Домашній капітал — це частка вашого майна, якою ви фактично володієте — ринкова вартість за вирахуванням того, що ви ще заборгували за будь-якою іпотекою. Коли ви сплачуєте іпотеку та вартість нерухомості зростає, ваш капітал зростає.
Основна формула
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Приклад:
- Ринкова вартість: £350 000
- Непогашена іпотека: £195 000
- Власний капітал: £155 000
Власний капітал у відсотках (LTV)
Кредитори виражають це як Loan-to-Value (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Як власний капітал зростає з часом
Власний капітал зростає з двох джерел:
1. Погашення іпотеки (амортизація)
На початку погашення іпотечного кредиту більшу частину платежу складають відсотки. Спершу капітал зростає повільно, потім прискорюється.
| рік | Іпотечний баланс | Вартість (плоска) | Власний капітал |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 фунтів стерлінгів | 300 000 фунтів стерлінгів | 50 000 фунтів стерлінгів |
| 5 | 226 000 фунтів стерлінгів | 300 000 фунтів стерлінгів | £74 000 |
| 10 | £196 000 | 300 000 фунтів стерлінгів | £104 000 |
| 20 | £112 000 | 300 000 фунтів стерлінгів | £188 000 |
| 25 | £0 | 300 000 фунтів стерлінгів | 300 000 фунтів стерлінгів |
2. Збільшення капіталу
Якщо вартість нерухомості зростає на 3% на рік:
| рік | Іпотечний баланс | Значення | Власний капітал |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 фунтів стерлінгів | 300 000 фунтів стерлінгів | 50 000 фунтів стерлінгів |
| 10 | £196 000 | 403 000 фунтів стерлінгів | 207 000 фунтів стерлінгів |
| 25 | £0 | £627 000 | £627 000 |
Доступ до вашого капіталу
Повторна іпотека: Рефінансуйте на вищу суму позики, щоб вивільнити власний капітал як готівку. Корисно для покращення будинку, виплати боргів під високі відсотки або інвестування.
Подальше: Ваш поточний кредитор позичить вам більше на додаток до поточної іпотеки.
Вивільнення капіталу (довічна іпотека): Доступно для домовласників 55+. Ви позичаєте під заставу майна без щомісячних виплат. Відсотки нараховуються до тих пір, поки будинок не буде продано (зазвичай у разі смерті або введення опіки).
Власний капітал як застава
Кредитори використовують власний капітал, коли приймають рішення:
- Чи кредитувати (мінімальні порогові значення LTV)
- Яку ставку запропонувати (менша LTV = нижча ставка) — Скільки можна позичити
Більшість кредиторів обмежують випуск власного капіталу на рівні 80–85% LTV, тобто вони вимагають, щоб ви утримували принаймні 15–20% власного капіталу.
Негативний капітал
Якщо ваша іпотека перевищує вартість нерухомості, ви перебуваєте в негативному капіталі. Це відбувається, коли:
- Вартість нерухомості значно падає після покупки — Ви купили з дуже маленькою заставою – Ви продовжили кредит на інші цілі
Від’ємний власний капітал перешкоджає повторній заставі та ускладнює продаж (вам потрібно буде сплатити нестачу готівкою).