bwana |
| Mbalimbali / Msimamizi | 1%-3% | Uhasibu, kisheria, matangazo, HOA |
| Jumla ya Gharama za Uendeshaji | 35%-55% | Inatofautiana sana kwa aina ya mali na soko |
Maswali yanayoulizwa mara kwa mara
▾
Je, ni mtiririko gani mzuri wa pesa wa kila mwezi kwa mali ya kukodisha?
Wawekezaji wengi wa kununua-kushikilia hulenga angalau $100-$200 kwa kila kitengo kwa mwezi katika mtiririko wa fedha halisi kama kiwango cha chini zaidi, ingawa wawekezaji wenye uzoefu mara nyingi hutafuta $300-$500+ kwa kila kitengo katika masoko yenye nguvu zaidi ya mtiririko wa pesa. Hata hivyo, kiasi cha dola ni muhimu kuliko mapato ya pesa taslimu - $200/mwezi kwenye uwekezaji wa $20,000 ni bora zaidi kuliko $200/mwezi kwenye uwekezaji wa $100,000. Zingatia mapato ya pesa taslimu (mtiririko wa pesa taslimu wa kila mwaka ukigawanywa na jumla ya pesa iliyowekezwa) na lenga kiwango cha chini cha 6-8% kulingana na matarajio yako ya soko kwa uthamini na ukuaji wa kodi.
Je, nitahesabuje matengenezo makubwa katika uchanganuzi wa mtiririko wa pesa?
Matumizi makubwa ya mtaji yasiyo ya kawaida (paa, HVAC, mabomba, umeme) yanapaswa kushughulikiwa kama hifadhi ya kila mwezi ya CapEx katika gharama zako za uendeshaji, badala ya kugharamiwa tu yanapotokea. Mbinu ya kawaida ni kuhifadhi 5-10% ya jumla ya kodi kila mwaka katika akaunti maalum ya akiba kwa ajili ya mahitaji ya baadaye ya mtaji. Kwa mfano, kwenye mali iliyo na kodi ya jumla ya $24,000 kwa mwaka, hifadhi $1,200-$2,400/mwaka. Kwa njia hii, wakati paa mbadala ya $12,000 inahitajika katika Mwaka wa 8, umekusanya pesa badala ya kukabiliwa na shida ya ghafla ya pesa. Kuacha akiba ya CapEx kutoka kwa pro forma yako ni mojawapo ya makosa ya kawaida na ya gharama kubwa ya uandishi.
Je, nijumuishe malipo kuu katika hesabu yangu ya mtiririko wa pesa?
Hapana - hesabu ya kawaida ya mtiririko wa pesa hukata malipo kamili ya rehani (kanuni + riba) kama mtiririko wa pesa, kwa sababu zote mbili ni pesa taslimu unazolipa kwa mkopeshaji kila mwezi. Ukweli kwamba sehemu kuu inapunguza salio la mkopo wako ni thamani halisi ya kiuchumi (mkusanyiko wa mali) lakini si pesa taslimu mfukoni mwako. Ikiwa ni pamoja na malipo kuu katika mtiririko wa pesa unaweza kuhesabu mara mbili. Badala yake, fuatilia malipo kuu kando kama sehemu ya ziada ya jumla ya mapato wakati wa kukokotoa hisa nyingi au IRR katika kipindi cha miaka mingi ya kusimamishwa.
Kwa nini DSCR ni muhimu kwa ukopeshaji wa mali ya kukodisha?
Uwiano wa Huduma ya Deni (DSCR) ndicho kipimo cha msingi cha uandikishaji kinachotumiwa na wakopeshaji wa mali ya biashara na uwekezaji kutathmini kama mapato ya mali yanatosha kufidia majukumu yake ya rehani. Wakopeshaji wengi wanahitaji kiwango cha chini cha DSCR cha 1.20-1.25, kumaanisha kuwa mali lazima itoe NOI 20-25% zaidi kuliko huduma yake ya kila mwaka ya deni. Baadhi ya mipango ya mkopo ya DSCR iliyoundwa kwa wawekezaji ambao hawawezi kuhitimu kulingana na mapato ya kibinafsi inahitaji DSCR ya angalau 1.0-1.15. Sifa zilizo na DSCR chini ya 1.0 haziwezi kufuzu kwa programu nyingi za ufadhili wa mali ya uwekezaji.
Je, ada ya usimamizi wa mali huathiri vipi mtiririko wa pesa?
Ada za usimamizi wa mali kwa kawaida huanzia 8-12% ya kodi iliyokusanywa ya majengo ya makazi, huku baadhi ya wasimamizi pia wakitoza ada za kukodisha (50-100% ya kodi ya mwezi mmoja kwa kila mpangaji mpya) na alama za matengenezo. Kwa mali inayozalisha $1,800/mwezi kwa kukodisha, ada ya usimamizi ya 8% inagharimu $144/mwezi ($1,728/mwaka). Kujisimamia huondoa gharama hii lakini huleta gharama kubwa ya wakati na dhima. Wakati wa kutathmini kama utaajiri meneja, linganisha ada dhidi ya kiwango cha soko kwa muda wako na ubora wa usimamizi unaoweza kutoa kihalisi.
