Співвідношення вашого боргу до доходу (DTI) є одним із найважливіших показників у особистих фінансах. Кредитори використовують його, щоб вирішити, чи схвалювати вашу заявку на іпотеку, автокредит або кредит — і на яких умовах.
Що таке співвідношення боргу та доходу?
DTI порівнює суму вашої заборгованості щомісяця (виплати боргу) з вашим заробітком (валовий місячний дохід).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Приклад:
- Щомісячні боргові платежі: 1200 фунтів стерлінгів (іпотека, кредит на автомобіль, мінімум кредитної картки)
- Валовий місячний дохід: £4000
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Що вважається боргом?
Включіть ці щомісячні платежі:
- Іпотека або оренда
- Автокредити
- Студентські кредити
- Особисті кредити
- Мінімальні платежі кредитною карткою
- Будь-які інші платежі по кредиту
Не включати:
- Комунальні послуги (електрика, газ, вода)
- Рахунки за мобільний телефон
- Бакалія та їжа
- Страхові внески
- Підписка та розваги
Front-End проти Back-End DTI
Іпотечні кредитори зазвичай розраховують два коефіцієнти DTI:
Перехідний DTI (коефіцієнт житла): Лише витрати на житло.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Витрати на житло включають: виплату іпотеки (основна сума + відсотки), податки на нерухомість, страхування житла, комісії ТСЖ.
Внутрішній DTI (загальний DTI): Усі щомісячні боргові платежі.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Коли кредитори кажуть «ваш DTI», вони зазвичай мають на увазі внутрішній DTI.
Який DTI хочуть кредитори?
| Діапазон DTI | Оцінка | Придатність до іпотеки |
|---|---|---|
| менше 20% | Чудово | Легке затвердження, найкращі ціни |
| 20–29% | добре | Сильна позиція |
| 30–36% | Прийнятно | В цілому схвалено |
| 37–43% | Зона обережності | Може бути затверджено з сильною кредитною ознакою |
| 44–50% | Високий | Важко отримати звичайну іпотеку |
| Вище 50% | Дуже високий | Більшість кредиторів не схвалять |
Емпіричне іпотечне правило Великобританії: Більшість кредиторів хочуть, щоб внутрішній DTI був нижчим за 40–45%. Деякі кредитори, які регулюються FCA, мають суворіші вимоги.
**Звичайні іпотечні кредити в США: ** Fannie Mae і Freddie Mac зазвичай вимагають бек-енд DTI 45% або нижче (іноді 50% з компенсаційними коефіцієнтами).
Спрацьований приклад: чи варто подавати заявку на іпотеку?
Ваша ситуація:
- Валовий місячний дохід: £5,500 (£66,000/рік)
- Поточний місячний борг: 350 фунтів стерлінгів (автокредит 220 фунтів стерлінгів, мінімальна сума кредитної картки 130 фунтів стерлінгів)
- Пропонований платіж за іпотекою: 1400 фунтів стерлінгів на місяць
Поточний DTI (до іпотеки):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI з іпотекою:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
Маючи 31,8%, ви маєте сильну позицію для схвалення.
Як покращити свій DTI
Ви можете зменшити свій DTI, зменшивши борг або збільшивши дохід.
Зменшити борг:
- Спочатку погасіть найменші борги (швидко звільняє щомісячні платежі)
- Уникайте нових боргів перед тим, як подавати заявку на іпотеку
- Платіть за кредитними картками більше, ніж мінімум
- Розгляньте можливість консолідації боргу з високими відсотками за нижчою ставкою
Збільшити дохід:
- Візьміть на фрілансер або підробіток
- Вимагайте підвищення зарплати або підвищення
- Включіть бонусний дохід, якщо ви можете підтвердити це
Не робіть цього: Відкриття нових кредитних рахунків не допоможе вашому DTI — і кожен суворий запит дещо знижує ваш кредитний рейтинг.
DTI проти кредитної оцінки
Вони пов’язані, але різні. Хороший кредитний рейтинг не означає автоматично хороший DTI, і навпаки.
| Заходи | Впливає | |
|---|---|---|
| DTI | Боргове навантаження відносно доходу | Погодження кредиту, розмір кредиту |
| Кредитна оцінка | Кредитна історія, платіжна надійність | Запропонована процентна ставка |
Кредитор дивиться на обидва. Високий кредитний рейтинг + високий DTI = відхилено. Низький DTI + поганий кредитний рейтинг = відхилено. Вам потрібні обидва в хорошій формі.
DTI для самозайнятих осіб
Самозайняті заявники зазвичай повинні надати податкові декларації за 2–3 роки. Кредитори використовують ваш чистий прибуток (після комерційних витрат), а не ваш дохід, що може значно вплинути на ваш розрахунок DTI.
Порада. Якщо ви плануєте придбати нерухомість і працюєте як приватний підприємець, попрацюйте з бухгалтером, щоб переконатися, що ваші податкові декларації точно відображають ваш дохід за роки, що передували поданню заявки.