Ni nini Gross Rent Multiplier?
▾
Gross Rent Multiplier (GRM) ni kipimo cha tathmini ya haraka na chafu ya mali isiyohamishika ambacho kinaonyesha thamani ya mali kama msururu wa mapato yake ya mwaka ya jumla ya kukodisha. Ni mojawapo ya njia za haraka sana za kukagua sifa za uwekezaji kwa thamani inayolingana - unaweza kuikokotoa kwa sekunde kutoka kwa bei ya tangazo na kodi zilizotangazwa. GRM ya chini inapendekeza kuwa unalipa kidogo kwa kila dola ya mapato ya kukodisha, ambayo kwa ujumla inaonyesha thamani bora ikilinganishwa na mali zinazoweza kulinganishwa katika soko moja. GRM hufanya kazi kwa kulinganisha mali kwa msingi wa mapato kwa kila dola-ya-bei, na kuifanya kuwa muhimu kwa uchunguzi wa haraka kabla ya kujitolea kufanya uchanganuzi wa kina. Ikiwa mali katika eneo fulani huuzwa kwa kodi ya jumla ya 8–10×10 kwa mwaka, nyumba inayouzwa kwa bei ya 12× huenda ikathaminiwa kupita kiasi au ina sifa zisizo za kawaida zinazohalalisha malipo hayo. Biashara ya mali kwa 7× inaweza kuwa biashara - au inaweza kuwa na matatizo yaliyofichwa ya kupunguza mapato. Licha ya unyenyekevu wake, GRM ina mapungufu makubwa. Inapuuza gharama za uendeshaji kabisa, kwa hivyo mali iliyo na ushuru wa juu sana, bima, au gharama za matengenezo inaweza kuonyesha GRM ya kuvutia lakini kutoa mapato halisi duni. Pia hutumia kodi ya jumla badala ya mapato halisi ya uendeshaji, ikipuuza nafasi na vyanzo vingine vya mapato. Kwa sababu hizi, GRM hutumiwa vyema kama kichujio cha pasi ya kwanza, si zana ya mwisho ya uamuzi wa uwekezaji. Kisha sifa zinazofaulu jaribio la GRM zinapaswa kuchanganuliwa kwa kutumia vipimo vinavyotegemea NOI kama vile kiwango cha juu na mapato ya pesa taslimu. Vigezo vya GRM hutofautiana sana kulingana na soko na aina ya mali. Masoko ya mijini ya bei ya juu (New York, San Francisco) mara nyingi huona GRM za 15–25× kwa sababu kodi ni za juu ikilinganishwa na bei za ununuzi katika masharti kamili. Masoko ya sekondari na ya juu mara nyingi huwa na GRMs za 6–10×, zinaonyesha thamani ya chini ya ardhi na matarajio tofauti ya kurudi kwa wawekezaji. GRM daima huwa na maana zaidi ikilinganishwa na sifa nyingine za aina sawa katika soko ndogo moja.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Fomula
▾
GRM = Bei ya Mali / Kodi ya Jumla ya Mwaka
Vinginevyo: GRM = Bei ya Mali / (Kodi ya Kila Mwezi × 12)
Kadirio la Thamani ya Mali = Kodi ya Jumla ya Kila Mwaka × GRM (ya mauzo kulinganishwa)Maelezo ya kigezo
▾
| Ishara | Jina | Kitengo | Maelezo |
|---|---|---|---|
| GRM | Kizidishi Jumla cha Kodi | multiple (×) | Idadi ya miaka ya mapato ya jumla ya kukodisha sawa na bei ya ununuzi wa mali |
| P | Bei ya Mali | currency | Bei ya ununuzi au makadirio ya bei ya soko ya mali |
| GR_annual | Kodi ya Jumla ya Mwaka | currency/year | Jumla ya mapato ya kukodisha kutoka kwa vitengo vyote ikiwa inamilikiwa kikamilifu katika kodi za kandarasi kwa miezi 12 |
| GR_monthly | Kodi ya Jumla ya Kila Mwezi | currency/month | Jumla ya kodi ya kila mwezi kutoka kwa vitengo vyote kwa viwango vya sasa vya kukodisha au vya soko |
Jinsi ya Gross Rent Multiplier
▾
- 1Kusanya bei inayouliza ya mali au bei ya mauzo ya hivi majuzi kutoka kwa data ya kuorodhesha au rekodi za umma.
- 2Kukokotoa jumla ya mapato ya kila mwaka ya kukodisha: jumla ya kodi ya nyumba zote na kuzidisha kwa 12. Tumia kodi halisi ya ndani kwa mali ya sasa, au kodi ya soko kwa mali zisizo na soko au zisizo na soko.