Je, ninawezaje kutayarisha mtiririko wa pesa wa siku zijazo na ukuaji wa kodi?
Mradi wa mtiririko wa pesa wa siku zijazo kwa kutumia viwango vya ukuaji wa kila mwaka kwa viendeshaji muhimu: kodi (kawaida 2-4% kwa makazi), gharama za uendeshaji (kawaida 3-4% kwa mfumuko wa bei wa jumla), na kudumisha huduma ya deni kwa rehani za kiwango kisichobadilika. Kwa makadirio ya Mwaka wa 3 kwenye mali yenye $20,000 Mwaka 1 NOI inayokua kwa 3%: Mwaka wa 3 NOI = $20,000 x (1.03)^2 = $21,218. Na huduma ya madeni ya kudumu ya $18,000, Mwaka wa 3 CFBT = $3,218. Mchanganyiko wa ukuaji wa mapato pamoja na gharama isiyobadilika ya ufadhili ndio kichocheo kikuu cha kuboresha mtiririko wa pesa kwa wakati katika mkakati wa kununua na kushikilia.
Kuna tofauti gani kati ya mtiririko wa pesa na faida kwa mali ya kukodisha?
Mtiririko wa pesa ndio uhamishaji halisi wa pesa kuingia na kutoka kwa uwekezaji - kodi zilipokelewa bila gharama zote za pesa taslimu pamoja na malipo ya rehani. Faida (au mapato halisi kwa madhumuni ya ushuru) hutofautiana na mtiririko wa pesa kwa sababu ya kushuka kwa thamani, makato yasiyo ya pesa ambayo hupunguza mapato yanayotozwa ushuru bila kutumia pesa taslimu, mara nyingi kufanya mali ya mtiririko wa pesa kuonyesha upotezaji wa ushuru kwenye karatasi. Mali inaweza kuzalisha $500/mwezi katika mtiririko chanya wa pesa huku ikionyesha upotevu wa kodi ya $2,000/mwaka kutokana na kushuka kwa thamani - kipengele muhimu kinachofanya mali isiyohamishika kunufaika kwa njia ya kipekee ya kodi kati ya aina za vipengee vya uwekezaji.
Makosa ya Kawaida ya Kuepuka
▾
- !Kutumia mapato ya jumla yanayoweza kutokea (ukaaji 100%) bila kutumia kipengele cha nafasi, kutoa makadirio ya mtiririko wa pesa ambayo hakuna mali inayoweza kufikia.
- !Kuacha akiba ya matumizi ya mtaji kutoka kwa gharama za uendeshaji, ambayo hufanya mtiririko wa pesa kuonekana juu zaidi lakini huweka mwekezaji kwa shida za mtiririko wa pesa wakati mifumo mikuu inashindwa.
- !Ikiwa ni pamoja na kupunguzwa kwa rehani kama sehemu ya mapato ya uendeshaji badala ya kuitambua kama sehemu ya kujenga usawa tofauti na mtiririko wa pesa za uendeshaji.
- !Kukosa kuhesabu ada za usimamizi wakati wa kupanga kujisimamia - labda wakati wako una thamani ya kifedha, au kuajiri usimamizi wa kitaalamu baadaye kutapunguza mtiririko wa pesa unaotarajiwa.
- !Kukadiria mtiririko wa pesa tuli wa Mwaka wa 1 bila kuiga ukuaji wa kodi, mfumuko wa bei, au uboreshaji wa mtiririko wa pesa kwa muda wa miaka mingi.
Kidokezo cha Pro
Sheria ya 50% ni ya haraka sana: chukulia gharama za uendeshaji (bila kujumuisha rehani) zitatumia takriban 50% ya kodi ya jumla. 50% iliyobaki inapatikana kwa huduma ya deni na mtiririko wa pesa. Ingawa ghafi (uwiano halisi wa gharama hutofautiana kutoka 35-60%), Sheria ya 50% ni ukaguzi muhimu wa afya - ikiwa pro forma ya muuzaji inaonyesha uwiano wa gharama wa 25% tu, kuna uwezekano mkubwa wa kuacha nafasi, ada za usimamizi na akiba ya CapEx.
Je, ulijua?
Dhana ya uchanganuzi wa mtiririko wa pesa katika mali isiyohamishika ya kukodisha ilienezwa kupitia vilabu vya uwekezaji wa mali isiyohamishika katika miaka ya 1970-1980. Kabla ya zana sanifu za uchanganuzi, wawekezaji walitumia vitabu vya karatasi na majedwali ya asilimia kukadiria utendakazi wa mali. Leo, mifano ya kisasa ya uigaji ya Monte Carlo inayotumiwa na wawekezaji wa taasisi hutumia nyenzo sawa za kimsingi - GSI, nafasi, gharama za uendeshaji, na huduma ya madeni - lakini hutumia maelfu ya matukio ya uwezekano ili kuelewa anuwai kamili ya matokeo yanayoweza kutokea.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Marejeo
Ratings & comments
Pata Vidokezo vya Hisabati vya Wiki
Jiunge na watumiaji 12,000+ wanaopata vidokezo vya kikokotoo kila wiki.