주택 담보는 귀하가 실제로 소유한 부동산의 일부입니다. 즉, 시장 가치에서 귀하가 아직 모기지 이자에 대해 빚진 금액을 뺀 금액입니다. 주택담보대출을 갚고 부동산 가치가 상승하면 자산도 늘어납니다.
기본 공식
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
예:
- 시장 가치: £350,000
- 모기지 미결제: £195,000
- 자본: £155,000
백분율로 나타낸 자기자본(LTV)
대출 기관은 이를 **가치 대비 대출(LTV)**로 표현합니다.
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
시간이 지나면서 형평성이 어떻게 형성되는가
자본은 두 가지 소스에서 증가합니다.
1. 모기지 상환(상각)
모기지 상환 초기에는 대부분의 지불금이 이자입니다. 자산은 처음에는 천천히 형성되다가 가속됩니다.
| 년도 | 모기지 잔액 | 가치(평탄) | 형평성 |
|---|---|---|---|
| 0 | £250,000 | £300,000 | £50,000 |
| 5 | £226,000 | £300,000 | £74,000 |
| 10 | £196,000 | £300,000 | £104,000 |
| 20 | £112,000 | £300,000 | £188,000 |
| 25 | £0 | £300,000 | £300,000 |
2. 자본 가치 상승
부동산 가치가 연간 3% 상승하는 경우:
| 년도 | 모기지 잔액 | 값 | 형평성 |
|---|---|---|---|
| 0 | £250,000 | £300,000 | £50,000 |
| 10 | £196,000 | £403,000 | £207,000 |
| 25 | £0 | £627,000 | £627,000 |
자산에 접근하기
재담보: 자산을 현금으로 풀기 위해 더 높은 대출 금액으로 재융자합니다. 주택 개량, 고금리 부채 상환 또는 투자에 유용합니다.
추가 발전: 기존 대출 기관은 현재 모기지 외에 더 많은 대출을 제공합니다.
주식 방출(평생 모기지): 55세 이상의 주택 소유자가 이용할 수 있습니다. 매달 상환하지 않고 부동산을 담보로 빌립니다. 집이 팔릴 때까지(일반적으로 사망하거나 돌봄을 받을 때) 이자 복리입니다.
담보로서의 자산
대출 기관은 다음 사항을 결정할 때 형평성을 사용합니다.
- 대출 여부(최소 LTV 기준)
- 어떤 요율을 제공할 것인가(낮은 LTV = 낮은 요율)
- 얼마만큼 빌릴 수 있나요?
대부분의 대출 기관은 지분 릴리스를 80~85% LTV로 제한합니다. 즉, 최소 15~20%의 지분을 유지해야 한다는 의미입니다.
마이너스 자산
귀하의 모기지가 부동산 가치를 초과하는 경우 귀하는 마이너스 에퀴티 상태가 됩니다. 이는 다음과 같은 경우에 발생합니다.
- 구입 후 부동산 가치가 크게 하락합니다.
- 아주 적은 금액으로 구매하셨습니다.
- 다른 목적으로 대출을 연장한 경우
마이너스 자산은 재담보대출을 방지하고 판매를 복잡하게 만듭니다(부족분은 현금으로 지불해야 함).