- 3Gawanya bei ya mali kwa kodi ya jumla ya kila mwaka: GRM = Bei / Kodi ya Jumla ya Mwaka.
- 4Linganisha GRM iliyokokotwa na mauzo ya hivi majuzi ya kulinganishwa katika soko ndogo na aina ya mali sawa. Kusanya GRM kutoka mauzo 3-5 yanayolingana ya hivi majuzi ili kuanzisha anuwai ya soko la GRM.
- 5Tumia GRM ya soko kukadiria thamani ya mali: Thamani = Pato la Pato la Mwaka × GRM ya Soko. Hii inatoa ukaguzi wa haraka wa thamani ikiwa bei inayoulizwa ni nzuri.
- 6Ikiwa GRM itapitisha kiwango chako, endelea kwenye uchanganuzi kamili wa kiwango cha NOI/cap kabla ya kutoa ofa. GRM ni zana ya kukagua, si kipimo cha mwisho cha uthamini.
Mifano Iliyotatuliwa
▾
GRM = $320,000 / $24,000 = 13.3×. Ikiwa duplexes zinazolinganishwa katika mtaa huu zinauzwa kwa GRM za 10–12×, duplex hii inaonekana kuwa na bei ya juu kidogo. Katika 12× GRM, thamani ya haki itakuwa $24,000 × 12 = $288,000 - ikipendekeza muuzaji anauliza $32,000 zaidi ya wastani wa soko. Hii ni hatua ya kuanzia kwa mazungumzo, sio hitimisho la mwisho.
GRM ya soko kutoka kwa wastani wa kulinganisha (9.2 + 9.5 + 9.4) / 3 = 9.37×. Thamani iliyokadiriwa = $60,000 × 9.37 = $562,200, iliyopunguzwa hadi ~$564,000. Kadirio hili la haraka linaweza kukokotwa katika sekunde 30 na kutoa ukaguzi wa uthabiti kwenye bei ya uorodheshaji kabla ya saa za kuwekeza kwa umakini wa kina.
Mali ya NYC ina GRM ya 20×, mali ya Midwest 8.3×. Hii haimaanishi kiotomatiki mali ya Midwest ni uwekezaji bora - inaonyesha wasifu tofauti wa hatari ya soko, matarajio ya uthamini na mahitaji ya mpangaji. Kwa ujumla, masoko ya chini ya GRM hutoa mavuno bora ya mapato ya sasa lakini uwezo mdogo wa kuthamini; masoko ya juu ya GRM yanaonyesha malipo ya ukuaji na uhaba.
Kukokotoa GRM katika mali tano kwa chini ya dakika moja kunaonyesha kuwa Mali C (GRM 13.2) ndiyo ya gharama kubwa zaidi inayohusiana na kodi zake na inapaswa kunyimwa umuhimu. Sifa B na D (GRM ~ 8) hutoa mapato bora zaidi kwa kila dola ya bei. Mali E inatoa kodi kamili zaidi kwa bei. Zote tatu zinahitaji kiwango kamili cha pesa na uchanganuzi wa pesa taslimu kabla ya kutoa ofa.
Wawekezaji wengine hutumia GRM ya kila mwezi (Bei / Kodi ya Kila Mwezi) badala ya kila mwaka. GRM ya kila mwezi = $250,000 / $1,800 = 138.9. GRM ya Mwaka = $250,000 / ($1,800 × 12) = $250,000 / $21,600 = 11.6×. Toleo lolote linafanya kazi; hakikisha tu kuwa unalinganisha mara kwa mara (mwaka hadi mwaka, kila mwezi hadi mwezi) unapolinganisha na mauzo kulinganishwa.
Matumizi ya vitendo
▾
Uchunguzi wa haraka wa dazeni za uorodheshaji ili kutambua watahiniwa bora kwa uchanganuzi wa kina
Kuweka bei ya zabuni ya haraka wakati wa kusonga haraka katika soko shindani
Kuthamini mali katika masoko nyembamba ambapo data inayolingana ya NOI haipatikani
Kulinganisha kwingineko yako dhidi ya mitindo ya GRM ya soko
Mazungumzo ya muuzaji: kuonyesha uthamini kupita kiasi kwa kutumia data inayolingana ya GRM
Hali maalum
▾
Sifa za matumizi mchanganyiko: Kodi za kibiashara na makazi zimeunganishwa katika GRM.
Kuwa mwangalifu - nafasi za biashara kwa kawaida huwa na wasifu tofauti wa hatari, mifumo ya nafasi za kazi na uwiano wa gharama kuliko vitengo vya makazi.
Ukodishaji wa likizo: Mapato ya kukodisha ya muda mfupi yanategemea sana msimu na yanategemea jukwaa.
