کرایہ کی پیداوار آپ کو بتاتی ہے کہ جائیداد اپنی لاگت کے مقابلہ میں کتنی سالانہ آمدنی پیدا کرتی ہے۔ یہ بنیادی میٹرک ہے جو زمیندار اور جائیداد کے سرمایہ کار سرمایہ کاری کا موازنہ کرنے اور منافع کا اندازہ لگانے کے لیے استعمال کرتے ہیں۔
کرایہ کی پیداوار کی دو اقسام
1. کرایہ کی مجموعی پیداوار
Gross yield = (Annual rent ÷ Property value) × 100
مثال: جائیداد کی مالیت £250,000، ماہانہ کرایہ £1,100:
Annual rent = £1,100 × 12 = £13,200
Gross yield = (13,200 ÷ 250,000) × 100 = 5.28%
2. خالص کرایہ کی پیداوار
سالانہ اخراجات کو مدنظر رکھتا ہے — سرمایہ کاری کا موازنہ کرنے کے لیے زیادہ درست:
Net yield = ((Annual rent − Annual costs) ÷ Property value) × 100
سالانہ اخراجات میں عام طور پر شامل ہیں:
- لیٹنگ ایجنٹ کی فیس (8-15% کرایہ)
- دیکھ بھال اور مرمت (ایک اصول کے طور پر جائیداد کی قیمت کا 1%)
- بیمہ
- زمینی کرایہ اور سروس چارج (لیز ہولڈ)
- رہن کا سود (اگر فائدہ اٹھایا جائے)
- باطل ادوار (فرض کریں کہ 1-2 ماہ/سال خالی ہے)
مثال جاری ہے:
Annual rent: £13,200
Agent fees (10%): −£1,320
Maintenance (1%): −£2,500
Insurance: −£300
Voids (1 month): −£1,100
Total costs: £5,220
Net income: £13,200 − £5,220 = £7,980
Net yield = (7,980 ÷ 250,000) × 100 = 3.19%
رینٹل کی اچھی پیداوار کیا ہے؟
| پیداوار | تشخیص |
|---|---|
| 3% سے نیچے | کمزور - ممکنہ طور پر سرمائے کی تعریف پر انحصار کرنا |
| 3–5% | برطانیہ کے بیشتر شہروں کے لیے اوسط |
| 5–7% | مضبوط واپسی۔ |
| 7%+ | بہترین — اکثر شمالی شہروں یا HMOs میں |
پیداوار بمقابلہ کیپٹل گروتھ
زیادہ پیداوار والے علاقے (مثلاً لیورپول، بریڈ فورڈ) اکثر قیمتوں میں سست روی کو دیکھتے ہیں۔ کم پیداوار والے علاقے (مثلاً لندن) طویل مدتی سرمائے کی مضبوط ترقی پیش کرتے ہیں۔ زیادہ تر سرمایہ کار توازن تلاش کرتے ہیں۔
لیوریجڈ پیداوار (سرمایہ کاری پر واپسی)
اگر آپ رہن کا استعمال کرتے ہیں، تو اپنی سرمایہ کاری کی اصل رقم پر پیداوار کا حساب لگائیں:
Cash-on-cash return = (Annual net income ÷ Cash invested) × 100
مثال: £250,000 پراپرٹی، 25% جمع (£62,500):
Net income after mortgage interest: £3,500
Cash-on-cash return = (3,500 ÷ 62,500) × 100 = 5.6%
عام غلطیاں
- قیمت خرید کے بجائے پوچھنے والی قیمت کا استعمال کرنا (اسٹامپ ڈیوٹی اور سالیسٹر کی فیس شامل ہیں)
- باطل ادوار کو بھول جانا - یہاں تک کہ اچھے کرایہ دار بھی آخرکار چلے جاتے ہیں۔
- سرمائے کے اخراجات کو نظر انداز کرنا (بوائلر کی تبدیلی، چھت کی مرمت)
- خالص پیداوار کے بجائے مختلف خصوصیات میں مجموعی پیداوار کا موازنہ کرنا