Собственный капитал — это часть вашей собственности, которой вы фактически владеете, — рыночная стоимость за вычетом того, что вы все еще должны по ипотеке. По мере того, как вы выплачиваете ипотеку, а стоимость недвижимости растет, ваш капитал растет.
Основная формула
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Пример:
- Рыночная стоимость: 350 000 фунтов стерлингов.
- Непогашенная ипотека: 195 000 фунтов стерлингов.
- Капитал: £155 000
Капитал в процентах (LTV)
Кредиторы выражают это как кредит к стоимости (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Как капитал увеличивается с течением времени
Капитал растет из двух источников:
1. Погашение ипотеки (амортизация)
В начале погашения ипотечного кредита большая часть платежа составляет проценты. Капитал сначала растет медленно, затем ускоряется.
| Год | Остаток по ипотеке | Стоимость (фиксированная) | Капитал |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 фунтов стерлингов | 300 000 фунтов стерлингов | 50 000 фунтов стерлингов |
| 5 | 226 000 фунтов стерлингов | 300 000 фунтов стерлингов | 74 000 фунтов стерлингов |
| 10 | 196 000 фунтов стерлингов | 300 000 фунтов стерлингов | 104 000 фунтов стерлингов |
| 20 | 112 000 фунтов стерлингов | 300 000 фунтов стерлингов | 188 000 фунтов стерлингов |
| 25 | 0 фунтов стерлингов | 300 000 фунтов стерлингов | 300 000 фунтов стерлингов |
2. Увеличение капитала
Если стоимость недвижимости растет на 3% в год:
| Год | Остаток по ипотеке | Ценить | Капитал |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 фунтов стерлингов | 300 000 фунтов стерлингов | 50 000 фунтов стерлингов |
| 10 | 196 000 фунтов стерлингов | 403 000 фунтов стерлингов | 207 000 фунтов стерлингов |
| 25 | 0 фунтов стерлингов | 627 000 фунтов стерлингов | 627 000 фунтов стерлингов |
Доступ к вашему капиталу
Перезалог: Рефинансирование на более высокую сумму кредита для высвобождения капитала в виде денежных средств. Полезно для ремонта дома, погашения долга под высокие проценты или инвестирования.
Дальнейшее продвижение: Ваш существующий кредитор предоставляет вам больше в дополнение к вашей текущей ипотеке.
Выпуск акций (пожизненная ипотека): Available to homeowners 55+. Вы берете кредит под залог недвижимости без ежемесячных выплат. Проценты накапливаются до тех пор, пока дом не будет продан (обычно в случае смерти или поступления под опеку).
Капитал в качестве залога
Кредиторы используют собственный капитал при принятии решений:
- Стоит ли давать взаймы (минимальные пороги LTV)
- Какую ставку предложить (более низкий LTV = более низкая ставка)
- Сколько вы можете одолжить
Большинство кредиторов ограничивают выпуск капитала на уровне 80–85% LTV, то есть они требуют, чтобы вы сохраняли как минимум 15–20% капитала.
Отрицательный капитал
Если ваша ипотека превышает стоимость недвижимости, вы находитесь в отрицательном капитале. Это происходит, когда:
- Стоимость недвижимости значительно падает после покупки
- Вы купили с очень маленьким депозитом
- Вы продлили кредит на другие цели
Отрицательный капитал предотвращает повторную закладку и усложняет продажу (вам придется оплатить недостачу наличными).