Debt-to-Income Ratio Calculator

Sơ tuyển thế chấp: người mua tính toán DTI trước khi gặp người cho vay để hiểu khoản thanh toán tối đa có thể chi trả của họ. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ

Lập kế hoạch cho vay mua ô tô: người tiêu dùng đánh giá xem thu nhập của họ có hỗ trợ thanh toán mua ô tô mới hay không trước khi đến đại lý. Những người hoạt động trong ngành dựa vào tính toán này để đánh giá hiệu suất, so sánh các lựa chọn thay thế và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn đã thiết lập và yêu cầu quy định

Giám sát sức khỏe tài chính cá nhân: các hộ gia đình theo dõi DTI hàng tháng để đảm bảo gánh nặng nợ nần vẫn có thể quản lý được. Các nhà nghiên cứu học thuật và sinh viên sử dụng phép tính này để xác nhận các mô hình lý thuyết, hoàn thành các bài tập môn học và phát triển sự hiểu biết sâu sắc hơn về các nguyên tắc toán học cơ bản

Chuẩn bị đơn đăng ký thuê nhà: một số chủ nhà sử dụng DTI (tiền thuê nhà theo thu nhập) để sàng lọc người thuê nhà. Các nhà phân tích và lập kế hoạch tài chính kết hợp tính toán này vào quy trình làm việc của họ để đưa ra dự báo chính xác, đánh giá các kịch bản rủi ro và đưa ra các đề xuất dựa trên dữ liệu cho các bên liên quan

Lập kế hoạch cố vấn tài chính: cố vấn sử dụng DTI của khách hàng để ưu tiên các chiến lược trả nợ trong kế hoạch tài chính toàn diện. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ

Những nguồn thu nhập nào được tính trong tính toán DTI?

Người cho vay xem xét nhiều nguồn thu nhập miễn là chúng ổn định, được ghi chép và dự kiến ​​sẽ tiếp tục trong ít nhất ba năm. Thu nhập đủ điều kiện thường bao gồm: tiền lương và tiền lương W-2, thu nhập ròng từ việc làm tư doanh (trung bình trong 2 năm sử dụng tờ khai thuế), thu nhập cho thuê (75–85% tổng thu nhập cho thuê để tính chỗ trống), tiền cấp dưỡng và hỗ trợ nuôi con nhận được (nếu dự kiến ​​kéo dài hơn 3 năm), các khoản thanh toán An sinh xã hội và lương hưu, thu nhập dành cho người khuyết tật và phân phối đầu tư. Thu nhập thường bị loại trừ bao gồm: tiền thưởng một lần hoặc tiền làm thêm giờ trừ khi được ghi chép là nhất quán trong 2 năm, thu nhập bằng tiền mặt không có giấy tờ, tiền trúng xổ số và thu nhập từ công việc được giữ dưới 2 năm.

DTI có ảnh hưởng đến điểm tín dụng của tôi không?

Bản thân DTI không được sử dụng trực tiếp trong tính toán điểm tín dụng - báo cáo tín dụng của bạn hiển thị lịch sử thanh toán và số dư nhưng không hiển thị thu nhập của bạn, vì vậy các mô hình FICO và VantageScore không thể tính toán DTI. Tuy nhiên, các khoản nợ cơ bản thúc đẩy DTI của bạn ảnh hưởng gián tiếp đến điểm tín dụng của bạn. Số dư thẻ tín dụng cao làm tăng tỷ lệ sử dụng của bạn, đây là yếu tố FICO lớn thứ hai. Nhiều khoản nợ cũng có nghĩa là nhiều tài khoản hơn, điều này ảnh hưởng đến kết hợp tín dụng và lịch sử thanh toán. Vì vậy, mặc dù DTI và điểm tín dụng là những thước đo riêng biệt được người cho vay đánh giá độc lập, nhưng hành vi tài chính tạo ra DTI cao (mang theo nhiều khoản nợ) thường cũng tạo ra điểm tín dụng thấp hơn.

DTI tối đa cho các loại khoản vay khác nhau là bao nhiêu?

Giới hạn DTI tối đa thay đổi đáng kể tùy theo chương trình cho vay. Các khoản vay thông thường (Fannie Mae/Freddie Mac) theo truyền thống giới hạn DTI phụ trợ ở mức 36% với mức phê duyệt tiêu chuẩn và lên tới 45–50% với các yếu tố bù đắp mạnh (điểm tín dụng cao, khoản trả trước lớn, dự trữ tiền mặt đáng kể). Các khoản vay của FHA cho phép mức tối đa tiêu chuẩn lên tới 43% DTI và lên tới 50% với các hệ số bồi thường và bảo lãnh thủ công. Các khoản vay VA dành cho cựu chiến binh không có giới hạn DTI chính thức do VA đặt ra, mặc dù hầu hết những người cho vay đều áp đặt hướng dẫn 41% và yêu cầu các hệ số bù đắp cao hơn mức đó. Các khoản vay của USDA thường giới hạn DTI ở mức 41%. Các khoản vay Jumbo chặt chẽ hơn, thường yêu cầu DTI dưới 38–43%.

