A lakástőke az ingatlannak az a része, amely ténylegesen a tulajdonában van – a piaci érték mínusz a jelzáloghitellel még tartozása. Ahogy törleszti jelzáloghitelét, és az ingatlanok értéke emelkedik, a saját tőkéje nő.
Az alapképlet
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Példa:
- Piaci érték: 350 000 GBP
- Jelzáloghitel: 195 000 GBP
- Tőke: 155 000 GBP
Saját tőke százalékos arányban (LTV)
A hitelezők ezt a következőképpen fejezik ki: Hitel-érték (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Hogyan épül a részvény az idő múlásával
A tőke két forrásból nő:
1. Jelzáloghitel törlesztés (amortizáció)
A korai törlesztő jelzáloghitel esetén a fizetés nagy része kamat. A tőke először lassan épül fel, majd felgyorsul.
| Év | Jelzálog egyenleg | Érték (lapos) | Méltányosság |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 GBP | 300 000 GBP | 50 000 GBP |
| 5 | 226 000 GBP | 300 000 GBP | 74 000 GBP |
| 10 | 196 000 GBP | 300 000 GBP | 104 000 GBP |
| 20 | 112 000 GBP | 300 000 GBP | 188 000 GBP |
| 25 | 0 GBP | 300 000 GBP | 300 000 GBP |
2. tőkefelértékelődés
Ha az ingatlan értéke évi 3%-kal emelkedik:
| Év | Jelzálog egyenleg | Érték | Méltányosság |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 GBP | 300 000 GBP | 50 000 GBP |
| 10 | 196 000 GBP | 403 000 GBP | 207 000 GBP |
| 25 | 0 GBP | 627 000 GBP | 627 000 GBP |
Hozzáférés a saját tőkéjéhez
Újrakölcsönzés: Refinanszírozzon magasabb hitelösszeggel, hogy saját tőkét készpénzben szabadítson fel. Hasznos lakásfelújításhoz, magas kamatozású adósság törlesztéséhez vagy befektetéshez.
További előleg: Meglévő hitelezője többet kölcsönöz a jelenlegi jelzáloghitelén felül.
Tőke-felszabadítás (élettartamra szóló jelzáloghitel): 55 év feletti lakástulajdonosok számára elérhető. Az ingatlan ellenében havi törlesztés nélkül vesz fel kölcsönt. Kamatok a ház eladásáig (jellemzően halálesetkor vagy gondozásba kerüléskor).
Tőke fedezetként
A hitelezők saját tőkét használnak, amikor döntenek:
- A kölcsönadás (minimális LTV küszöbértékek)
- Milyen árat ajánlunk (alacsonyabb LTV = alacsonyabb díj)
- Mennyit kölcsönözhetsz
A legtöbb hitelező 80–85%-os LTV-n maximalizálja a részvénykibocsátást, ami azt jelenti, hogy legalább 15–20%-os saját tőkét kell megtartania.
Negatív saját tőke
Ha jelzáloga meghaladja az ingatlan értékét, akkor negatív tőkében van. Ez akkor fordul elő, ha:
- Az ingatlanok értéke jelentősen csökken a vásárlás után
- Nagyon kis előleggel vásároltál
- Más célokra nyújtotta meg a kölcsönt
A negatív tőke megakadályozza az újrazálogjogot, és bonyolulttá teszi az értékesítést (a hiányt készpénzben kell kifizetnie).