您的债务收入比 (DTI) 是个人理财中最重要的数字之一。贷方用它来决定是否批准您的抵押贷款、汽车贷款或信贷申请以及批准条件。

什么是债务收入比？

DTI 将您每月所欠的金额（债务支付）与您的收入（每月总收入）进行比较。

DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100

例子：

  • 每月还款额：1,200英镑（抵押贷款、汽车贷款、信用卡最低）
  • 月总收入：£4,000
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%

什么算作债务？

包括这些每月付款：

  • 抵押或租金
  • 汽车贷款
  • 学生贷款
  • 个人贷款
  • 信用卡最低还款额
  • 任何其他贷款偿还

不包括：

  • 公用事业（电、煤气、水）
  • 手机话费
  • 杂货和食品
  • 保险费
  • 订阅和娱乐

前端与后端 DTI

抵押贷款机构通常计算两个 DTI 比率：

前端DTI（住房比率）： 仅住房成本。

Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100

住房成本包括：抵押贷款付款（本金+利息）、财产税、房屋保险、HOA 费用。

后端 DTI（总 DTI）： 所有每月债务支付。

Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100

当贷方说“您的 DTI”时，他们通常指的是后端 DTI。

贷方想要什么 DTI？

DTI范围 评估 抵押贷款资格
低于20% 出色的 轻松审批，最优惠的价格
20–29% 好的 强势地位
30–36% 可以接受 普遍认可
37–43% 警戒区 可以通过强大的信用获得批准
44–50% 高的 很难获得传统抵押贷款
50%以上 非常高 大多数贷方不会批准

英国抵押贷款经验法则： 大多数贷方希望后端 DTI 低于 40-45%。一些受 FCA 监管的贷方有更严格的要求。

美国传统抵押贷款： 房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 通常要求后端 DTI 为 45% 或更低（有时为 50%，带有补偿因素）。

示例：您应该申请抵押贷款吗？

您的情况：

  • 月总收入：5,500英镑（66,000英镑/年）
  • 当前每月债务：350英镑（汽车贷款220英镑，信用卡最低130英镑）
  • 建议抵押贷款付款：£1,400/月

当前 DTI（抵押前）：

350 / 5,500 × 100 = 6.4%

DTI（含抵押贷款）：

(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%

31.8% 的支持率表明您处于获得认可的有利位置。

如何提高 DTI

您可以通过减少债务或增加收入来降低 DTI。

减少债务：

  • 首先还清最小的债务（快速释放每月付款）
  • 申请抵押贷款前避免承担新债务
  • 支付超过信用卡最低限额的费用
  • 考虑以较低利率合并高息债务

增加收入：

  • 从事自由职业或兼职收入
  • 要求加薪或晋升
  • 如果您能记录的话，请包括奖金收入

不要这样做： 开设新的信用账户对您的 DTI 没有任何帮助，而且每次硬查询都会稍微降低您的信用评分。

DTI 与信用评分

这些是相关但又不同的。良好的信用评分并不自动意味着良好的 DTI，反之亦然。

措施 影响
数据传输接口 债务负担相对于收入 贷款审批、贷款规模
信用评分 信用记录、付款可靠性 提供的利率

贷方会同时考虑两者。高信用评分+高DTI=下降。低 DTI + 不良信用评分 = 下降。您需要两者都保持良好状态。

自营职业时的 DTI

自雇申请人通常需要提供 2-3 年的纳税申报表。贷方使用您的净收入（扣除业务费用），而不是您的收入，这可能会严重影响您的 DTI 计算。

提示： 如果您打算购买房产并且您是自营职业者，请与会计师合作，以确保您的纳税申报表准确反映您申请前几年的收入。

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