گھر خریدنا ممکنہ طور پر آپ کا سب سے بڑا مالیاتی فیصلہ ہے۔ مارگیج کیلکولیٹر اندازہ لگاتا ہے - یہ گائیڈ ہر اس نمبر کی وضاحت کرتا ہے جو اس نے تیار کیا ہے اور اس معلومات کے ساتھ کیا کرنا ہے۔
ماہانہ ادائیگی کا فارمولا
معیاری رہن کی ادائیگی کا فارمولہ ایک مقررہ ماہانہ ادائیگی کا حساب لگاتا ہے جو پوری مدت کے دوران قرض کی ادائیگی کرتا ہے:
M = P × (r(1+r)^n) / ((1+r)^n - 1)
کہاں:
- M = ماہانہ ادائیگی
- P = قرض کی اصل رقم (قرض لی گئی رقم)
- r = ماہانہ شرح سود (سالانہ شرح ÷ 12)
- n = ادائیگیوں کی کل تعداد (سال × 12)
کام کی مثال
منظرنامہ: $350,000 قرض، 6.5% سالانہ سود، 30 سالہ مدت۔
ماہانہ شرح: r = 6.5% ÷ 12 = 0.5417% = 0.005417
کل ادائیگیاں: n = 30 × 12 = 360
M = 350000 × \frac0.005417 × (1.005417)^(360)(1.005417)^(360) - 1 = $2,212.24
30 سالوں میں کل ادائیگی: $$2,212.24 × 360 = $796,406
کل ادا شدہ سود: $796,406 − $350,000 = $446,406 — اصل قرض سے زیادہ۔
امورٹائزیشن شیڈول کو سمجھنا
ایک معافی کا شیڈول ظاہر کرتا ہے کہ کس طرح ہر ادائیگی کو قرض کی زندگی پر اصل اور سود کے درمیان تقسیم کیا جاتا ہے۔ پیٹرن حیرت انگیز ہے:
| مہینہ | ادائیگی | دلچسپی | پرنسپل | توازن |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $2,212 | $1,896 | $316 | $349,684 |
| 12 | $2,212 | $1,878 | $334 | $345,717 |
| 60 | $2,212 | $1,783 | $429 | $326,657 |
| 180 | $2,212 | $1,471 | $741 | $270,071 |
| 300 | $2,212 | $779 | $1,433 | $141,966 |
| 360 | $2,212 | $12 | $2,200 | $0 |
اہم بصیرت: ماہ 1 میں، آپ کی $2,212 کی ادائیگی میں سے صرف $316 قرض کو کم کرتی ہے۔ دیگر $1,896 خالص سود ہے۔ ہر ادائیگی کا نصف سے زیادہ پرنسپل کو جانے سے پہلے تقریباً 252 مہینہ (سال 21) تک کا وقت لگتا ہے۔
آپ کی ماہانہ ادائیگی پر کیا اثر پڑتا ہے۔
سود کی شرح پر سب سے زیادہ اثر پڑتا ہے۔ 30 سال میں $350,000 قرض پر:
| شرح | ماہانہ ادائیگی | کل دلچسپی |
|---|---|---|
| 4.0% | $1,671 | $251,543 |
| 5.5% | $1,987 | $364,813 |
| 6.5% | $2,212 | $446,406 |
| 7.5% | $2,447 | $531,052 |
| 8.0% | $2,568 | $574,588 |
شرح میں 2% فرق کی لاگت ایک اضافی $$280/ماہ اور $280,000 کل سود ہے۔
قرض کی مدت کل لاگت کے لیے ماہانہ ادائیگی کے سائز کی تجارت کرتا ہے:
| مدت | ماہانہ ادائیگی | کل دلچسپی |
|---|---|---|
| 15 سال | $3,051 | $199,148 |
| 20 سال | $2,613 | $277,120 |
| 30 سال | $2,212 | $446,406 |
15 سالہ سود میں $247,258 کی بچت کرتا ہے لیکن ہر ماہ $839 مزید خرچ ہوتا ہے۔
اضافی ادائیگیاں: سب سے طاقتور لیور
اضافی اصل ادائیگیاں ڈرامائی طور پر کل سود اور قرض کی مدت کو کم کر دیتی ہیں۔
$350,000 میں $$200/ماہ اضافی شامل کرنا 6.5% مثال پر:
- ادائیگی 6 سال اور 4 ماہ قبل
- سود میں $98,467 بچاتا ہے
$500/ماہ اضافی شامل کرنا:
- ادائیگی **10 سال اور 8 ماہ قبل **
- سود میں $168,204 بچاتا ہے
قرض میں جتنی جلدی آپ اضافی ادائیگیاں کرتے ہیں، اتنا ہی زیادہ سود بچاتے ہیں - کیونکہ سود کا حساب بقیہ بیلنس پر ہوتا ہے۔
28% اصول
قرض دہندہ سستی کا اندازہ لگانے کے لیے "28/36 اصول" کا استعمال کرتے ہیں:
- آپ کی رہن کی ادائیگی (PITI — پرنسپل، سود، ٹیکس، انشورنس) مجموعی ماہانہ آمدنی کے 28% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے
- قرض کی تمام ادائیگیاں 36% سے زیادہ نہیں ہونی چاہئیں۔
$8,000/ماہ کمانے والے گھرانے کے لیے:
- رہن کی زیادہ سے زیادہ ادائیگی: $$8,000 × 28% = $2,240
- زیادہ سے زیادہ تمام قرض: $$8,000 × 36% = $2,880
پوائنٹس اور اپریل
قرض دہندہ بعض اوقات "پوائنٹس" کے بدلے آپ کی شرح سود کو کم کرنے کی پیشکش کرتے ہیں - ہر ایک قرض کے 1% کے برابر پیشگی فیس۔
بریک ایون کا حساب: اگر 1 پوائنٹ ($350,000 کے قرض پر $3,500) ادا کرنے سے آپ کی شرح 0.25% کم ہوجاتی ہے، تو آپ کی ماہانہ بچت تقریباً $55 ہے۔ وقفہ: $3,500 ÷ $55 = 63 ماہ (5.3 سال)۔ اگر آپ 5 سال سے زیادہ رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں، تو پوائنٹ خریدنا مالی معنی رکھتا ہے۔
فکسڈ بمقابلہ سایڈست شرح
مقررہ شرح: ادائیگی کبھی تبدیل نہیں ہوتی۔ طویل مدتی استحکام کے لیے بہتر، خاص طور پر کم شرح والے ماحول میں۔
ایڈجسٹ ایبل ریٹ (ARM): عام طور پر کم ابتدائی شرح، پھر وقتاً فوقتاً مارکیٹ انڈیکس کی بنیاد پر ایڈجسٹ ہوتی ہے۔ ARM سمجھ میں آتا ہے اگر آپ کو یقین ہے کہ آپ ایڈجسٹمنٹ کی مدت سے پہلے فروخت یا ری فنانس کریں گے۔
ابھی اپنے رہن کا حساب لگائیں۔
ہمارا رہن کیلکولیٹر آپ کی ماہانہ ادائیگی، مہینہ بہ ماہ کی خرابی کے ساتھ مکمل معافی کا شیڈول، اور کس طرح اضافی ادائیگیاں آپ کی ادائیگی کی تاریخ اور کل سود پر اثر انداز ہوتی ہیں - یہ سب کچھ فوری طور پر دکھاتا ہے۔