Tumia mapato ya jumla ya kila mwaka (sio kuongezwa kwa mwezi wa kilele) kwa GRM ili kuepuka kuzidisha thamani.
Ukodishaji wa soko la chini: Ikiwa wapangaji wanalipa chini ya kodi ya soko
Ukodishaji wa chini ya soko: Iwapo wapangaji wanalipa kwa kiasi kikubwa chini ya kodi ya soko (wapangaji wanaodhibitiwa na wapangaji wa muda mrefu), GRM ya sasa ya kodi inazidi uwezo wa thamani halisi ya uwekezaji. Kokotoa GRM ya sasa na ya kodi ya soko.
Safu za GRM kulingana na Aina ya Soko
▾
| Aina ya Soko | Aina ya Kawaida ya GRM | Kiwango cha Range |
|---|---|---|
| Major Gateway City (NYC, LA, SF) | 15–25× | 3-5% |
| Mji Mkubwa wa Sekondari (Chicago, Dallas) | 10–15× | 4-6% |
| Soko la Ukubwa wa Kati (Columbus, Nashville) | 8–12× | 5-7% |
| Soko Ndogo/Vyuo Vikuu | 6–9× | 7-10% |
| Maeneo ya Vijijini / yenye Mahitaji ya Chini | 4–7× | 9-12% |
Maswali yanayoulizwa mara kwa mara
▾
Je! ni GRM gani nzuri kwa mali ya kukodisha?
GRM 'nzuri' inategemea kabisa soko na aina ya mali. Katika masoko ya upili ya bei nafuu, GRMs za 6–9 ni za kawaida na zinapendekeza mavuno makubwa ya mapato. Katika miji ya pwani ya bei ghali, GRMs za 15–25 ni za kawaida na zinaonyesha maadili ya juu ya ardhi na matarajio ya kuthamini. Ndani ya soko lolote mahususi, lenga GRM iliyo na wastani au chini ya wastani kwa mali zinazolingana ili kuhakikisha kuwa haulipii kupita kiasi ikilinganishwa na wenzako.
Je, ni vikwazo gani vikubwa vya GRM?
GRM inapuuza gharama za uendeshaji kabisa, kwa hivyo mali ya kodi ya juu au ya matengenezo ya juu inaweza kuwa na GRM ya chini lakini ikaleta mapato ya wastani. Pia hutumia pato la jumla la kodi bila kurekebisha nafasi - jengo lililo na nafasi ya 20% linaonekana sawa na linalokaliwa kikamilifu ikiwa unatumia kodi inayowezekana. GRM inapaswa kufuatwa kila wakati na NOI kamili na uchanganuzi wa kiwango cha faida kabla ya uamuzi wowote wa uwekezaji.
Je, GRM ni tofauti gani na kiwango cha juu?
Bei ya wastani hutumia Mapato Halisi ya Uendeshaji (NOI, baada ya gharama) huku GRM inatumia Pato la Kodi (kabla ya gharama). Kiwango cha juu = NOI / Thamani ya Mali; GRM = Thamani ya Mali / Kodi ya Jumla. Zote mbili hupima thamani ikilinganishwa na mapato, lakini kiwango cha juu ni kipimo sahihi zaidi kwa sababu kinachangia gharama za uendeshaji. GRM ni kasi zaidi; kiwango cha juu ni sahihi zaidi. Wataalamu wengi hutumia kiwango cha juu kama kipimo cha msingi na GRM kama skrini ya kwanza ya haraka.
Je, ninaweza kutumia GRM kwa mali ya kibiashara?
GRM hutumiwa kwa kawaida kwa mali ndogo za makazi (vitengo 1-4, familia nyingi ndogo). Kwa mali ya kibiashara, kiwango cha juu ni kiwango kwa sababu miundo ya kukodisha, mgao wa gharama, na tete ya mapato ni ngumu zaidi. Mipangilio ya kibiashara mara nyingi huwa na ukodishaji wa wavu mara tatu au ukodishaji wa jumla na majukumu tofauti ya gharama, na kufanya ulinganisho wa jumla wa kodi usiwe na maana bila kuhalalisha gharama.
Je, nitumie kodi ya sasa au kodi ya soko katika hesabu ya GRM?
Tumia kodi ya sasa ya eneo kwa mali zinazokaliwa - hii inakuambia kile ambacho mali hiyo inapata leo. Pia hesabu GRM kwa kutumia kodi ya sasa ya soko ili kuona uwezekano ikiwa ukodishaji utasasishwa kwa viwango vya soko. Pengo kati ya GRM ya kodi ya sasa na GRM ya kukodisha soko inawakilisha mabadiliko kutoka kwa ukuaji wa kodi - wakati mwingine kipengele cha kuvutia zaidi cha upataji wa ongezeko la thamani.
