ホームエクイティとは、あなたが実際に所有している不動産の部分、つまり市場価格から住宅ローンの未払い額を差し引いたものです。住宅ローンを返済し、不動産価値が上昇すると、自己資本が増加します。
基本的な公式
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
例：
- 市場価値: £350,000
- 住宅ローン残高: £195,000
- 資本: £155,000
自己資本の割合 (LTV)
貸し手はこれを ローン・トゥ・バリュー (LTV) として表します。
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
時間の経過とともに資産が構築される仕組み
資本は次の 2 つのソースから成長します。
1.住宅ローンの返済（償却）
住宅ローンの早期返済では、支払いの大部分が利息になります。資産は最初はゆっくりと増加しますが、その後加速します。
| 年 | 住宅ローン残高 | 値（フラット） | 資本 |
|---|---|---|---|
| 0 | 25万ポンド | 30万ポンド | 50,000ポンド |
| 5 | 226,000ポンド | 30万ポンド | 74,000ポンド |
| 10 | 196,000ポンド | 30万ポンド | 104,000ポンド |
| 20 | 112,000ポンド | 30万ポンド | 188,000ポンド |
| 25 | £0 | 30万ポンド | 30万ポンド |
2.資本の増加
不動産価値が年間 3% 上昇した場合:
| 年 | 住宅ローン残高 | 価値 | 資本 |
|---|---|---|---|
| 0 | 25万ポンド | 30万ポンド | 50,000ポンド |
| 10 | 196,000ポンド | 403,000ポンド | 207,000ポンド |
| 25 | £0 | 627,000ポンド | 627,000ポンド |
資産へのアクセス
住宅ローン借り換え: より高い融資額で借り換えて資本を現金として解放します。住宅の改築、高金利の借金の返済、投資に役立ちます。
さらに前進: 既存の金融業者は、現在の住宅ローンに加えてさらに多くの融資を行います。
株式解放 (生涯住宅ローン): 55 歳以上の住宅所有者が利用できます。毎月の返済なしで不動産を担保に借り入れます。家が売れるまで（通常は死亡または介護に入った場合）、利息は増加します。
担保としての株式
貸し手は次のことを決定する際に資本を使用します。
- 融資するかどうか（LTVの最低基準）
- どのようなレートを提供するか (LTV が低い = レートが低い)
- いくらまで借りられるか
ほとんどの貸し手は、株式解放の上限を 80 ～ 85% LTV に設定しています。つまり、少なくとも 15 ～ 20% の株式を保持する必要があります。
マイナス資本
住宅ローンが不動産価格を超えている場合、マイナス資本になります。これは次の場合に発生します。
- 購入後に資産価値が大幅に下落する
- 非常に少額の入金で購入した場合
- 他の目的でローンを延長した場合
マイナス資本は住宅ローンの借り換えを妨げ、売却を複雑にします（不足分を現金で支払う必要があります）。