抵押贷款付款有多个组成部分。了解每个部分可以帮助您准确预算并比较贷款报价。
基本付款公式
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
- M = 每月还款额（仅本金 + 利息）
- P = 贷款金额
- r = 月利率（年利率 ÷ 12）
- n = 付款次数（年数 × 12）
工作示例
房价： $350,000 首付： 20% = 70,000 美元 贷款金额： $280,000 利率： 年利率 7% 期限： 30年
r = 7%/12 = 0.5833% = 0.005833
n = 30 × 12 = 360 payments
M = 280,000 × [0.005833 × (1.005833)^360] / [(1.005833)^360 - 1]
M = 280,000 × [0.005833 × 8.116] / [8.116 - 1]
M = 280,000 × 0.04734 / 7.116
M ≈ $1,862.67/month
贷款总成本
Total paid = $1,862.67 × 360 = $670,561
Interest paid = $670,561 - $280,000 = $390,561
您为一笔 280,000 美元的贷款支付 390,561 美元的利息，分 30 年。
PITI：每月全额付款
上面的公式仅计算本金和利息（P&I）。您的实际每月付款通常更高：
| 成分 | 典型金额 |
|---|---|
| 本金与利息 | $1,862 |
| 财产税 (1%) | $292/月 |
| 房主保险 | $100–200/月 |
| PMI（如果下降<20%） | $100–200/月 |
| 管理费（如果适用） | 各不相同 |
| 全部的 | $2,254–2,556 |
PMI：私人抵押贷款保险
当您的首付低于 20% 时需要。每年费用为贷款金额的 0.5–1.5%。
示例： 280,000 美元贷款，PMI 利率为 1%：
Annual PMI = $280,000 × 0.01 = $2,800
Monthly PMI = $2,800/12 = $233
一旦您的股权达到 20%，就可以删除 PMI。
15 年期抵押贷款与 30 年期抵押贷款
| 特征 | 30年 | 15年 |
|---|---|---|
| 每月付款 | $1,863 | $2,514 |
| 总利息 | $390,561 | $172,520 |
| 节省利息 | — | $218,041 |
15 年期抵押贷款可节省 218,000 美元的利息，但每月费用增加 651 美元。
额外付款的影响
以 7% 的利率每月额外支付 200 美元的 30 年期抵押贷款：
- 大约 24 年内收回成本（节省 6 年）
- 节省约 80,000 美元的利息
使用我们的抵押贷款计算器 计算还款额、总利息、摊销时间表以及额外付款的影响。