Khoản thanh toán nợ hàng tháng cho mục đích DTI là bao nhiêu?

Đối với các tính toán DTI cuối cùng, người cho vay bao gồm: tất cả chi phí nhà ở (thanh toán thế chấp bao gồm tiền gốc, lãi, thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà và phí HOA), thanh toán tối thiểu trên tất cả các thẻ tín dụng, thanh toán khoản vay trả góp (ô tô, sinh viên, cá nhân), nghĩa vụ cấp dưỡng và cấp dưỡng cho con cái, thanh toán tiền thuê xe cộ hoặc thiết bị và thanh toán cho bất kỳ khoản vay đồng ký kết nào ngay cả khi người khác thực hiện thanh toán. Các chi phí thường được loại trừ khỏi tính toán DTI bao gồm: tiện ích, cửa hàng tạp hóa, phí bảo hiểm (không liên quan đến nhà ở), phí đăng ký, hóa đơn điện thoại di động và chi phí sinh hoạt chung. Điểm khác biệt chính là DTI tính các nghĩa vụ nợ theo hợp đồng, được ghi chép - không phải chi tiêu tùy ý.

DTI ảnh hưởng đến lãi suất tôi nhận được như thế nào?

DTI chủ yếu ảnh hưởng đến việc bạn có đủ điều kiện vay hay không thay vì trực tiếp định giá lãi suất giống như cách điểm tín dụng của bạn thực hiện. Tuy nhiên, DTI cao có thể gián tiếp làm tăng chi phí của bạn theo nhiều cách. Đầu tiên, nó có thể buộc bạn tham gia vào các chương trình cho vay (chẳng hạn như FHA thay vì thông thường) có phí bảo hiểm thế chấp bắt buộc, làm tăng thêm chi phí. Thứ hai, một số người cho vay áp dụng điều chỉnh giá dựa trên rủi ro đối với các khoản vay có DTI cao. Thứ ba, DTI cao có thể yêu cầu bạn phải trả trước một khoản lớn hơn để bù đắp rủi ro, làm giảm tài sản lưu động của bạn. Và thứ tư, nếu DTI của bạn ở mức đủ điều kiện, người cho vay có thể yêu cầu các yếu tố bù đắp làm hạn chế các lựa chọn lãi suất của bạn. Con đường rõ ràng nhất để đạt được tỷ lệ tốt nhất kết hợp cả điểm tín dụng cao và DTI thấp.

Tôi có thể giảm DTI của mình nhanh như thế nào?

DTI có thể được giảm thông qua hai đòn bẩy: giảm các khoản thanh toán nợ hàng tháng hoặc tăng tổng thu nhập hàng tháng hoặc cả hai cùng một lúc. Giảm nợ thường là đòn bẩy nhanh hơn vì tăng trưởng thu nhập thường mất thời gian. Thanh toán hết một thẻ tín dụng hoặc khoản vay mua ô tô có thể ngay lập tức giảm nghĩa vụ hàng tháng từ 200–500 USD, giảm DTI vài điểm phần trăm tùy thuộc vào thu nhập. Việc chuyển số dư sang thẻ khuyến mại 0% không làm giảm đáng kể khoản thanh toán tối thiểu của bạn đến mức quan trọng đối với DTI, nhưng việc thanh toán số dư thì có. Thu nhập tăng lên như tăng lương, làm công việc thứ hai hoặc thu nhập cho thuê cũng có thể làm thay đổi DTI một cách nhanh chóng. Tái cấp vốn cho các khoản vay hiện tại để giảm số tiền thanh toán hàng tháng là một chiến lược khác, mặc dù nó thường kéo dài thời hạn cho vay và có thể làm tăng tổng tiền lãi phải trả.

DTI thấp hơn có phải lúc nào cũng tốt hơn không?

Trong bối cảnh cho vay, đúng vậy - DTI thấp hơn luôn tốt hơn vì nó báo hiệu sự linh hoạt về tài chính hơn và rủi ro vỡ nợ thấp hơn. Tuy nhiên, từ góc độ tối ưu hóa tài chính cá nhân, DTI cực thấp có thể có nghĩa là bạn đang sử dụng không đúng mức khoản nợ chi phí thấp. Ví dụ: nếu bạn có quyền truy cập vào khoản nợ thế chấp ở mức 4% trong khi danh mục đầu tư của bạn kiếm được 8% hàng năm, thì việc sử dụng ít nợ thế chấp hơn thực sự có thể là chưa tối ưu từ góc độ xây dựng sự giàu có. Đây không phải là mối quan tâm của hầu hết người tiêu dùng, nhưng các nhà đầu tư tinh vi đôi khi cố tình mang nhiều nợ hơn với lãi suất thấp trong khi đầu tư số tiền dư thừa. Tuy nhiên, đối với đại đa số người tiêu dùng, giảm thiểu DTI bằng cách trả hết nợ trước các đợt vay lớn là chiến lược thiết thực và đáng tin cậy nhất.