Je, ninahitaji mauzo mangapi kulinganishwa ili kuanzisha soko la GRM?
Inafaa, kukusanya mauzo 5-10 ya kulinganishwa kutoka miezi 6-12 iliyopita ambayo yanafanana kwa ukubwa, umri, hali, na eneo kwa mali yako ya somo. Tumia GRM ya wastani badala ya maana ili kupunguza athari za wauzaji bidhaa nje. Katika masoko nyembamba yenye miamala machache, huenda ukahitaji kutumia eneo pana la kijiografia au muda mrefu zaidi, kurekebisha mitindo ya soko.
Je, GRM inachangia uwezo wa kuthaminiwa?
GRM hunasa mavuno ya sasa ya mapato lakini haisemi chochote kuhusu kuthaminiwa. Masoko ya juu ya GRM (mavuno ya mapato ya chini) mara nyingi huwapo kwa sababu wawekezaji wanaweka bei katika uthamini mkubwa wa siku zijazo - wako tayari kulipa zaidi kwa kila dola ya kodi ya sasa kwa sababu wanatarajia kodi na maadili kukua haraka. Masoko ya chini ya GRM yanaweza kutoa mapato bora ya sasa lakini shukrani ya chini. Uchambuzi kamili wa uwekezaji huzingatia mapato ya sasa na uthamini unaotarajiwa.
Kanuni ya 1% ni ipi na inahusiana vipi na GRM?
Kanuni ya 1% ya kidole gumba inasema kwamba kodi ya kila mwezi inapaswa kuwa angalau 1% ya bei ya ununuzi wa nyumba. Hii inatafsiriwa kuwa GRM ya kila mwaka ya takriban 8.33× (1 / 0.12 = 8.33) au GRM ya kila mwezi ya 100. Ikiwa mali ya $200,000 itazalisha $2,000/mwezi kwa kodi (1%), GRM ya kila mwezi = 100. Sifa zinazokidhi sheria ya 1% kwa kawaida huzalisha mapato ya kutosha ili kufidia gharama ya jumla ya mapato. kukidhi katika masoko ya gharama kubwa.
Makosa ya Kawaida ya Kuepuka
▾
- !Kutumia kodi ya kila mwezi badala ya kodi ya kila mwaka bila kurekebisha kiwango cha GRM - GRM za kila mwezi na za kila mwaka hazilinganishwi bila kuhalalisha.
- !Kwa kutumia makadirio ya kodi au pro forma badala ya kodi halisi ya mahali kwa hesabu ya mapato ya sasa.
- !Kulinganisha GRM katika aina tofauti za mali (k.m., nyumba ya familia moja dhidi ya jengo la ghorofa) bila kutambua kuwa kila aina ina safu yake ya GRM.
- !Kufanya maamuzi ya uwekezaji kulingana na GRM pekee bila kufanya uchanganuzi wa kiwango cha juu cha mapato na mtiririko wa pesa.
Kidokezo cha Pro
Unda lahajedwali rahisi ukitumia GRM kwa kila ofa katika eneo unalolenga katika kipindi cha miezi 12 iliyopita. Ukishajua kwa kina safu ya kawaida ya GRM, unaweza kutathmini uorodheshaji mpya kwa sekunde - ukigundua mara moja uorodheshaji wa bei ya juu na faida zinazowezekana kabla ya mtu mwingine yeyote kufanya hesabu ya kina.
Je, ulijua?
Dhana ya 'GRM' imetangulia uundaji wa hali ya juu wa kifedha kwa miongo kadhaa. Wawekezaji wa zamani wa mali isiyohamishika waliitumia kama zana yao ya msingi ya kuthamini kabla ya uchanganuzi wa kiwango cha juu kuwa wa kawaida. Katika baadhi ya masoko, GRM haijasonga mbele kwa miaka 30 - ikionyesha jinsi washiriki wa soko walivyo na uhusiano wa kihistoria wa kukodisha-kwa-bei.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Marejeo
- ›Investopedia - Ufafanuzi wa Kizidishi cha Kodi ya Jumla
- ›Mifuko Kubwa - GRM dhidi ya Kiwango cha Kikomo cha Uchambuzi wa Mali ya Kukodisha
- ›Chama cha Kitaifa cha Wauzaji Majengo - Uchambuzi wa Uwekezaji wa Majengo
- ›Taasisi ya CCIM - Misingi ya Uchambuzi wa Fedha ya Majengo
- ›Taasisi ya Ardhi ya Mjini - Mwongozo wa Uchambuzi wa Soko la Majengo
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Soma zaidi →Pata Vidokezo vya Hisabati vya Wiki
Jiunge na watumiaji 12,000+ wanaopata vidokezo vya kikokotoo kila wiki.