Кожен платіж за кредитом, який ви робите, розподіляється між двома речами: сплатою боргу, який ви повинні, і сплатою позикодавцеві за привілей взяти позику. Амортизація — це процес, який визначає, як саме працює цей розподіл — і чому здається, що ваші перші платежі ледве торкаються балансу.
Що таке амортизація кредиту?
Амортизація (американське написання: amortization) — це поступове погашення позики шляхом планових платежів протягом певного часу. Кожен платіж становить однакову загальну суму, але співвідношення відсотків і основної суми змінюється з кожним платежем.
На початку позики більша частина вашого платежу покриває відсотки. До кінця майже весь він зменшує головну. Це не трюк — це проста арифметика, яка безпосередньо випливає з того, як розраховуються відсотки.
Основна формула
Щомісячний платіж за кредитом з фіксованою ставкою:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Де:
- M = щомісячний платіж
- P = основна сума (сума позики)
- r = місячна процентна ставка (річна ставка / 12)
- n = загальна кількість платежів (років × 12)
Приклад: Іпотека на 200 000 фунтів стерлінгів під 4,5% на 25 років
- r = 4,5% / 12 = 0,375% = 0,00375
- n = 25 × 12 = 300 платежів
- M = 200 000 × [0,00375 × (1,00375)^300] / [(1,00375)^300 − 1]
- M = £1111,85 на місяць
Як розподіляється кожен платіж
1 місяць:
- Відсотки = £200 000 × 0,375% = £750,00
- Основна сума = £1111,85 − £750,00 = £361,85
- Залишок = £199 638,15
Місяць 2:
- Відсотки = £199 638,15 × 0,375% = £748,64
- Основна сума = £1111,85 − £748,64 = £363,21
- Залишок = £199 274,94
Зауважте: коли баланс падає, разом з ним падає й відсоткова плата, тому трохи більше кожного платежу відраховується на основну суму. Це комбінуючий ефект, який працює навпаки, повільно на вашу користь.
Графік амортизації
Повний графік амортизації показує кожен платіж протягом терміну кредиту:
| Оплата | Всього сплачено | Інтерес | Директор | Баланс |
|---|---|---|---|---|
| 1 | £1111,85 | £750,00 | £361,85 | £199 638 |
| 12 | £1111,85 | £745,66 | £366,19 | £198 912 |
| 60 | £1111,85 | £721,58 | 390,27 фунтів стерлінгів | £192 287 |
| 120 | £1111,85 | £683,67 | 428,18 фунтів стерлінгів | £182 312 |
| 180 | £1111,85 | £635,41 | £476,44 | 169 450 фунтів стерлінгів |
| 240 | £1111,85 | £572,62 | £539,23 | £152 565 |
| 300 | £1111,85 | 4,16 фунтів стерлінгів | £1107,69 | £0 |
Сплачено: £333 555 Загальний відсоток: £133 555 (67% від початкової суми кредиту)
Ось чому іпотека дорога — не через високу ставку, а через тривалість.
Чому дострокові платежі такі важливі
У першому місяці нашого прикладу сплата додаткових 361,85 фунтів стерлінгів призведе до повного скасування основного платежу за 2 місяць, заощадивши 748,64 фунтів стерлінгів на відсотках, які нараховувалися б протягом 25 років.
Кожен додатковий фунт сплачується ранніми каскадами через кожен наступний платіж. Заощаджені відсотки — це не просто ставка на цей фунт — це ставка, складена за всі місяці, що залишилися.
Емпіричне правило: Додаткові 100 фунтів стерлінгів на місяць на 25-річну іпотеку під 4,5% заощаджують приблизно:
- £18 000–£24 000 загальних відсотків
- 3–4 роки відстрочки терміну іпотеки
Стратегії переплати
Регулярна переплата: До кожного платежу додається фіксована сума. Зменшує строк і загальний відсоток. Перевірте правила переплати свого кредитора — більшість іпотечних кредитів Великобританії дозволяють сплачувати 10% балансу на рік без штрафних санкцій.
Паушальний платіж: один великий платіж безпосередньо зменшує основну суму. Найкраще це зробити після отримання бонусу, спадщини або доходу від продажу майна.
Офсетна іпотека (Великобританія): Заощадження на пов’язаному рахунку компенсують іпотечний баланс для цілей розрахунку відсотків. Забезпечує гнучкість, досягаючи того самого зниження відсотків.
Фіксована чи змінна амортизація
Наведена вище формула амортизації застосовується до позик із фіксованою ставкою, де відсоткова ставка не змінюється.
Позики зі змінною ставкою** (іпотечні кредити для відстеження, ARMs у США) мають таку саму структуру, але щомісячний платіж перераховується щоразу, коли ставка змінюється. Це унеможливлює довгострокове планування без припущень щодо майбутніх ставок.
Позики лише під відсотки
Деякі іпотечні кредити пропонуються на основі лише відсотків — ви сплачуєте лише відсотки щомісяця, а повна основна сума має бути виплачена в кінці терміну. Щомісячні платежі нижчі, але ви не накопичуєте власного капіталу й маєте таку саму суму в кінці.
У нашому прикладі 200 000 фунтів стерлінгів за 4,5%: платіж лише за відсотками = 200 000 фунтів стерлінгів × 0,375% = 750 фунтів стерлінгів на місяць проти 1111,85 фунтів стерлінгів на погашення. Але через 25 років ви все ще винні 200 000 фунтів стерлінгів.
Як користуватися калькулятором амортизації
- Введіть суму кредиту (основну суму)
- Введіть річну процентну ставку
- Введіть термін позики в роках
- Калькулятор показує щомісячний платіж, загальну суму відсотків і повний графік виплат
Використовуйте наш Кредитний калькулятор і Іпотечний калькулятор, щоб створити повний графік амортизації та побачити, як додаткові платежі зменшують загальну вартість.