Як розрахувати чистий операційний дохід (NOI)

Чистий операційний прибуток є ключовим показником прибутковості для інвестицій у нерухомість. NOI повідомляє вам, який дохід приносить нерухомість від операцій — до обслуговування боргу та податку на прибуток. Це основа для максимальної ставки, андерайтингу кредитів і оцінки майна.

Формула

NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses

Де:

  • Ефективний валовий дохід (EGI) = потенційний валовий дохід − вакансія та кредитні втрати
  • Операційні витрати = усі витрати на експлуатацію майна, крім іпотечних платежів

Що включено (і виключено) до операційних витрат

У комплекті:

  • Податки на майно
  • Страхування
  • Плата за управління майном
  • Технічне обслуговування та ремонт
  • Комунальні послуги (якщо орендодавець оплачує)
  • Благоустрій, прибирання снігу, боротьба зі шкідниками
  • Резерви капітальних витрат

НЕ включено:

  • Основна сума і відсотки по іпотеці
  • Амортизація
  • Податок на прибуток
  • Капітальні поліпшення

Покроковий приклад

Пункт Річний
Потенційний валовий дохід (100% зайнятість) $72,000
− Вакансії та кредитні втрати (7%) −5040 доларів США
Ефективний валовий дохід $66,960
− податки на майно −6200 доларів США
− Страхування −2400 доларів США
− Менеджмент (10% EGI) −6 696 доларів США
− Ремонт і технічне обслуговування −4800 доларів США
− Резерви −2400 доларів США
Чистий операційний дохід $44,464

Використання NOI для оцінки власності

Property Value = NOI / Cap Rate

При максимальній ставці 6%: $44 464 / 0,06 = $741 067

Використовуйте наш калькулятор NOI для аналізу будь-якої прибуткової власності.