Розуміння того, що ви дійсно можете собі дозволити, перш ніж звернутися до кредитора, убереже вас від надмірних витрат і запобіжить рокам фінансового стресу.
Правило 28/36 (Стандартна вказівка)
Найпоширеніше правило доступності будинку:
- 28%: Ваші місячні витрати на житло не повинні перевищувати 28% валового місячного доходу
- 36%: ваші загальні щомісячні виплати боргу (житло + усі інші борги) не повинні перевищувати 36% валового місячного доходу
Max Housing Payment = Gross Monthly Income × 0.28
Max Total Debt Payment = Gross Monthly Income × 0.36
Приклад: $7500 валового місячного доходу:
- Максимальний платіж за житло = $7500 × 28% = $2100/місяць
- Максимальний загальний борг = 7500 доларів США × 36% = 2700 доларів США на місяць
- Якщо кредит на автомобіль + студентські позики = 500 доларів США на місяць, максимальна вартість житла = 2200 доларів США (з використанням правила 36%)
Що включає «Житлова оплата» (PITI)
2100 доларів на місяць повинні покривати всі витрати на житло, а не лише основну суму та відсотки:
| компонент | Типова сума |
|---|---|
| Пдовідник | Варіюється |
| Яцікавлю | Варіюється |
| Tподатки (майно) | $200–$600+/місяць |
| Ястрахування (власники житла) | $100–$250/місяць |
| PMI (якщо менше на <20%) | 0,5–1,5% кредиту/рік |
| Комісія HOA (якщо застосовно) | $0–$500+/місяць |
Якщо податки на майно + страхування + PMI = 700 доларів США на місяць, ваш фактичний бюджет P&I на іпотеку становить лише 1400 доларів США.
Метод мультиплікатора доходу
Швидке емпіричне правило: ціна вашого житла має бути 2,5–3× вашого валового річного доходу (консервативно) або до 4–5× у районах з високою вартістю.
| Валовий річний дохід | Консервативний (3×) | Зона високих витрат (4×) |
|---|---|---|
| $60,000 | $180,000 | $240,000 |
| $80,000 | $240,000 | $320,000 |
| $100,000 | $300,000 | $400,000 |
| $150,000 | $450,000 | $600,000 |
Обчисліть максимальну ціну будинку
Враховуючи ваш максимальний місячний платіж P&I:
Max Loan = Payment × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)
Max Home Price = Max Loan ÷ (1 − Down Payment %)
Приклад: 1400 доларів США на місяць, бюджет P&I, 30-річна іпотека, річна відсоткова ставка 7%, зниження на 20%:
- r = 0,07 ÷ 12 = 0,005833
- Максимальна позика = 1400 доларів США × (1,005833^360 − 1) ÷ (0,005833 × 1,005833^360) = 210 500 доларів США
- Максимальна ціна будинку = $210 500 ÷ 0,80 = $263 125
Вплив початкового внеску
Більший початковий внесок не просто зменшує ваш щомісячний платіж — він усуває PMI (зазвичай вимагається, поки у вас не буде 20% капіталу):
| Перший внесок | Потрібен PMI? | Місячний PMI (на 300 тис. доларів США вдома) |
|---|---|---|
| 3% | так | ~$188/місяць |
| 5% | так | ~150$/місяць |
| 10% | так | ~100$/місяць |
| 20% | Ні | $0 |
PMI зазвичай становить 0,5–1,5% від суми кредиту на рік.
Співвідношення боргу до доходу (DTI)
Кредитори розраховують два коефіцієнти DTI:
Front-end DTI = Monthly Housing Costs ÷ Gross Monthly Income
Back-end DTI = Total Monthly Debt ÷ Gross Monthly Income
Звичайні ліміти позики: Вхідний ≤28%, Внутрішній ≤36% Ліміти кредиту FHA: Вхідний ≤31%, Внутрішній ≤43% Позики VA: Відсутність ліміту на передній план, вихідний ≤41%
Приклад: $7500 доходу, $1800 PITI, $500 кредит на автомобіль/студент:
- Вхідний DTI = 1800 $ ÷ 7500 $ = 24% ✓
- Внутрішній DTI = (1 800 $ + 500 $) ÷ 7 500 $ = 30,7% ✓ (за обома лімітами)
Приховані витрати. Покупці, які вперше купують, пропускають
**Витрати на закриття: ** 2–5% від вартості покупки, оплачується наперед. На будинок вартістю 300 000 доларів: 6 000–15 000 доларів.
**Витрати на переїзд: ** $1000–$5000 залежно від відстані.
Негайний ремонт/оновлення: Бюджет 1–2% від вартості покупки в перший рік.
**Технічне обслуговування: ** стандартним правилом є 1% вартості будинку на рік.
Комунальні послуги: зазвичай вищі, ніж оренда — більше приміщення, ви платите за все.
Домашній бюджет у розмірі 300 000 доларів США повинен мати додаткові 20 000–30 000 доларів США готівкою, крім початкового внеску, щоб покрити витрати на закриття та витрати на перший рік.
Різниця між попереднім затвердженням і попередньою кваліфікацією
Попередня кваліфікація – це оцінка, яка базується на інформації, наданій власноруч. Попереднє схвалення вимагає підтверджених доходів, активів і перевірки кредитоспроможності, і це те, що продавці сприймають серйозно. Отримайте попереднє схвалення перед переглядом будинків у вашому цільовому ціновому діапазоні.
Використовуйте наш іпотечний калькулятор, щоб змоделювати точні щомісячні платежі за різними цінами, початкові внески та відсоткові ставки, щоб знайти справжню зону комфорту.